Introduction

La rédaction du bail commercial est une étape cruciale pour l’entreprise.
Cette dernière peut être amenée à verser un pas de porte au propriétaire du local commercial qu’elle désire occuper.

obligations convertibles

Le blog du dirigeant vous propose de revenir en détail sur le pas de porte.

La notion de pas-de-porte

Les modalités du pas-de-porte

Le pas-de-porte (ou droit d’entrée) est une somme versée par l’entreprise au propriétaire du local et ce à titre définitif.

Plusieurs motifs peuvent inciter le propriétaire à exiger de son futur locataire la conclusion d’un pas-de-porte :

Le pas-de-porte assimilé à un supplément de loyer

Le propriétaire peut être désireux de se prémunir contre une augmentation des loyers qui serait inférieure à l’augmentation de la valeur locative du bien. Les sommes versées au titre du pas-de-porte seront prises en compte au moment du renouvellement du bail.

Exemple :

Le loyer connait une augmentation de 5% alors que, dans le même temps, la construction d’un musée à proximité du local commercial va engendrer une hausse de sa valeur locative de 20% en raison d’une attractivité accrue pour le secteur.

Le pas-de-porte de type indemnitaire

Dans cette hypothèse, le propriétaire du local exige un pas-de-porte en contrepartie d’avantages commerciaux spécifiques accordés au locataire ou en contrepartie de la perte de la valeur vénale du bien.

Exemple :

Le locataire, de par son activité, va générer une forte pollution qui viendra, à terme, engendrer une dépréciation de la valeur vénale du bien.

Conseil LBdD :
Il convient de préciser que le pas-de-porte peut avoir une nature pour partie indemnitaire et pour partie « supplément de loyer ». Dans cette hypothèse, il est nécessaire de bien circonscrire la part de chacun des aspects du pas-de-porte dans son montant total (par exemple, un pas-de-porte de 10 000 euros représentera, pour 6 000 euros, une indemnité et pour 4 000 euros, un supplément de loyer).

La rédaction du pas-de-porte

Le pas-de-porte est une clause insérée dans le bail commercial. Cette clause ne répond à aucun formalisme particulier.

Le pas-de-porte répond à la logique de la liberté contractuelle. Il doit donc être librement débattu entre le propriétaire et le locataire.

Pour sécuriser la situation des parties, il convient de préciser expressément :

  • la qualification expresse de « pas-de-porte »
  • la qualification de la nature de type « indemnitaire » ou de type « supplément de loyer » du pas-de-porte
  • le montant total du pas-de-porte
  • ses modalités de paiement
Conseil LBdD :
Le créateur d’entreprise doit veiller à bien qualifier la nature du pas-de-porte. En effet, la nature indemnitaire ou « supplément de loyer » engendre des conséquences importantes en termes de fiscalité.

Les conséquences fiscales du pas-de-porte

Les conséquences fiscales du pas de porte dépendent de la qualification qui lui est donnée.

Pour un pas-de-porte de type indemnitaire

  • Pour le propriétaire

Le propriétaire qui perçoit une somme au titre d’un pas-de-porte de type indemnitaire n’est pas imposable sur celle-ci. Il ne doit donc pas la déclarer.

  • Pour le locataire

Le locataire qui verse une somme au titre d’un pas-de-porte de type indemnitaire ne peut pas la déduire fiscalement.

Pour un pas-de-porte de type supplément de loyer »

  • Pour le propriétaire

La perception d’un tel pas-de-porte est assimilée à un revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu.

Le propriétaire pourra bénéficier, sous conditions, d’une imposition étalée dans le temps (4 ans).

  • Pour le locataire

Le versement du pas-de-porte est déductible sur le plan fiscal. Cette déduction pourra, là encore, s’étaler dans le temps sur la durée du contrat de bail commercial.

Conclusion

Le dirigeant doit veiller à une sécurisation maximale du pas-de-porte. Cette sécurisation passe par une bonne qualification de la nature du pas-de-porte qui doit correspondre à son objectif réel (le juge disposant du pouvoir de requalifier). Une mauvaise qualification du pas-de-porte aurait des effets conséquents tant pour le locataire que pour le propriétaire.

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Sommaire
  • La notion de pas-de-porte
  • La rédaction du pas-de-porte
  • Les conséquences fiscales du pas-de-porte
  • Conclusion
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