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SCI : les avantages et les inconvénients de l’impôt sur les sociétés

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La SCI, société civile par nature, relève de plein droit de l’impôt sur le revenu.

Il est néanmoins possible, par une option irrévocable, de soumettre le résultat de la société civile par nature à l’impôt sur les sociétés.

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SCI : les avantages et les inconvénients de l’impôt sur les sociétés

Une telle option peut présenter des avantages et des inconvénients qu’il convient de définir dans ce présent article.

1 – Les avantages de l’impôt sur les sociétés pour la SCI

L’amortissement fiscal du bien immobilier et la déductibilité de certaines charges représentent les principaux avantages de la société civile par nature à l’IS.

A) L’amortissement fiscal du bien immobilier

SCI : les avantages et les inconvénients de l’impôt sur les sociétésContrairement à la SCI relevant de l’impôt sur le revenu, la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés dispose de la possibilité d’amortir fiscalement le bien immobilier.

L’amortissement fiscal correspond à la dépréciation irréversible du bien immobilier dans le temps qui va permettre de générer une charge fiscale.

Cette charge fiscale va venir en déduction des bénéfices réalisés  par la SCI et va ainsi permettre de réduire la base imposable à l’impôt sur les sociétés.

Illustration :
Un immeuble possède une valeur de 110 000 euros (le terrain valant 10 000 euros). On estime la durée de vie de l’immeuble de 20 ans. Dans cette hypothèse, l’amortissement fiscal sera de 5 000 euros par an (100 000 / 20). Pour rappel, le terrain n’est pas fiscalement amortissable. Cette somme de 5 000 euros viendra en déduction des produits générés par la SCI (loyers perçus notamment).

B) La déductibilité fiscale de certaines charges

SCI : les avantages et les inconvénients de l’impôt sur les sociétésParallèlement à l’amortissement fiscal du bien, d’autres charges vont pouvoir venir en déduction des produits de la SCI.

Contrairement à la SCI relevant de l’impôt sur le revenu, il est ainsi possible de déduire fiscalement :

  • La rémunération du gérant de la SCI
  • Les droits d’enregistrement et les frais de notaire  acquittés lors de l’acquisition d’un immeuble

Toutes ces déductions viennent diminuer la base imposable de la SCI et ainsi réduire l’impôt sur les sociétés.

C) Une fiscalité susceptible d’être avantageuse par rapport à l’impôt sur le revenu

En fonction de la situation des associés, l’impôt sur les sociétés peut être avantageux sur au moins deux points par rapport à l’impôt sur le revenu.

Premièrement, l’impôt sur les sociétés peut être moins élevé que l’impôt sur le revenu. En effet, la société peut, sous conditions, bénéficier du taux réduit à l’impôt sur les sociétés (15%) pour les 38 120 premiers euros de bénéfices puis du taux à 28% et enfin du taux  normal à 33,33%. Ces taux d’imposition ne sont avantageux que si le foyer fiscal du dirigeant se trouve dans une tranche marginale d’imposition élevée pour l’impôt sur le revenu (par exemple, 45% au-delà de 152 160 euros). La potentielle distribution de dividendes est également imposée à l’IR, il convient donc de bien apprécier la situation du foyer fiscal de chaque associé pour déterminer si l’IS pourra présenter des avantages par rapport à l’IR. A partir du 01/01/2018, il est possible d’opter pour la flat tax.

Deuxièmement, contrairement à l’impôt  sur le revenu, les bénéfices de la structure ne sont pas directement distribués entre les mains des associés. En effet, le bénéfice réalisé doit, dans le cadre de l’impôt sur les sociétés, faire l’objet d’une affectation. Il peut ainsi être affecté en réserve ou report à nouveau ou faire l’objet d’une distribution sous forme de dividendes. Cela n’est pas possible si la SCI n’est pas soumise à l’IS. La SCI à l’impôt sur les sociétés permet ainsi, pour les associés, de mieux piloter leurs revenus.

Au-delà de ces avantages, la SCI à l’IS présente également des inconvénients.

2 – Les inconvénients de l’impôt sur les sociétés pour la SCI

L’IS génère des inconvénients qu’il convient de ne pas occulter.

A) L’absence d’abattement pour durée de détention en cas de cession de l’immeuble

SCI : les avantages et les inconvénients de l’impôt sur les sociétésEn cas de cession d’un immeuble, la SCI réalise une plus-value professionnelle.

Le produit exceptionnel généré par la cession vient s’ajouter aux autres produits de la SCI avant d’être imposé à l’impôt sur les sociétés. Si les associés désirent percevoir une partie du produit de la vente, ils doivent décider de distribuer tout ou partie du résultat sous forme de dividendes. Le montant distribué vient s’ajouter, après abattement, aux autres revenus du foyer fiscal de chaque associé.

Contrairement à la plus value immobilière réalisée dans le cadre des sociétés soumises à l’impôt sur le revenu, la plus-value professionnelle ne bénéficie pas des abattements pour durée de détention (IR et prélèvements sociaux).

B) Des déficits non imputables sur les revenus de l’associé

Dans le cadre d’une SCI relevant de l’impôt sur le revenu, les déficits viennent s’imputer (dans la limite annuelle de 10 700 euros) avec les autres revenus du foyer fiscal de chaque associé.

Une telle imputation n’est pas possible dans le cadre d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés. En effet, en pareille hypothèse, les déficits doivent faire l’objet d’un report en avant ou d’un carry-back.

C) Une fiscalité désavantageuse en cas d’apport de l’immeuble par un associé

L’apport d’un immeuble à une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés est imposé au taux de 5%. Cette imposition peut être particulièrement pénalisante notamment lorsque l’immeuble possède une grande valeur.

A titre de comparaison, l’apport d’un immeuble à une SCI relevant de l’impôt sur le revenu est exonéré de droits.

D) La tenue d’une comptabilité commerciale

La SCI à l’impôt sur les sociétés à l’obligation de tenir une comptabilité commerciale. A ce titre, elle doit fournir au titre de chaque exercice :

  • Un compte de résultat
  • Un bilan
  • Une annexe

La tenue d’une telle comptabilité peut générer un surcoût et engendrer une lourdeur supplémentaire.

Conclusion

Le recours à un professionnel peut s’avérer nécessaire pour évaluer les avantages et les inconvénients d’une telle option pour l’IS au regard de la situation de la SCI et de celle de ses associés.

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