La SCI est une société couramment utilisée : pour y loger de l’immobilier d’entreprise au sein d’un groupe de sociétés, dans le but de réaliser des locations privées, dans un but purement patrimonial,… Les usages de ce type de société sont divers et variés.

La création d’une SCI peut poser la problématique de la TVA : les loyers collectés par la société sont-ils soumis à la TVA ? Au-delà de la question purement fiscale, il y a celle de l’opportunité ou non de créer une SCI de ce fait, car la TVA engendre des charges supplémentaires.

Le Blog du Dirigeant fait donc le point sur l’application ou non de la TVA dans les SCI.

I. Locaux et terrains nus ou non aménagés

A. L’exonération de principe

Par principe, en cas de location de locaux nus (donc sans aménagements ni installations) et de terrains non aménagés sont exonérés de TVA : exonération de tva locations nues

  • Peu importe le statut juridique ou la nature du bailleur
  • Cela s’applique tant à la location d’immeuble à usage professionnel qu’à usage d’habitation
  • Cela s’applique également à la location d’emplacements liés à ces immeubles exonérés

Il existe toutefois une exception : lorsque la location est le moyen, pour le bailleur, d’exploiter un actif commercial par exemple ou de participer aux résultats de l’entreprise locataire. Dans ce cas, en réalité, la SCI a une activité qui devient commerciale et entraîne son assujettissement à la TVA et à l’IS.

B. L’option possible pour la TVA

Les SCI qui donnent en location des immeubles nus à usage professionnel, que le preneur (le locataire) utilise pour son activité professionnelle peuvent opter pour le paiement de la TVA :

  • Peu importe que le locataire y soit lui-même assujetti ou non : s’il n’est pas assujetti toutefois il faut prévoir une clause qui mentionne l’option pour la TVA
  • L’option n’est pas ouverte aux immeubles à usage d’habitation
  • L’option est toutefois ouverte pour les locaux mixtes même si l’activité professionnelle n’est pas prépondérante

L’exercice de l’option a certains avantages pour le bailleur : il peut déduire de la TVA collectée sur les loyers celle payée sur ses investissements et autres frais. C’est notamment intéressant lorsque le bailleur fait construire les locaux à louer.

En pratique :

  • L’option prend effet à partir du 1er jour du mois au cours duquel elle est formulée
  • L’option peut être dénoncée à tout moment à partir du 1er janvier de la 9ème année civile qui suit celle de son exercice
  • La dénonciation doit intervenir obligatoirement en cas de changement de destination des immeubles loués

L’option pour la TVA doit donc être un choix pesé et réfléchi car après option la dénonciation ne sera possible que dans des conditions bien précises.

II. Immeubles et terrains aménagés

A. Pour les locaux à usage professionnels

TVA de plein droit sur location professionnelleLes locations d’immeubles aménagés à usage professionnel sont soumises de plein droit à la TVA.

Il en est de même pour la location de terrains aménagés sauf biens ruraux.

Remarque : par "locaux à usage professionnel aménagés" on entend des locaux professionnels munis du mobilier, matériel, installations nécessaires à l’exercice de l’activité en cause.

B. Pour les locaux à usage d’habitation

Les logements meublés ou garnis à usage d’habitation sont exonérés de TVA sans option possible et ce peu importe que la location soit ou non occasionnelle ou encore le montant des loyers perçus.
L’exception à ce principe concerne les locations à l’heure, à la semaine ou au mois de camping-cars, caravanes, tentes, mobile-homes, roulottes, bateaux,… : dans ce cas, il y a obligatoirement un assujettissement à la TVA.

Ne pas oublier : la fourniture de locaux meublés ou garnis est une activité commerciale qui rend la SCI imposable à l’IS de plein droit.

C. Locations assorties de prestations

Les locations de locaux d’habitation meublés comportant au moins trois prestations accessoires, dites para-hôtelières, rendues dans des conditions similaires à celles proposées dans un hôtel rendent la location imposable à la TVA.

Les prestations para-hôtelières concernées sont les suivantes :

  • Petit-déjeuner
  • Nettoyage des locaux
  • Fourniture de linge de maison
  • Réception de la clientèle

III. L’assujettissement des locations à la TVA : calcul de la TVA

A. Base et taux d’imposition

La base d’imposition est constituée du loyer payé au bailleur mais également des droits d’entrée, pas-de-porte et avance de loyers.

S’agissant des charges locatives récupérables (charges payées par le bailleur puis remboursées par le locataire) : par principe elles sont inclues dans la base d’imposition sauf exception qui répond à un ensemble de conditions cumulatives à remplir.

Le taux de TVA applicable est le taux de droit commun à 20%.calcul base imposition et exigibilité tva

B. Exigibilité de la TVA

Étant une prestation de service, la TVA sur la location n’est exigible qu’à l’encaissement des loyers.

C. TVA déductible

La SCI peut, en contrepartie de la collecte de la TVA sur les loyers, déduire la TVA qu’elle a payé sur ses acquisitions et autres charges.

Les opérations situées hors du champ de la TVA et les opérations imposables doivent être comptabilisées dans des comptes distincts.

La SCI doit également constituer des secteurs d’activité distincts dès lors qu’elle a une activité dans des secteurs non soumis aux mêmes règles en matière de TVA. La constitution de secteurs distincts est obligatoire lorsque la location est soumise à la TVA sur option.

Pour calculer sa TVA déductible la SCI va ensuite calculer, secteur par secteur, son coefficient de déduction : pour rappel ce coefficient est le produit de trois autres coefficients, chacun compris entre 0 et 1 :

  • Le coefficient d’assujettissement
  • Le coefficient de taxation
  • Le coefficient d’admission

1. Le coefficient d’assujettissement

Ce coefficient varie en fonction de l’affectation du bien ou service pour des opérations imposables ou non à la TVA.

La SCI devra donc, dès acquisition ou première utilisation du bien, l’affecter pour connaître son coefficient d’assujettissement. Ce coefficient est calculé par le contribuable sous sa responsabilité et doit être calculé bien par bien (principe). L’administration, sous réserve de justificatifs, admet que soit retenu un coefficient unique.

Illustration : prenons une SCI qui acquiert un immeuble qu’elle va affecter : pour 75% à la location et pour 25% à l’habitation de son associé principal sans loyer. Le coefficient d’assujettissement est de 0,75.

2. Le coefficient de taxation

Ce coefficient traduit l’utilisation effective du bien pour des opérations ouvrant droit à déduction.

Si le bien est entièrement utilisé pour des opérations ouvrant droit à déduction alors le coefficient est de 1.

A l’inverse, il sera de 0 si le bien n’est pas du tout utilisé pour des opérations ouvrant droit à déduction.

Ce coefficient est déterminé de façon forfaitaire quand le bien est utilisé à la fois pour des opérations ouvrant droit à déduction et des opérations n’y ouvrant pas droit.

Illustration : une SCI acquiert un immeuble entièrement affecté à la location. La location est consentie à 75% comme locaux professionnels et à 25% comme locaux à usage d’habitation.
Le coefficient d’assujettissement est de 1.
Le coefficient de taxation est de 0,75 (les locaux à usage d’habitation n’ouvrant pas droit à déduction).

3. Le coefficient d’admission

Le coefficient d’admission sera : calcul TVA déductible

  • De 0 si la déduction de la TVA est interdite légalement
  • De 1 si elle est autorisée.

Illustration : une SCI acquiert un immeuble et y réalise des investissements, la TVA payée sur ces investissements est de 25.000 €.

L'immeuble est ;

  • Affecté à la location pour 75% : coefficient d’assujettissement de 0,75
  • Loué à hauteur de 60% comme local professionnel et 40% à usage d’habitation : coefficient de taxation de 0,60
  • La déduction est légalement permise : coefficient d’admission de 1

Le coefficient de déduction de l’immeuble sera de 0,75 x 0,60 x 1 = 0,45.

La TVA déductible sera de : 25.000 x 0,45 = 11.250 €

Remarque : le coefficient de déduction calculé à l’acquisition ou l’achèvement est un coefficient provisoire qui se fonde sur une estimation de l’activité de l’année de la SCI. Des régularisations doivent donc être opérées avant le 25/04 de l’année suivante.

Conclusion : la SCI est donc potentiellement concernée par la TVA, impôt qui a un impact non-négligeable en matière de budget et de charges. La SCI se doit donc d’anticiper la TVA mais également s’entourer de conseils et professionnels de la fiscalité pour l’accompagner utilement.

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