Quel régime fiscal pour la location meublée ?

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Le statut de loueur meublé non professionnel

Ce statut concerne la majorité des particuliers qui réalisent des opérations de location meublée. Les bénéfices réalisés font l’objet d’une imposition à l’impôt sur le revenu  dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux  (et non des revenus fonciers). Cette imposition peut se réaliser selon différentes modalités.

Le régime réel

Ce régime concerne les contribuables dont les recettes tirées de la location meublée excèdent 32 900 euros. Les contribuables dont les recettes sont inférieures à ce montant peuvent cependant opter pour une imposition selon les règles du régime réel. Dans le cadre de ce régime, le bénéfice soumis à l’impôt sur le revenu est représenté par la différence entre le montant des recettes et le montant des charges réellement supportées  par le contribuable. Parmi les charges, peuvent ainsi venir en déduction des bénéfices les impôts locaux, les intérêts d’emprunt, les dépenses d’entretien et de réparation de l’immeuble ou encore les primes d’assurance… Le régime réel d’imposition peut être générateur d’un déficit lorsque le montant des charges excède le montant des recettes. Ce déficit est fiscalement imputable sur les futurs bénéfices issus de la location meublée non professionnelle et ce pendant une période de 10 années.

Le régime micro-BIC

Ce régime a vocation à s’appliquer (de plein droit) lorsque le chiffre d’affaires dégagé par la location ne dépasse pas 77 700€. Contrairement au régime précédemment évoqué, il n’est pas possible de déduire les charges supportées pour leur montant réel. En effet, le montant des charges se déduit de manière forfaitaire. Le contribuable doit ainsi retrancher 50% du montant de son chiffre d’affaires pour obtenir son bénéfice. Il n’est pas possible, dans cette hypothèse, de générer un déficit.

Le statut de loueur meublé professionnel

Ce statut concerne les contribuables qui :

• Sont inscrits au registre du commerce et des sociétés  au titre de leur activité de location meublée ;
• Perçoivent plus de 23 000 euros de recettes issues de la location meublée ;
• Perçoivent des loyers dont le montant excède les autres revenus d’origine professionnelle.

Comme dans l’hypothèse précédente, les bénéfices tirés de la location meublée sont l’objet d’une imposition dans le revenu catégoriel des bénéfices industriels et commerciaux mais sont, cette fois, qualifiés de professionnels. Les déficits dégagés par l’activité peuvent ainsi s’imputer sur le revenu global du foyer fiscal (et non seulement sur les revenus BIC comme dans le cadre du régime précédemment étudié). Si le contribuable cède l’immeuble,  la plus-value est imposée selon les modalités propres au régime des plus-values professionnelles.

Conclusion

Le principal critère permettant de choisir son régime fiscal demeure, en matière de location meublée, la possibilité ou non de générer des déficits. Pour optimiser son projet, le contribuable peut prendre attache auprès d’un conseil.