Pour faciliter la location de leur immeuble, bon nombre de contribuables choisissent d’opter pour la location meublée.
Cette forme de location répond à des règles fiscales spécifiques que le blog du dirigeant vous propose d’appréhender dans cet article.
Le statut de loueur meublé non professionnel
Ce statut concerne la majorité des particuliers qui réalisent des opérations de location meublée. Les bénéfices réalisés font l’objet d’une imposition à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (et non des revenus fonciers). Cette imposition peut se réaliser selon différentes modalités.
Le régime réel
Ce régime concerne les contribuables dont les recettes tirées de la location meublée excèdent 32 900 euros. Les contribuables dont les recettes sont inférieures à ce montant peuvent cependant opter pour une imposition selon les règles du régime réel. Dans le cadre de ce régime, le bénéfice soumis à l’impôt sur le revenu est représenté par la différence entre le montant des recettes et le montant des charges réellement supportées par le contribuable.
Parmi les charges, peuvent ainsi venir en déduction des bénéfices les impôts locaux, les intérêts d’emprunt, les dépenses d’entretien et de réparation de l’immeuble ou encore les primes d’assurance… Le régime réel d’imposition peut être générateur d’un déficit lorsque le montant des charges excède le montant des recettes. Ce déficit est fiscalement imputable sur les futurs bénéfices issus de la location meublée non professionnelle et ce pendant une période de 10 années.
Le régime micro-BIC
Ce régime a vocation à s’appliquer (de plein droit) lorsque le chiffre d’affaires dégagé par la location ne dépasse pas 32 900 euros. Contrairement au régime précédemment évoqué, il n’est pas possible de déduire les charges supportées pour leur montant réel. En effet, le montant des charges se déduit de manière forfaitaire. Le contribuable doit ainsi retrancher 50% du montant de son chiffre d’affaires pour obtenir son bénéfice. Il n’est pas possible, dans cette hypothèse, de générer un déficit.
Le choix entre l’un ou l’autre des deux régimes repose essentiellement sur l’importance des charges liées à la location meublée. Lorsque le montant réel des charges supportées excède 50 % du chiffre d’affaires, le contribuable a intérêt à opter pour le régime réel. A l’inverse, lorsque les charges sont inférieures à 50%, le régime micro-BIC s’avère plus intéressant.
Un contribuable loue en meublé un immeuble pour un loyer annuel de 15 000 euros. L’activité génère 3 000 euros de charges. Dans cette hypothèse :
- Si le contribuable reste soumis de plein droit au régime micro-BIC, il sera imposé à l’impôt sur le revenu sur un bénéfice de 7 500 euros (15 000 – 7 500) ;
- Si le contribuable opte pour le régime réel, il sera imposé sur 12 000 euros (15 000 – 3 000).
En conclusion, ce contribuable à tout intérêt à être imposé selon les modalités du régime micro-BIC.
Dans le cadre de la location meublée non professionnelle, l’éventuelle plus-value dégagée lors de la vente de l’immeuble est imposée selon le régime des plus-values immobilières (ce qui permet, notamment, l’application d’un abattement pour durée de détention). A ce titre, l’imposition en micro BIC ou au régime réel demeure indifférente.
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Le statut de loueur meublé professionnel
Ce statut concerne les contribuables qui :
- Sont inscrits au registre du commerce et des sociétés au titre de leur activité de location meublée ;
- Perçoivent plus de 23 000 euros de recettes issues de la location meublée ;
- Perçoivent des loyers dont le montant excède les autres revenus d’origine professionnelle.
Comme dans l’hypothèse précédente, les bénéfices tirés de la location meublée sont l’objet d’une imposition dans le revenu catégoriel des bénéfices industriels et commerciaux mais sont, cette fois, qualifiés de professionnels. Les déficits dégagés par l’activité peuvent ainsi s’imputer sur le revenu global du foyer fiscal (et non seulement sur les revenus BIC comme dans le cadre du régime précédemment étudié). Si le contribuable cède l’immeuble, la plus-value est imposée selon les modalités propres au régime des plus-values professionnelles.
Le contribuable doit veiller à bien respecter les dispositions du décret 2015-981 fixant la liste des meubles obligatoires dans le logement. En effet, le fait que le bail soit qualifié de « location meublée » ne suffit pas à lui seul à caractériser cette dernière et les manquements à ces dispositions peuvent entraîner une requalification de la location en location nue avec, à la clef, d’importantes conséquences fiscales.
Conclusion
Le principal critère permettant de choisir son régime fiscal demeure, en matière de location meublée, la possibilité ou non de générer des déficits. Pour optimiser son projet, le contribuable peut prendre attache auprès d’un conseil.
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Par Elodie Janquert, le 04/11/2020