Créer une SCI (Société Civile Immobilière) est souvent présenté comme une solution judicieuse pour acquérir un bien immobilier en vue d’une succession ou d’une opération patrimoniale.
Mieux, en matière d’immobilier, professionnel, et sauf le cas particulier d’immeubles à vocation très spécifique, ou soumis à une obsolescence quasi-certaine sur un horizon économique facilement déterminable, l’immeuble sis en « haut en bilan » est passé de mode.

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Créer une SCI

Il semble en effet plus rationnel de consacrer les forces financières de l’entreprise à sa marche opérationnelle plus qu’à son « renforcement patrimonial ». L’environnement économique actuel et ses perpétuelles évolutions nous obligent  à une telle réflexion. Il est souvent plus rationnel de placer celui-ci au sein d’une structure spécifique qu’est la SCI.

L’article qui suit à pour objectif de définir la SCI, de voir ses principales caractéristiques ainsi que les avantages qu’on peut en tirer.

Qu’est ce qu’une SCI ? 

Créer une SCICréer une SCI se fait au travers d’un contrat par lequel au minimum deux personnes mettent en commun un immeuble dans le but d’en partager les bénéfices ou de profiter des économies qui pourraient en résulter.

La SCI fait partie des sociétés de personnes, les associés sont tenus indéfiniment mais non solidairement des dettes sociales en proportion de leurs parts dans le capital social.

Les principales caractéristiques de la SCI

  • la SCI n’a pas de capital minimum, ce dernier peut être fixe ou variable,
  • il faut au minimum deux associés pour la constituer,
  • la gestion est assurée par un ou plusieurs gérants,
  • la durée de vie de la SCI est au maximum de 99 ans.

Cette forme de société peut avoir de nombreuses applications puisque toute activité immobilière n’ayant pas un caractère commercial peut être exercée sous cette forme (construction et rénovation immobilière, achat d’immeubles, location d’immeubles, …).

La création de la SCI

Créer une SCIUne fois le bien identifié, et le projet établit (intérêt, rentabilité, financement, …), créer votre SCI consiste à commencer par élaborer et rédiger les statuts de la société. Cela permettra de définir les points essentiels, notamment : le nom de la SCI, l’identité des associés, le capital social, la durée, l’objet et les modalités de son  fonctionnement. Souvent négligée, la qualité rédactionnelle de ses statuts se doit d’être maximale.  Nous citerons pour exemple :

  • Pouvoirs du gérant à l’égard des tiers,  stipulations relative à sa possible révocation ;
  • Clauses d’agréments pour l’entrée de tierces personnes au capital ou des héritiers d’un associé dans l’hypothèse d’un prédécès ;
  • Clause d’indivisibilité de détention entre la société d’exploitation et le capital au sein de la structure opérationnelle ;
  • Stipulations de nature juridique et fiscale au cas de démembrement du capital social (usufruit/nue-propriété) dans l’hypothèse d’une donation……

La signature des statuts acte la constitution de la société qui n’acquière une existence légale qu’après son immatriculation au registre du commerce et des sociétés dont dépend le siège social. Prévoyez minimum 1 500€  (dont environs 400 E de débours J.A.L, frais de Greffe..) pour disposer de statuts d’une bonne qualité rédactionnelle, laquelle s’entendant d’une parfaite traduction de vos contraintes tant à la fois personnelles (analyse situation familiale…) que professionnelle (souhait que le capital ne reste qu’aux mains des associés professionnels…).

Ces formalités permettent à la SCI d’acquérir une personnalité morale. Elle dispose donc d’un patrimoine propre, indépendant de ses associés et est représentée par les gérants.

Qui compose une SCI ?

Créer une SCIUne SCI est constituée d’associés et est administrée par un ou plusieurs gérants :

Les associés désignent et révoquent le gérant, participent aux assemblées et reçoivent des parts sociales en échange de leur apports en nature ou en numéraire. Lorsque l’entreprise fait des bénéfices, elle peut distribuer des dividendes aux associés en fonction des parts qu’ils détiennent. En revanche, si l’entreprise à des dettes, le associés sont tenus de les rembourser proportionnellement à la part qu’ils détiennent dans la SCI. Et on pourra leur demander de rembourser sur leurs biens propres s’il le faut !

Le gérant : la SCI peut être gérée par un ou plusieurs gérants, personnes physiques ou morales. Le gérant assure la gestion courante (encaissement des loyers, paiement des charges, déclaration fiscale…) de la SCI.

Durant le fonctionnement et la durée de vie de la SCI, la société devra respecter des obligations comptables et fiscales. Elle est dans tous les cas dispensée de la publication des comptes.

Les obligations comptables

Par référence à l’article 1856 du Code Civil, le gérant se doit, une fois dans l’année, de rendre compte de sa gestion aux associés. Cette reddition doit compter un rapport sur l’activité de l’année écoulée, l’indication des bénéfices réalisés ou prévisibles, et les pertes encourues ou prévues.

Si, au plan légal, certains textes requièrent  expressément une comptabilité de type « commerciale » :

  • Société soumise à l’IS de plein droit ou sur option ;
  • Société civile dont l’un des associés est une personne morale passible de l’IS.

Ou à tout le moins approfondie, quand  bien même il ne s’agirait que d’une comptabilité dite « de caisse » avec une simple reprises des « entrées » et des « sorties » (exigence notamment en matière de TVA).

Une comptabilité selon nous de nature :

  • A déterminer les droits de chaque associé dans l’actif net (cas de cession à un tiers, donation, succession, contrôle fiscal notamment ISF …….)
  • A chiffrer les engagements souscrits à l’égard des tiers contractants (établissement bancaire, fisc, locataire…).

Créer une SCI
Une comptabilité en partie double nous apparaît plus appropriée car elle permet notamment de distinguer les charges financières des remboursements en capital au sein d’un flux de trésorerie sortant. Nous reviendrons sur ces aspects dans le cadre de la problématique d’optimisation de la transmission familiale de la structure. Les notions de résultat comptable, résultat exceptionnel, mise en réserve, amortissement prendront alors tout leur sens.

Nous pouvons noter que dans un arrêt récent (Cass Com 4 Novembre 2014 N°13-23070) la Haute Cour rappelle dans ses attendus que l’absence de comptabilité prive le dirigeant de toute possibilité de contrôle rigoureux de la situation  financière de la structure, et que cela peut constituer une « faute de gestion » dont il devra répondre.

Les obligations fiscales

  • Si la société relève de l’impôt sur le revenu : l’imposition des associés, relevant dans leur ensemble soumis chacun des revenus fonciers (sauf personne morale relevant de l’I.S) devra souscrire une déclaration 2072
  • Si la société relève de l’IS : une déclaration n°2065 (équivalent liasse fiscale de la SARL…).

Les principaux types de SCI

Créer une SCI  peut avoir des objets très différents, il existe différents types de SCI, qui correspondent aux différents objets sociaux. Le plus souvent, les familles et les particuliers choisissent principalement les types de SCI suivants :

La société civile immobilière de location ou gestion

Elle a pour principal objet la propriété et  la gestion de biens immobiliers. Cela comprend d’une manière générale l’exploitation par bail, location ou toute autre forme d’un immeuble que la société détient ou se propose d’acquérir.

La société civile immobilière d’attribution

Elle a pour principal objet l’acquisition et l’aménagement d’un immeuble afin de le diviser en plusieurs biens immobiliers destinées à être attribuées aux associés en propriété et en jouissance.

La société civile immobilière de construction vente

Elle a pour principal objet l’acquisition d’un terrain à bâtir,  l’édification d’un immeuble et sa vente (en totalité ou par fraction).

Les intérêts de créer une SCI

Les atouts majeur d’une SCI sont:

  • D’éviter les aléas d’une indivision, En outre, le cadre statutaire, s’il est bien rédigé, peut permettre d’entrevoir des issues au cas de situations de « crise ».
  • De solutionner les problèmes d’estimation et de constitution de lots dans l’hypothèse d’une donation, voire une donation- partage. Les attributions portent sur des quotes-parts parfaitement identifiées avec des postes de passif attachés à l’immeuble également parfaitement cernés (ex : solde d’emprunt bancaire, financement complémentaire des associés parfaitement « traçabilisé » via la tenue des comptes courants d’associés…..).

Remarque :

Nous noterons au passage que les soucis de soulte éventuelle ou encore l’injustice de l’évolution de la valeur des lots peuvent être parfaitement « cadrés » au moyen d’une donation-partage, véritable pacte « pré-successoral ».

De plus, il n’est pas anodin de noter que les actifs immobilier compris dans la SCI peuvent bénéficier d’une « décôte » tenant compte d’un marché  quasi-absent des parts sociales. Les clauses d’agréments stipulés aux statuts viendront renforcer ce point. Une valeur de marché amputée de 10% peut constituer un minima….

La SCI permet aussi

  • de transmettre plus facilement le patrimoine, notamment par un étalement dans le temps de la transmission d’un patrimoine immobilier,
  • de constituer un cadre idéal à une stratégie de transmission des biens avec le souhait pour les donateurs de conserver les revenus. On parle alors de transmission avec réserve d’usufruit,
  • de mettre hors du champ des risques d’exploitation l’immobilier
  • d’envisager, par l’adoption d’un régime fiscal approprié,  un allègement du poids de la fiscalité pendant la phase de remboursement de l’emprunt.

En un mot :

La SCI peut être un outil efficace dans la gestion du patrimoine familial permettant d’associer enfants et parents dans un achat immobilier.

Elle permettra sans nul doute, notamment par le biais du démembrement de propriété du capital social, de dissocier à terme pouvoir et richesse. A l’aube de la retraite, nombre de chefs d’entreprises sont sensibles à cette problématique.

S’agissant spécifiquement de  l’immobilier d’entreprise :

  • La SCI permet d’alléger le poids de la société d’exploitation,  notamment au cas de restructuration ou de transmission, et permet une meilleure lisibilité comptable de la véritable rentabilité de l’entreprise…
  • Elle peut permettre au chef d’entreprise de  de minimiser les risques d’exploitation à l’égard de  l’immobilier  en créant une SCI qui louera un local à sa société commerciale. Il met ainsi le local à l’abri de toute liquidation judiciaire de la société commerciale. Gare toutefois aux risques d’extension de passif à son égard, voire des cautions personnelles…les parts sociales ainsi détenues restent une composante du patrimoine…
  • C’est aussi le moyen, pour un chef d’entreprise, de préparer sa retraite. A la fin de sa carrière, il pourra transmettre son entreprise tout en conservant sa SCI. Cette solution lui permettra de se procurer un revenu complémentaire régulier via la SCI.

SCI : que déclarer aux impôts ?

Si vous êtes associé (gérant ou non), les bénéfices que vous encaisserez entreront dans votre revenu global, en tant que revenus fonciers dans votre déclaration à l’impôt sur le revenu.

Attention :

Lorsqu’un associé est une personne morale (société), les bénéfices sont des bénéfices industriels et commerciaux imposés au régime réel.

Si vous êtes gérant non associé de la SCI, vous serez imposé à l’impôt sur le revenu pour le salaire que vous percevrez. Ce salaire sera une charge déductible pour l’entreprise.

La création d’une société civile est souvent présentée comme avantageuse pour gérer ou transmettre son patrimoine immobilier. Comme toute opération, la création d’une SCI n’a pas que des avantages.  Il est important de bien se renseigner et d’étudier les différents avantages et inconvénients en fonction de l’opération que l’on souhaite réaliser (achat/revente, construction et habitation d’un immeuble, achat/location pour constituer un patrimoine, transmission de patrimoine, …). N’hésitez pas à nous contacter pour un conseil personnalisé.

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4 Commentaires

  1. Créer une SCI

    Bonjour,
    Je m’apprête à acheter un bien immobilier en copropriété de statut SAI ( Société Anonyme Immobilière)
    Est-ce que ce statut ( SAI) est identique au statut ( SCIAT) Société civile immobilière d’attribution ?
    Quel est le risque que je prends en achetant ce bien ?

    Réponse
    • Créer une SCI

      Bonjour monsieur,

      Selon les informations que vous nous avez confiées, nous pensons qu’il pourrait s’agir d’une forme de société transparente (ou plus communément appelée société d’attribution), au sens des ‘articlesL212-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, laquelle donnant droit à la jouissance d’une fraction d’immeuble et vocation ultérieurement à sa propriété.
      Toutefois, avant de pouvoir apporter une réponse à votre question il faudrait que nous pussions avoir une idée du contenu des statuts et voir si la société dispose toujours de la personnalité morale, à savoir que sa durée de vie telle que fixée dans les statuts et mentionnée sur son k-bis n’est pas dépassée.
      Un examen des statuts s’avère donc nécessaire.

      Nous pouvons, si vous le souhaitez, vous proposer de nous contacter par l’intermédiaire de notre page « contactez-nous » afin de pouvoir vous conseiller de vive voix.

      Cordialement
      L’équipe création d’entreprise LBdD

      Réponse
  2. Créer une SCI

    Vous parlez de la transmission d un patrimoine. La sci est elle utile pour une femme ayant 2 enfants, ayant fait de l un d eux le légataire universel ? Cette dernière souhaite éviter le problème de l indivision et donc de sa sortie par un des deux enfants.

    Réponse
    • Créer une SCI

      Bonjour,
      Il peut s’agir d’une bonne solution pour éviter l’indivision. Toutefois, chaque situation doit être étudiée, il n’y pas de solution prédéfinie.

      Cordialement,
      L’équipe création d’entreprise LBdD

      Réponse

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