Introduction

La forme juridique de SCI connaît un fort engouement en France, elle représente près du tiers des sociétés créées, parmi l’ensemble des sociétés dont les sociétés commerciales. Dans cet article, LBdD vous expose les caractéristiques de la SCI. 

SCI

La SCI est constituée au minimum de deux associés a pour but la réalisation d’objectifs en rapport avec l’immobilier. Elle est donc utilisée par un groupe de personnes ou une famille qui veulent acquérir et gérer ensemble un immeuble ou un patrimoine immobilier.

Elle ne peut en revanche pas se spécialiser dans l’achat et la revente d’immeuble.

Les différentes catégories

Il existe plusieurs formes au sein de la catégorie des SCI :

  • SCI de gestion ou de location, qui est la forme classique et qui permet d’acquérir un bien au nom de cette dernière.
  • SCI familiale qui est la forme de SCI qui est utilisée dans le cadre des successions, mais dont l’appartenance est réservée ( comme son nom l’indique!) aux membres d’une même famille
  • SCI construction et vente, qui permet de faire construire une immeuble et de le revendre afin d’en tirer profit de manière immédiate.
  • SCI d’attribution est une forme d’entreprise dans laquelle les associés possèdent le bien immobilier proportionnellement aux parts dans le capital social.
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La SCI comme étant une alternative à l’indivision

La SCI est classiquement connue et utilisée comme alternative à l’indivision. L’indivision est la situation des biens sur lesquels s’exercent des droits de même nature appartenant à des personnes différentes. L’indivision bénéficie d’un régime très peu souple et qui de ce fait peut devenir une source de conflits.

Tout indivisaire peut demander le partage du bien. Dans cette hypothèse, les autres indivisaires sont obligés de lui racheter ses droits indivis, ou accepter la vente du bien indivis et s’en partager le prix. De plus, pour les actes allant au-delà des simples actes d’exploitation, l’unanimité des indivisaires est nécessaire pour acter la décision, ce qui rend la prise de décision difficile.

La constitution d’une société permet de surmonter cette règle de l’unanimité, un gérant de SCI étant nommé, afin de prendre des décisions dans l’intérêt de la société. La prise de décision est donc facilitée dans le cadre d’une SCI.

Le fait de créer une SCI permet également de pallier à l’inconvénient que constitue le droit de chaque indivis à demander le partage : dans ce cadre, l’une des personnes devenues associés peut décider de vendre ses parts, sans que cela n’impacte les autres associés.

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La fiscalité de la SCI

Elle peut également être utilisée afin de faciliter la transmission d’un bien immobilier. Dans le cas d’un décès dans la famille, c’est à dire entre particuliers, la transmission d’un bien est souvent onéreuse. La constitution d’une SCI permet de réduire de manière considérable les coûts qui y sont liés. Lors d’une transmission d’immeuble, le paiement des frais de donation tient compte des dettes de la SCI, qui réduisent la valeur des droits de donation.

Enfin, les droits de donation se voient déduire un abattement renouvelable tous les 15 ans. Ce mécanisme permettant de donner des parts sociales tous les 15 ans revient à faire en sorte que très peu voire pas de droits de donation soient réglés.

La SCI familiale est une forme de SCI constituée au sein d’une famille, obtenant cette qualification d’office. Cette forme permet de regrouper plusieurs biens immobiliers. Les statuts peuvent permettre la séparation entre la nu-propriété étant le droit de disposer du logement pour le vendre, et l’usufruit, à savoir le droit d’habiter dans l’immeuble, le droit de percevoir les loyers. Dans le cas des SCI de famille, ce sont souvent les parents qui conservent l’usufruit et les enfants qui obtiennent la nu propriété. Au décès des usufruitiers, il n’y a donc pas de droit de succession.

Ce montage permet également aux parents de conserver la gestion du bien ; Ils apportent le bien à la Sci et peuvent ensuite distribuer les parts de la société à leurs enfants. En étant gérant, ils conservent la maîtrise du bien.

L’imposition

La SCI bénéficie d’un choix entre deux régimes d’impositions entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés. Il n’y a pas de choix idéal entre ces deux régimes fiscaux, car il dépend des projets et des ambitions des créateurs.

Dans le cas où elle a opté pour le régime de l’impôt sur le revenu: on qualifie cette SCI de « transparente ». Dans cette hypothèse, il n’y a pas de bénéfices à déclarer ni d’impôts à payer pour la société, les associés sont imposés sur les bénéfices que la SCI réalise. Chaque associé déclare sa quote part de résultat à l’impôt sur le revenu. Ce régime offre la possibilité de déduire les frais de gestion, les taxes foncières,et les dépenses liées à des travaux.

Enfin, en cas de déficit, celui peut être imputé sur le revenu global dans une limite de 10 700 euros. En cas de partie supérieure à cette somme, celle ci peut s’imputer sur les revenus fonciers pendant les 10 années suivantes.

Si la SCI vend des biens immobiliers, ils seront soumis à impôt sur les plus-values immobilières. La plus-value est la différence entre la valeur de l’immeuble lors de la vente, et le prix d’acquisition de l’immeuble par la société. Dans le cas où une plus-value est réalisée, chacun des associé sera soumis à l’impôt sur les plus-values au pro rata de ses droits sur le bien. L’impot sur les plus-values est également possible dans le cas ou la société a choisi l’impôt sur les sociétés.

Il est également possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés en SCI :  dans cette hypothèse, elle est directement redevable de l’impôt sur les sociétés dans le cadre des bénéfices, imposé selon la règle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). On qualifie cette SCI d’opaque.

Les associés ne seront imposés qu’en cas de distribution de dividendes. Dans cette hypothèse, une double imposition existe : l’imposition de la SCI selon les BIC à 15 %, et l’imposition des associés au titre des dividendes.

Quel régime choisir?

La plupart des SCI choisissent dans un premier temps l’impôt sur les revenus, choix plus intéressant lorsque la SCI a beaucoup de charges. Les pertes de la SCI peuvent également être déduites des revenus des associés, et donc leur assiette fiscale.

Il y a toutefois un inconvénient à souligner dans le cadre d’une SCI, celui de la responsabilité. La SCI est dotée de la personnalité morale, et d’un patrimoine distinct de celui des associés, les créanciers doivent ainsi dans un premier temps, se retourner contre la SCI. C’est dans hypothèse ou la SCI n’est pas solvable, que les créanciers peuvent se retourner contre les associés. En effet, étant une société de personnes la responsabilité des associés est illimitée, ce qui signifie qu’en cas de déficit et de dettes de la société, les associés peuvent être contraints de purger le passif avec leur patrimoine personnel. En revanche, la responsabilité des associés étant non solidaire, les créanciers sont obligés d’agir individuellement contre chaque associé.

SI la SCI offre plusieurs avantages, les inconvénients sont également à considérer : la constitution de la SCI nécessite des démarches administratives et juridiques, dont la rédaction de statuts, établis par acte sous seing privé, ou par acte notarié. Ces formalités impliquent de ce fait des dépenses non négligeables.

Comment créer une SCI ?

 Vous voulez créer une SCI ? Il est possible de créer sa SCI en ligne en passant par des plates-formes spécialisées vous aidant à la constitution de cette dernière. Il est recommandé de passer par ces plates-formes lorsque la SCI que vous voulez créer ne comporte pas de difficultés particulières.

Dans son menu “Comparateurs”, le Blog du dirigeant vous propose des tableaux comparatifs des différentes offres des plateformes juridique afin de diriger vers celle qui correspond le plus à vos attentes !

Dans l’hypothèse où la constitution de votre société demande une attention toute particulière en raison des particularités que vous y intégrer, il est alors recommandé de faire appel à un conseiller spécialisé, et bénéficier d’une prise en charge ainsi que d’un suivi personnalisés.

 Pour aller plus loin :

 

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Sommaire
  • Les différentes catégories
  • La SCI comme étant une alternative à l'indivision
  • La fiscalité de la SCI
  • L’imposition
  • Comment créer une SCI ?
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Commentaires
8 commentaires
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  1. DUCRET Fabien
    22 février 2019, 11:09
    Bonjour Monsieur, Je me permets de vous contacter dans le cadre d'un conflit que nous rencontrons avec le gérant d'une SCI. Mon Oncle est décédé en octobre 2013 et le gérant n'a jamais convoqué d'AG depuis 2013 pour nous agréer en tant qu'associé malgré une LR avec AR envoyé en 2017 pour lui demander la convocation d'une AG afin de ratifier les comptes de la SCI et d'obtenir la communication des bilans de cette dernière. Nous sommes 8 héritiers/associés d'une même famille avec un gérant associé ( non membre de notre famille) à hauteur de 50% des parts de la SCI. Un entrepôt de la SCI est loué depuis 2011 mais le règlement de ses loyers a brutalement cessé en 2018, nous avons perdu 10 mois de loyers et 2 taxes foncières non réglés. Les loyers servaient à rembourser un prêt contracté auprès du CA, à ce jour les échéances de prêts ne sont plus honorées en l'absence de règlement des loyers. Le gérant a décidé unilatéralement de ne pas réclamer les loyers impayés au locataire sans notre accord, aucune démarche n'a été faite pour recouvrer ces loyers. J'aimerais savoir si le gérant a une responsabilité vis à vis des associés car il ne défend pas les intérêts de la SCI et de ces associés. Puis- je me permettre de vous contacter par téléphone afin de discuter brièvement de cette situation? Pouvez-vous me communiquer vos coordonnées téléphoniques svp? Dans l'attente de vous lire, je vous prie de recevoir mes salutations distinguées.
    • Dufour Laurent
      23 février 2019, 10:28
      Bonjour, votre situation semble compliquée puisque qu'il vous sera difficile de changer de gérant sans l'accord du gérant actuel qui a 50% des droits de vote. Le risque peut être important puisqu'en tant que qu’actionnaire d'une SCI qui est une société civile vous êtes responsables des dettes de la société sur vos biens personnels. Il nous semble important de prendre conseil auprès d'un avocat et de réagir rapidement sur le plan judiciaire afin de faire en sorte que le gérant assume la responsabilité de sa mission afin d'éviter que la situation n'empire. Nous sommes bien évidemment disponible pour vous accompagner et vous aider à trouver une solution, pour cela il vous suffit de nous contacter via notre page contact afin que nous puissions vous rappeler pour échanger sur votre situation Cordialement, L’équipe : Comment créer son entreprise ?
  2. Jack
    8 février 2017, 11:34
    Bonjour Gérant d'une SCI 50/50 endetté le cautionnaire veut vendre le bien. Nous sommes au tribunal pour la dette de l'entreprise emprunt 400 000€. Moi gérant je viens de signer un bail afin de garder mon local, sans l'accord de mon associé. En avais-je le droit? A-t'il des recours contre moi!
    • Dufour Laurent
      8 février 2017, 12:26
      Bonjour, Tout dépend de ce que vos statut vous autorise à faire. S'ils autorisent le gérant à signer un bail, vous disposez du pouvoir et donc du droit de signer. Pour ce qui est des recours, il faudrait étudier le dossier de manière plus précise. Cordialement, L’équipe création d’entreprise LBdD
    • Jack
      22 février 2017, 01:59
      Je vous remercie et vous demande de nouveau des informations sur le statut: Dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de la gestion que demande l’intérêt de la société. En cas de pluralité de gérant, ceux-ci exercent séparément ces pouvoirs, sauf le droit qui appartient à chaque gérant de s’opposer à une opération avant qu’elle ne soit conclue. Toutefois, dans les rapports entre associes et sans que cette clause puisse Etre opposé aux tiers, ou invoqué par eux, il a été convenu que le gérant ne représentants plus de la moitié du capital social, effectuer les actes et pourra pas, sans y être autorisé préalablement par une décision des associés représentant plus de la moitié du capital social effectuer les actes et opérations suivantes contacter des emprunts bancaires, effectuer des achats, échanges et ventes d’immeubles, constituer des hypothèques ou des nantissements, participer à la fondation de la société Dans les rapports avec le tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social. Le gérant peut, en tenant compte des dispositions du paragraphe précèdent, constituer hypothèques ou tout autre sûreté réelle sur les biens de la société ou déléguer ses pouvoirs à toute personne, même par acte sous seing privé En ce qui me concerne la SCI 50/50 un gérant et un associé, l'intérêt de la société moi je veux garder le local l'associé, cela ne l'intéresse pas. Je ne l'ai pas informé, avais-je le droit de faire un bail ce qui va bloquer la vente de l'immeuble. A-t'il un recours envers moi!
    • Dufour Laurent
      22 février 2017, 12:03
      Bonjour, Il nous est impossible de répondre sérieusement à votre commentaire en quelques lignes et sans en savoir un peu plus sur la situation. L'idéal est de prendre conseil auprès d'un conseiller juridique qui vous aidera à comprendre la situation et agir conformément à vos droits. Par ailleurs, il ne faut aps oublier que lorsque les avis entre associés divergent, l'idée n'est pas forcément (pour l'un comme pour l'autre) d'imposer son point du vue, il faut aussi respecter le point de vue (et les droits) de son associé. Partir dans des blocages est souvent une mauvaise chose, on dit souvent qu'il vaut mieux un mauvais accord qu'un bon procès ... Un conseil juridique vous aidera à éviter tout en préservant vos intérêts. Si vous n'en connaissez pas, n'hésitez pas à nous contacter, nous essaierons de trouver un conseil juridique adapté à votre problématique dons notre réseau de partenaires (https://www.leblogdudirigeant.com/qui-sommes-nous/#contact) Cordialement, L’équipe création d’entreprise LBdD
  3. Kamango Mobuto Pablo
    8 février 2016, 20:44
    Question: la federation des entreprise, comment elle est membre de la société civile or elle est à but lucratif?
    • Louis Cocusse
      9 février 2016, 08:56
      Bonjour, Pourriez-vous préciser à quelle fédération vous faites allusion, et ce que vous entendez par votre question. Cordialement, L’équipe de création d’entreprise LBdD