Guide de la SCI

Notre guide complet sur la SCI a pour objectif de vous informer sur le fonctionnement et la création de votre société civile.

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Guide de la SCI : les caractéristiques

Cette forme juridique est très appréciée en France, car cette société est un instrument de gestion du patrimoine, relativement simple à créer ainsi qu’à gérer.

Du fait de sa nature civile, la SCI ne peut avoir une activité commerciale, elle doit être constituée simplement dans le but d’acquérir et posséder des biens immobiliers. Il lui est interdit d’acheter pour revendre des biens immobiliers.

La SCI est très couramment utilisée dans le cadre de transmission du patrimoine immobilier. Cela permet d’éviter l’indivision, et conférer à chaque héritier des parts sociales pouvant être vendues, contrairement à l’indivision, situation dans laquelle chaque indivisaire peut mettre fin à l’indivision. Elle permet également de séparer la possession de la gestion du bien.

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Guide de la SCI : les étapes de constitution d’une SCI

Les démarches de création d’une SCI se décomposent en deux temps : la constitution de votre entreprise, suivie de son immatriculation. La constitution est la phase pendant laquelle vous allez procéder aux différentes formalités afin de créer votre entreprise, tandis que l’immatriculation est la formalité par laquelle votre entreprise voit le jour officiellement et légalement.

1/ La rédaction des statuts

Les statuts doivent obligatoirement être établis par écrit, ils peuvent l’être par le biais d’un acte sous seing privé, ou par le biais d’un acte notarié (indispensable en cas d’apport d’un bien immobilier).

Les statuts doivent comporter plusieurs mentions :

• le nom de la société
•  la forme de la société
• la durée de la société
• sa dénomination sociale
• le siège social
• l’objet social
• le montant du capital social, les apports de chaque associé, les modalités de versement des apports en numéraire,  la clause de variabilité, le dépôt des fonds concernant les apports en numéraire, l’évaluation des apports en nature, ainsi que l’identité de l’apporteur, et le nombre de parts sociales en contrepartie de l’apport en nature, la répartition et libération des parts sociales.
• le nombre d’actions et la nature des droits particuliers attachés à celles ci
• la gérance de la SCI
• les modalités des décisions collectives
• l’exercice social et l’affectation des bénéfices
• les comptes courants d’associé
• la cession de parts sociales

Durant la rédaction des statuts, il est important de considérer d’autres éléments de manière parallèle : choisir une dénomination sociale, un nom commercial, mais également le siège social de votre entreprise.

2/ Le capital social

Il faut déterminer le montant du capital social nécessaire à votre activité. Il est possible d’effectuer des apports en numéraire, c’est à dire des apports de sommes d’argent, mais il est également possible de réaliser des apports en nature.

3 / La publication d’une annonce légale

La publication d’une annonce légale est essentielle à la création de la société. Cette publication est obligatoire car elle a pour objectif d’informer les tiers des opérations et modification ayant lieu dans la société.

La publication dans un journal d’annonces légales peut s’effectuer de plusieurs façons, et vous pouvez procéder vous-même à la rédaction de votre annonce légale en s’assurant de commettre aucune information.

Certains sites en ligne proposent de publier votre annonce légale en ligne, pour un prix plus que concurrentiel. Dans l’hypothèse ou vous avez choisi de constituer votre société de manière autonome, cela vous permet d’économiser et de simplifier la publication de cette annonce légale.

4 / La constitution du dossier d’immatriculation

Le dossier de création de votre SCI doit être déposé il faut déposer un dossier de constitution sur le site du guichet unique qui est en charge des formalités juridiques en ligne. Le dossier sera donc digitalisé et comprendra les éléments suivants  suivants :

• Un imprimé M0 rempli, daté et signé : formulaire de déclaration d’une société
• Une copie des statuts juridiques de la SCI datés et signés,
• Une copie de l’annonce légale parue dans le journal d’annonces légales
• Un exemplaire daté et signé du PV de nomination du gérant
• Un document attestant de l’occupation des locaux de la SCI
• Si gérant personne physique : copie de pièce d’identité, déclaration sur l’honneur de non condamnation et attestation de filiation
• Si gérant personne morale : extrait d’immatriculation datant de moins de trois mois
• Pouvoir en original du gérant si il n’est pas le signataire du formulaire M0
• Le règlement des frais de greffe
• Le document relatif aux bénéficiaires effectifs et modalités de contrôle exercées sur l’entreprise

La déclaration des bénéficiaires effectifs est la déclaration obligatoire depuis la Loi Sapin II, elle regroupe l’identité de toutes les personnes ayant le contrôle effectif de la société. Ces personnes sont les personnes possédant de manière directe ou indirecte plus de 25% du capital ou des droits de vote, ou à défaut, la personne qui exerce un contrôle sur les organes de direction ou de gestion au sein des sociétés et des organismes de placements collectifs.

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Guide de la SCI : la création en ligne

Des plateformes juridiques en ligne proposent des services de création d’entreprise en ligne. Ces plateformes proposent différents forfaits pour prendre en charge votre création de SCI en ligne, de la simple rédaction des statuts, à une constitution d’entreprise clé en main, elles vous proposent un accompagnement tout au long du processus de création. Cette option permet de bénéficier de coûts de constitution de SCI intéressants.

Guide de la SCI : le fonctionnement

Le contenu ci-dessous est un guide la création de votre SCI.  N’hésitez pas à suivre les liens pour en savoir plus sur chaque point concernant la SCI !

Associés & responsabilités

Il faut être deux associés minimum pour pouvoir constituer une SCI, sachant qu’aucun maximum n’est prévu par la loi.

C’est aux associés de la société de désigner le gérant, ainsi que la durée de son mandat.

Les associés reçoivent des parts sociales en contrepartie de leurs apports. Ces parts sociales leur permettent de bénéficier de droit de votes

La responsabilité des associés en SCI est indéfinie.

En cas de difficultés financières de la SCI, les créanciers de la société doivent se retourner dans un premier temps contre la société, avant de se retourner contre chaque associé de manière individuelle, qui seront tenus de payer en fonction de leurs parts dans le capital social.

Le capital social

Il n’y a pas de capital social minimum en SCI, il est donc possible de manière théorique de constituer un capital social d’une valeur de 1euros. Le montant du capital social est fixé librement dans les statuts.

Deux types d’apports sont possibles :

• Les apports en numéraire : l’associé gérant n’a pas l’obligation d’apporter tout l’apport de manière immédiate, il a la possibilité d’effectuer un apport de 20% de la valeur numéraire, et d’ajouter le reste des fonds dans les 5 années suivantes
• Les apports en nature : les apports en nature dans le cadre de cette forme juridique, ne font l’objet d’aucune évaluation par un commissaire aux apports, mais sont librement évalués par les associés.

La SCI permet d’opter pour un capital variable, si cette possibilité est inscrite dans les statuts.

Prise de décision dans la SCI

Toutes les décisions relatives à la SCI sont prises en assemblée générale ordinaires ou extraordinaires,  ce sont donc les associés qui prennent la plupart des décisions importantes.

Ce sont les statuts qui définissent les conditions de majorité et de vote à respecter lors de ces réunions.

Le gérant constitue le représentant légal de la SCI.

C’est aux associés de la société de désigner le gérant, ainsi que la durée de son mandat.

Guide de la SCI : la comptabilité en SCI

Il n’existe pas des obligations comptables dédiées à la SCI. Ces dernières dépendant de leur régime fiscal, des dispositions indiquées dans les statuts, mais également de leur taille, ou activité.

Elles peuvent selon les cas être soumises à une comptabilité de trésorerie, c’est à dire une compatibilité simplifiée, ou doivent établir une comptabilité en partie double, suivant le plan comptable.

Dans toutes les hypothèses, la tenue d’une comptabilité est obligatoire, car la société est dans le devoir de rendre des comptes aux associés.

Les SCI soumises à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des biens fonciers, et dont les associés sont des personnes physiques peuvent opter pour une compatibilité de trésorerie. Elles doivent alors tenir un cahier dans lequel elles répertorient les dépenses et les recettes.

Il faut que le solde de fin d’années corresponde au solde figurant sur le compte bancaire.

Les autres SCI doivent tenir une comptabilité en partie double. Cette obligation concerne notamment :

• Les SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés
• Les SCI dont au moins un associé est soumis à l’impôt sur les sociétés,
• Les SCI dont la comptabilité est rendue obligatoire dans les statuts
• Les SCI avec l’exercice d’une activité particulière
• Les SCI de taille importante dépassant deux des trois seuils suivants : total bilan de 1 550 000, CA de 3 100 000, et nombre de salariés 50.

Il est alors essentiel de tenir des journaux comptables, comme le journal des achats, journal des ventes, journal de banque, journal de TVA, journal des opérations diverses.
Cela peut impliquer l’utilisation d’un logiciel de comptabilité.

La fiscalité en SCI

La fiscalité d’une SCI peut relever de l’impôt sur le revenu, comme de l’impôt sur les sociétés.

A l’impôt sur le revenu 

Les  SCI soumises à l’impôt sur le revenu, ne sont pas imposées directement. Chaque associé de la SCI est alors imposé personnellement en proportion de sa quote-part dans la SCI. Ils sont donc imposés comme les personnes physiques propriétaires d’un bien immobilier.

Les associés sont imposés dans la catégorie de revenus, capitaux mobiliers. Les prélèvements sociaux sont dus, au taux global de 17,2% sur les revenus fonciers.
Cette option pour l’impôt sur le revenu permet d’imputer le déficit éventuel sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Étant considérés comme des personnes morales, les associés sont imposés selon les règles des plus-values des particuliers, toujours sur la quote-part qui lui revient.

A l’impôt sur les sociétés 

Cette option permet de faire peser la fiscalité de la société sur la SCI, et faire en sorte que les associés ne soient imposés que sur les dividendes qu’ils peuvent décider de s’octroyer. L’impôt sur les sociétés s’applique aux résultats, et l’éventuel déficit ne peut être imputé que sur les bénéfices réalisés ultérieurement par la société.

Logiquement, concernant les plus-values, elles sont soumises aux plus-values professionnelles, et le montant des plus-values s’ajoute au montant des bénéfices imposables à l’impôt sur les sociétés. Cela peut mener à des sommes importantes, compte tenu de l’amortissement des biens immobiliers.