Introduction

L’indivision a été conçue comme une situation temporaire, dans laquelle personne ne peut être contraint à rester comme en dispose l’article 815 du Code Civil. Mais comment cela se passe-t-il en pratique ?

Le Blog du Dirigeant vous explique !

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sortir indivision bien immobilier

Sortir de l’indivision est possible notamment en vendant ou partageant le bien immobilier. Le Blog du Dirigeant vous dit tout.

Pour rappel, l’indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes disposent de droits de même nature sur le/ les mêmes biens. Dans cette situation, la part de chaque indivisaire est identifiée sous forme de quote-part. 

La sortie de l’indivision peut s’effectuer de plusieurs manières : 

  • la vente du bien en indivision 
  • le partage des biens indivis 
  • vente des parts d’un co-indivisaire au sein de l’indivision 

Le Blog du Dirigeant vous explique les différentes solutions s’offrant à vous pour sortir de de l’indivision.

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Sortir de l’indivision grâce à un bien immobilier : la vente du bien

Dans cette hypothèse, les indivisaires doivent s’entendent sur le prix du bien, ainsi que sa mise en vente, et se partagent ensuite la somme reçue à proportion de leurs parts respectives dans l’indivision. 

Le bien indivis étant vendu, cela met de fait, fin à la situation d’indivision. 

Cette cession n’est possible que si tous les indivisaires sont en état de manifester leur volonté. 

NB : Depuis la Loi de Simplification et de clarification du droit de 2009, il est possible pour les indivisaires détenant deux tiers des droits de prendre la décision de vendre tout ou partie des biens. Cela ne nécessite donc plus l’unanimité. 

Dans l’hypothèse où un conflit nait sur la vente du bien en indivision, dans l’hypothèse ou les autres indivisaires s’opposent à la vente, il est possible de saisir le tribunal afin d’obtenir la vente aux enchères du bien. Le TGI peut autoriser cette vente, sous réserve d’atteinte excessive aux droits des co-indivisaires. 

Dans l’hypothèse où le tribunal autorise la vente, le prix de vente sera ensuite réparti entre les indivisaires à hauteur de leurs droits. 

A contrario, si le TGI ne donne pas raison, et n’autorise pas la vente, un partage judiciaire de l’indivision aura lieu. 


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Sortir de l’indivision grâce à un bien immobilier : le partage des biens indivis 

Les co-indivisaires peuvent également faire le choix de se partager les biens indivis. Dans cette hypothèse, chaque co-indivisaire reçoit un lot d’une valeur égale à ses parts et droits dans l’indivision. 

Cette hypothèse permet à chaque indivisaire de se retrouver propriétaire et seul propriétaire des biens déterminés. 

Ce partage amiable nécessite la présence de tous les indivisaires. Afin de procéder à ce partage, les biens doivent être évalués afin de pouvoir être réparti à proportion des droits de chacun dans l’indivision.

NB : Dans l’hypothèse où un des co-indivisaires est mineur, si il bénéficie d’une protection juridique, ou si il est hors d’état de manifester sa volonté, il est obligatoire de faire autoriser au préalable le partage par le juge des tutelles. 

Le recours à un notaire n’est imposé qu’en cas de présence de biens immobiliers dans les biens indivis. C’est l’acte (acte liquidatif) devant le notaire qui établira alors les parts de chacun. 

Si les biens ne peuvent être répartis de manière équitable en fonction des parts de l’indivision, le co-indivisaire lésé peut demander une indemnisation aux autres co-indivisaires. Cette dernière est appelé « soulte ». 

Ce partage peut se faire par voie amiable ou par voie judiciaire. En l’absence d’accord amiable, c’est la voie judiciaire qui sera engagée. Il faut alors saisir le TGI du lieu d’ouverture de la succession, qui procédera au partage. 

Attention : Il faut toutefois avoir conscience que le partage judiciaire des biens indivis représente une certaine somme, du à la représentation par l’avocat, la nomination d’un expert pour évaluer le patrimoine…

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Sortir de l’indivision grâce à un bien immobilier : la vente des parts d’un co-indivisaire 

Cette solution suit le principe légal de l’article 815 du code civil disposant que personne ne peut être contraint à rester en indivision. 

La vente des parts à des tiers 

Il est donc possible pour un de co-indivisaire souhaitant sortir de cette situation de vendre ses parts. 

Il doit signifier sa volonté aux autres. Les autres co-indivisaires disposent d’un droit de préemption, c’est à dire du droit de se porter acquéreur à la place de la personne étrangère à l’indivision.  

Attention : La répartition des droits de propriété sur un bien acquis en indivision s’effectue en fonction des quotes part qui sont indiquées dans l’acte notarié, et non en fonction du financement. 

En pratique, il reste rare qu’une personne souhaite intégrer une indivision extérieure à sa famille.

La vente des parts entre indivisaires

La licitation consiste en la vente de la part d’un des co-indivisaires aux autres membres de l’indivision. Cette licitation doit être réalisé devant notaire si elle porte sur un bien immobilier. 

Si vous êtes dans l’hypothèse d’une indivision portant sur des biens immobiliers, la SCI peut également être un outil de gestion efficace de ces derniers. Il est nécessaire de se renseigner sur la meilleure solution à choisir entre l’indivision ou la SCI en fonction de vos projets et de vos ambitions.

 Pour aller plus loin :

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Sommaire
  • Sortir de l'indivision grâce à un bien immobilier : la vente du bien
  • Sortir de l'indivision grâce à un bien immobilier : le partage des biens indivis 
  • Sortir de l'indivision grâce à un bien immobilier : la vente des parts d’un co-indivisaire 
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Commentaires
8 commentaires
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  1. DUCRET Fabien
    22 février 2019, 11:09
    Bonjour Monsieur, Je me permets de vous contacter dans le cadre d'un conflit que nous rencontrons avec le gérant d'une SCI. Mon Oncle est décédé en octobre 2013 et le gérant n'a jamais convoqué d'AG depuis 2013 pour nous agréer en tant qu'associé malgré une LR avec AR envoyé en 2017 pour lui demander la convocation d'une AG afin de ratifier les comptes de la SCI et d'obtenir la communication des bilans de cette dernière. Nous sommes 8 héritiers/associés d'une même famille avec un gérant associé ( non membre de notre famille) à hauteur de 50% des parts de la SCI. Un entrepôt de la SCI est loué depuis 2011 mais le règlement de ses loyers a brutalement cessé en 2018, nous avons perdu 10 mois de loyers et 2 taxes foncières non réglés. Les loyers servaient à rembourser un prêt contracté auprès du CA, à ce jour les échéances de prêts ne sont plus honorées en l'absence de règlement des loyers. Le gérant a décidé unilatéralement de ne pas réclamer les loyers impayés au locataire sans notre accord, aucune démarche n'a été faite pour recouvrer ces loyers. J'aimerais savoir si le gérant a une responsabilité vis à vis des associés car il ne défend pas les intérêts de la SCI et de ces associés. Puis- je me permettre de vous contacter par téléphone afin de discuter brièvement de cette situation? Pouvez-vous me communiquer vos coordonnées téléphoniques svp? Dans l'attente de vous lire, je vous prie de recevoir mes salutations distinguées.
    • Dufour Laurent
      23 février 2019, 10:28
      Bonjour, votre situation semble compliquée puisque qu'il vous sera difficile de changer de gérant sans l'accord du gérant actuel qui a 50% des droits de vote. Le risque peut être important puisqu'en tant que qu’actionnaire d'une SCI qui est une société civile vous êtes responsables des dettes de la société sur vos biens personnels. Il nous semble important de prendre conseil auprès d'un avocat et de réagir rapidement sur le plan judiciaire afin de faire en sorte que le gérant assume la responsabilité de sa mission afin d'éviter que la situation n'empire. Nous sommes bien évidemment disponible pour vous accompagner et vous aider à trouver une solution, pour cela il vous suffit de nous contacter via notre page contact afin que nous puissions vous rappeler pour échanger sur votre situation Cordialement, L’équipe : Comment créer son entreprise ?
  2. Jack
    8 février 2017, 11:34
    Bonjour Gérant d'une SCI 50/50 endetté le cautionnaire veut vendre le bien. Nous sommes au tribunal pour la dette de l'entreprise emprunt 400 000€. Moi gérant je viens de signer un bail afin de garder mon local, sans l'accord de mon associé. En avais-je le droit? A-t'il des recours contre moi!
    • Dufour Laurent
      8 février 2017, 12:26
      Bonjour, Tout dépend de ce que vos statut vous autorise à faire. S'ils autorisent le gérant à signer un bail, vous disposez du pouvoir et donc du droit de signer. Pour ce qui est des recours, il faudrait étudier le dossier de manière plus précise. Cordialement, L’équipe création d’entreprise LBdD
    • Jack
      22 février 2017, 01:59
      Je vous remercie et vous demande de nouveau des informations sur le statut: Dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de la gestion que demande l’intérêt de la société. En cas de pluralité de gérant, ceux-ci exercent séparément ces pouvoirs, sauf le droit qui appartient à chaque gérant de s’opposer à une opération avant qu’elle ne soit conclue. Toutefois, dans les rapports entre associes et sans que cette clause puisse Etre opposé aux tiers, ou invoqué par eux, il a été convenu que le gérant ne représentants plus de la moitié du capital social, effectuer les actes et pourra pas, sans y être autorisé préalablement par une décision des associés représentant plus de la moitié du capital social effectuer les actes et opérations suivantes contacter des emprunts bancaires, effectuer des achats, échanges et ventes d’immeubles, constituer des hypothèques ou des nantissements, participer à la fondation de la société Dans les rapports avec le tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social. Le gérant peut, en tenant compte des dispositions du paragraphe précèdent, constituer hypothèques ou tout autre sûreté réelle sur les biens de la société ou déléguer ses pouvoirs à toute personne, même par acte sous seing privé En ce qui me concerne la SCI 50/50 un gérant et un associé, l'intérêt de la société moi je veux garder le local l'associé, cela ne l'intéresse pas. Je ne l'ai pas informé, avais-je le droit de faire un bail ce qui va bloquer la vente de l'immeuble. A-t'il un recours envers moi!
    • Dufour Laurent
      22 février 2017, 12:03
      Bonjour, Il nous est impossible de répondre sérieusement à votre commentaire en quelques lignes et sans en savoir un peu plus sur la situation. L'idéal est de prendre conseil auprès d'un conseiller juridique qui vous aidera à comprendre la situation et agir conformément à vos droits. Par ailleurs, il ne faut aps oublier que lorsque les avis entre associés divergent, l'idée n'est pas forcément (pour l'un comme pour l'autre) d'imposer son point du vue, il faut aussi respecter le point de vue (et les droits) de son associé. Partir dans des blocages est souvent une mauvaise chose, on dit souvent qu'il vaut mieux un mauvais accord qu'un bon procès ... Un conseil juridique vous aidera à éviter tout en préservant vos intérêts. Si vous n'en connaissez pas, n'hésitez pas à nous contacter, nous essaierons de trouver un conseil juridique adapté à votre problématique dons notre réseau de partenaires (https://www.leblogdudirigeant.com/qui-sommes-nous/#contact) Cordialement, L’équipe création d’entreprise LBdD
  3. Kamango Mobuto Pablo
    8 février 2016, 20:44
    Question: la federation des entreprise, comment elle est membre de la société civile or elle est à but lucratif?
    • Louis Cocusse
      9 février 2016, 08:56
      Bonjour, Pourriez-vous préciser à quelle fédération vous faites allusion, et ce que vous entendez par votre question. Cordialement, L’équipe de création d’entreprise LBdD