Comment choisir entre SARL de famille ou SCI ?

Par Use Your Law , le 10/12/2021

La SARL familiale immobilière et la SCI sont toutes les deux adaptées aux familles qui souhaitent investir dans l’immobilier. Explications !

sarl de famille ou sci

La SARL de famille et la SCI sont les formes de société les plus répandues lorsqu’il s’agit d’investir entre proches. Ces formes sociétaires permettent de mieux gérer et transmettre le patrimoine familial. Toutefois, elles disposent de spécificités juridiques et fiscales qui les différencient sur le fond.  Bien comprendre les spécificités de chacune contribue à réaliser un choix judicieux et optimiser le rendement de l’investissement sous-jacent.

Le fonctionnement de la SARL

Qu’est-ce qu’une SARL ?

Une SARL est une société commerciale dans laquelle la responsabilité des associés est limitée.

La SARL de famille est une catégorie spécifique de SARL. Il s’agit d’une SARL dont les associés sont membres de la même famille. Ils doivent être ascendants, descendants ou unis par des liens d’alliance.

Quel type d’activité peut réaliser une SARL de famille ?

La SARL de famille permet d’exercer toutes les activités classiques que peut faire une SARL : la société peut exercer une activité commerciale, artisanale ou industrielle.

Toutefois, elle ne peut pas exercer d’activité libérale ou civile.

Quelle est la fiscalité applicable aux SARL ?

La fiscalité des SARL classiques

La SARL classique relève, en principe, de l’impôt sur les sociétés (IS).

Elle peut opter pour l’imposition sur le revenu sous conditions, pendant les 5 premières années de son existence et pour une durée maximale de 5 exercices.

La fiscalité des SARL de famille

La SARL de famille peut, pour sa part opter pour le régime de l’impôt sur le revenu (IR) sans limite de temps. Il est à noter que cela nécessite l’accord de tous les associés de la SARL.

La différence entre imposition à l’IS et l’imposition à l’IR

L’imposition à l’IS des SARL

Dans le cadre d’une SARL à l’IS classique, les bénéfices sont imposés à deux reprises. En effet, lorsqu’elle réalise un bénéfice, ceux-ci sont imposés au titre de l’impôt sur les sociétés au niveau de la société, puis lorsque les associés souhaitent se verser un dividende, ils devront s’acquitter, en principe, du PFU (30%).

L’imposition à l’IR des SARL de famille

La SARL de famille, quant à elle, devient une société translucide. Les bénéfices sont calculés au niveau de la société, mais les associés sont personnellement soumis à l’impôt sur le revenu (IRPP) pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société.

De plus, dans le cas où la société est déficitaire, chaque associé peut imputer une part des déficits sociaux correspondant à leurs droits dans la société à titre personnel.

Par ailleurs, il est possible de coupler le régime LMNP avec une détention à travers une SARL. Cela permet notamment de bénéficier du régime des plus-values des particuliers à la revente.

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La société civile immobilière (SCI)

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI (société civile immobilière) est une structure juridique qui permet la mise en place et la gestion d’un patrimoine.

Il existe plusieurs SCI telles que la SCI de gestion ou de location qui permet d’acquérir et de gérer des biens immobiliers sur le long terme ou la SCI familiale qui permet de gérer un bien en famille.

Quel type d’activité peut réaliser une SCI ?

Il ne s’agit pas d’une société commerciale. Elle doit donc avoir pour objet social un objet civil.

Quelle est la fiscalité applicable aux SCI ?

Les SCI de fait soumises à l’impôt sur le revenu

En tant que société civile, les SCI sont de fait soumises à l’impôt sur le revenu (IRPP).  Leur fiscalité est dite « transparente ». Cela signifie que chaque associé, personne physique ou entreprise, est imposé en fonction de sa qualité.

Ainsi le résultat des SCI assujetties à l’IR est payé directement par les associés. Quand elle réalise des bénéfices, les impôts dus sont payés par chacun des associés au prorata de sa participation au capital social de la SCI :

  • Les associés assujettis au régime des BNC et les micro-entreprises intègrent leur quote-part de résultat dans la déclaration de leurs impôts fonciers. Les personnes physiques associés dans la SCI peuvent ainsi déduite les éventuels déficits de l’entreprise dans la limite de 10.700 € par an.
  • La quote-part des entreprises associés non assujetties à l’IR est imposée en fonction de leur propre régime fiscal (IS, BIC, …)

Il appartient à chaque associé de déclarer sa quote-part de résultat dans sa propre déclaration fiscale.

Les SCI soumises à l’IS

Les SCI peut peuvent faire le choix d’une imposition sur les sociétés (IS). Ce choix peut être fait lors de la création de l’entreprise ou au cours de son activité. Il est irrévocable.

En cas d’option à l’IS, la SCI sera assujettie à l’impôt sur les sociétés au même titre que les autres sociétés à l’IS. La SCI paiera l’IS et les associés ne seront imposés qu’en cas de versement de dividendes :

  • A compter de 2022, la SCI sera redevable d’un IS de 25%. Le montant du résultat inférieur à 38.120 euros pourra, sous conditions, bénéficier du taux réduit de 15%.
  • Les dividendes des associés personnes physiques seront soumis prélèvement forfaitaire unique de 30% (PFU). Les 30% se décompose en 12,8 % d’imposition sur le revenu et de 17,2 % de prélèvements sociaux. S’ils en font la demande les associés personnes physiques pourront choisir d’être fiscalisés au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils bénéficient alors d’un abattement de 40 % sur le montant des dividendes versés.
  • Les associés personnes morales intègrent le montant des dividendes dans les résultats. Ces derniers sont donc assujettis à l’IS. Pour autant certains montages juridiques leur permettent de profiter du régime mère-fille, du régime d’intégration fiscale.

La fiscalité des activités de location meublée en SCI

Les SCI sont des sociétés civiles. Dès lors qu’elles exercent une activité commerciale au yeux de la lois leur prérogatives fiscales changent.

En effet, selon l’article 206 2° du Code général des impôts, les sociétés civiles qui exercent une activité industrielle ou commerciale comme défini dans les articles 34 et 35 du Code général des impôts doivent être fiscalisées à l’impôt sur les sociétés. Or la location meublée est une activité commerciale.

En d’autres termes, une SCI ne peut pas avoir pour objet de réaliser de la location meublée. Si c’est le cas, elle perd la possibilité d’être fiscalisé à l’IR et se trouve de fait assujetti à l’impôt sur les sociétés (IS).

Ainsi, faire de la location meublée avec une SCI rend son objet commercial, et impose une fiscalisation à l’IS. Ceci est valable même si cette activité n’est qu’accessoire.

La réglementation retient 2 exceptions permettant à une SCI qui exerce une activité commerciale de ne pas être assujettie à l’IS :

  • Quand le total du chiffre d’affaires commercial HT réalisé ne dépasse pas 10% du chiffre d’affaires HT de la SCI. Dans ce cas, un dépassement du seuil est accepté lorsque la moyenne du chiffre d’affaires HT de l’année en cours et des 3 exercices précédents ne dépassent pas le seuil de 10%
  • Quand l’activité meublée n’est pas établie. Cela suppose un côté court, exceptionnel et non renouvelable de cette activité.

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Les avantages et inconvénients de la SCI de famille

Les avantages de la SCI familiale

La SCI de famille permet donc à des personnes d’une même famille de détenir et d’optimiser la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers.

La SCI de famille présente de nombreux avantages :

  • réduire les droits d’enregistrement à payer lors d’une cession, d’une donation ou d’une transmission par voie de succession, car ceux-ci sont moins importants sur des parts sociales que sur un immeuble. Il est intéressant de noter qu’en ce qui concerne les droits d’enregistrement, les parents peuvent bénéficier d’un abattement de 100 000 tous les 15 ans ;
  • Éviter le régime de l’indivision souvent contraignant ;
  • Associer les enfants à un projet d’acquisition. En effet, la société civile est une société qui permet de faire entrer des associés mineurs sans condition contrairement à la SARL.

Les avantages de la SARL de famille

Toutefois, il n’est pas possible d’utiliser une SCI pour faire de la location meublée sans être fiscalisée à l’IS. Pour cela, il est nécessaire de créer une SARL de famille pour y loger cette activité commerciale.

Dans le cadre d’une SARL, la responsabilité des associés est limitée au montant des apports. Si l’activité tourne mal, la SARL offre une meilleure protection du patrimoine personnel. Dans la SCI, les associés sont indéfiniment et solidairement responsables des dettes de la société.

La SARL offre un maximum de liberté en ce qui concerne les dispositions statutaires. Les associés peuvent librement fixer les règles qui vont régir leur relation au sein de l’entreprise contrairement à la SCI.

En termes de fiscalité, qu’il s’agisse de la SARL de famille ou de la SCI, elles sont toutes les deux translucides.

Enfin, la SARL permet de bénéficier du régime fiscal des plus-values LMNP. Lors de la cession du bien immobilier, la plus-value réalisée est imposée conformément au régime des plus-values immobilières applicable aux particuliers.  Du côté de la SCI, s’agissant de location nue (activité civile), la vente sera automatiquement soumise au régime de la plus-value des particuliers.

Article rédigée par Romain Wims de UseYourLaw.

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