Si la SCI est désormais une forme juridique assez connue, la SCCV l’est nettement moins. Le Blog du Dirigeant fait le point sur cette forme juridique !
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L’objet de la SCCV
La SCCV est l’acronyme pour société civile de construction vente.
La SCCV est une société civile, tout comme la SCI. Elle a pour objet de construire un bien immobilier avec l’intention de le revendre de manière immédiate afin de réaliser une plus value.
Cette forme juridique est la plupart du temps utilisée par les professionnels de l’immobilier comme les promoteurs.
Il ne peut pas y avoir de SCCV sans opération de construction d’un bien immobilier. La société est constituée dans ce but, c’est son objet social, et s’éteint une fois ce dernier réalisé, faute d’objet social toujours valide.
Attention : Le terme de construction est entendu au sens strict, une restauration d’un bien immobilier ne peut faire l’objet d’une SCCV.
De même, cette forme de société ne peut pas être utilisée pour apporter le bien en jouissance à un associé. Il faut qu’elle soit crée uniquement pour construire, revendre et réaliser un bénéfice de manière immédiate.
La constitution d’une SCCV
Les associés
La constitution de cette société nécessite au minimum deux associés.
La responsabilité des associés est illimitée, ils répondent aux dettes sociales de la société à proportion de leur part dans le capital.
Cette responsabilité illimitée est minorée par l’obligation faite aux créanciers de poursuivre dans un premier temps la société, et de ne se tourner vers les associés qu’en cas d’épuisement des voies de recours contre la société.
La SCCV est une société classique, dont la durée maximale est de 99 ans. Elle prend fin à la réalisation de son objet social.
Le capital social d’une SCCV
Aucun capital minimum n’est imposé. Il est même possible de prévoir un capital variable.
Attention : si vous désirez opter pour un capital variable, il vous faut introduire une clause de variabilité dans les statuts juridiques de la SCCV.
De manière classique, il est possible d’effectuer trois types d’apports :
- apports en numéraire : ces apports ne sont d’ailleurs pas obligatoirement libérés à la création de la SCCV.
- apport en industrie : il est considéré que la responsabilité de l’associé qui apporte en industrie sera fixée en fonction de la plus petite part des autres associés.
- apports en nature : la valeur de l’apport en nature est fixée par les associés. Contrairement à d’autres formes de société, il n’est pas nécessaire de faire intervenir un commissaire aux apports.
Vous avez l’obligation de, simultanément à la demande d’immatriculation, ou dans un délai de 15 jours à compter de la délivrance du récépissé de dépôt de dossier de création d’entreprise, de déclarer les bénéficiaires effectifs au greffe du tribunal de commerce.
L’imposition
Cette forme juridique fait l’objet de ce qu’on peut nommer une fiscalité transparente. C’est à dire que la SCCV relève de l’impôt sur les personnes, c’est à dire l’impôt sur le revenu. Cela signifie que la société ne sera pas redevable d’impôt en elle même, mais que ce sont ses associés qui sont redevables de l’imposition en proportion de leurs droits dans la société. Les associés sont donc directement imposés dans le cadre de leur impôt sur le revenu.
Les modalités de fonctionnement de la SCCV
Cette forme juridique présente la caractéristique de la souplesse.
Il est possible de nommer un ou plusieurs gérant. Le choix de la personne du gérant est également très libre : cela peut être un tiers, comme un associé, une personne physique comme une personne morale. La nationalité des gérants, ( comme celles des associés) est libre.
Le/les gérant(s) peuvent etre désignés dans les statuts, ou nommés par une décision ultérieure des associés, dans l’hypothèse où les associés représentent plus de la moitié des parts sociales et sauf indication contraire dans les statuts.
Ce sont donc les statuts qui organisent principalement les modalités de fonctionnement, telles que la révocation du gérant, ou encore l’étendue de ses pouvoirs.
Le conseil LBdD : le fait de ne pas inscrire le nom du gérant dans les statuts offre plus de souplesse, en cas de changement de gérant. Il ne sera de ce fait pas nécessaire de modifier les statuts, et donc effectuer les formalités nécessaires à une modification statutaire.
Les prérogatives des associés
Les associés, du fait de leur qualité bénéficient d’un droit à l’information qui comprend la consultation des documents sociaux, ou la prise de connaissance du rapport de gestion en fin d’exercice.
Les statuts prévoient les différentes modalités de fonctionnement de la SCCV. Ils peuvent prévoir que les décisions se feront en assemblée générale ordinaire comme extraordinaire, ou encore par consultation écrite.
En cas de silence des statuts, sur les modalités de décision, les décisions doivent être prises à l’unanimité.
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Par Marie Lusset, le 06/08/2020