Les charges déductibles dans les SCI imposées à l'IR

Par Marie Lusset, le 20/08/2020

Les SCI, société civiles immobilières sont en majorité des cas soumises à l’impôt sur le revenu. Quel est l’impact de ce choix sur les charges déductibles ? Le Blog du Dirigeant vous explique ! 

La déductibilité des charges dans les SCI à l'IR

Que sont les charges déductibles ?

Les charges déductibles sont les charges pouvant être déduites du résultat de la SCI. Le résultat de la SCI est la différence entre recettes et charges, résultant sur la base imposable. 

Il faut ainsi distinguer les charges déductibles de celles qui ne le sont pas. Ainsi, un principe est à retenir, toutes les dépenses affectant la structure même de l’immeuble ne peuvent être déduites. 

Les SCI peuvent être soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) comme à l’impôt sur le revenu (IR). Le contenu des charges déductibles dépend ainsi du choix du régime d’imposition déterminé lors de la création de la société. Les charges déductibles dans les SCI imposées à l’IS sont plus importantes. 

Le choix de l’impôt sur le revenu en SCI

Il n’y a pas de conditions particulières pour que les SCI soient imposées à l’impôt sur le revenu. Ce sont les associés qui déterminent ce type d’imposition lors de la constitution de la société. Le fait d’être imposé à l’IR permet de bénéficier d’avantages  fiscaux non négligeables. 

Les SCI imposées à l’IR ne peuvent déduire des charges que de leurs revenus fonciers, il en résulte que les dépenses relatives à des immeubles non occupés ne peuvent faire l’objet d’une déduction. 

Les charges déductibles en SCI imposées à l’IR

Afin que les charges puissent être déductibles il est nécessaire qu’elles répondent à trois conditions :

  • les charges ne peuvent être déductibles que pour les immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. 
  • Les charges doivent avoir été engagées dans le but d’acquérir ou de conserver le revenu
  • les charges doivent avoir été effectivement supportées par le contribuable 

NB : Les charges déductibles sont celles payées au cours de l’année d’imposition, et se doivent d’être justifiées. 

Les différentes catégories de charges déductibles en SCI à l’IR

Les dépenses d’entretien et de réparation 

Il est primordial que ces dépenses ne modifient pas la substance du bien. Il faut que ces dépenses soient engagées dans le but de maintenir un immeuble en état.

Ces charges sont par exemple la réparation d’une canalisation ou des travaux d’isolation. Ces dépenses comprennent également le traitement contre les insectes.

Les dépenses d’amélioration 

Ces dépenses comprennent l’ajout d’un équipement visant à apporter du confort à l’immeuble, mais il est toujours primordial que ces dépenses ne modifient pas la structure du bien. 

Ces dépenses peuvent être par exemple l’installation d’une salle d’eau, ou la mise en place d’un ascenseur.

Dans l’hypothèse où les modifications apportées visent à modifier la structure, ces dépenses sont qualifiées de dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et ne sont pas déductibles. C’est notamment le cas lors d’un agrandissement de la surface habitable. 

Les dépenses d’administration et de gestion 

Les charges de gestion et d’administration comprennent par exemple la rémunération du concierge, ou les frais de rémunération des tiers s’occupant de la gestion des immeubles. 

Sont considérés au même titre les rémunérations des administrateurs de bien, des comptables, des agences de location ou encore les chambres syndicales. 

La déduction des primes d’assurance 

Les primes d’assurances visant les immeubles loués sont également déductible, peu importe le risque couvert. 

Les charges récupérables non récupérées 

Ces charges sont les charges qui ont été supportées par le propriétaire, sans remboursement, mais qui étaient à la charge des locataires de manière habituelle. 

NB : il est uniquement compris dans ces charges, les charges non remboursées parle locataire au 31 décembre de l’année de son départ. 

Les provisions pour charges de copropriété 

Ces provisions sont déduites du revenu foncier de année de leur versement et font l’objet d’une régularisation l’année suivante.

Les régularisations visent les charges non déductibles et ayant été déduites, comme les dépenses d’agrandissement de construction. Les provisions ne dissocient pas les charges selon leur déductibilité. 

Les indemnités de relogement et d’éviction 

Cette indemnité est comprise dans les charges déductibles uniquement si elle a pour objet de libérer les locaux, en vue de les louer de nouveau dans de meilleures conditions. 

Ainsi dans l’hypothèse ou cette indemnité est versée pour que le dirigeant puisse reprendre les locaux à titre personnel, la déduction n’aura pas lieu. 

La déductibilité des impôts 

Il est question ici de la taxe foncière et des taxes assimilées sur les bureaux mais également de la contribution sur les revenus locatifs. 

NB : la taxte d’enlèvement des ordures ménagères n’est pas prise en compte. 

La déductibilité des intérêts d’emprunts 

Ces charges déductibles sont les intérêts des emprunts contractés pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des immeubles destinés à produire des revenus fonciers. 

En revanche, les déficits fonciers résultant des emprunts ne peuvent être imputés sur le revenu global de l’associé.

Afin d’optimiser la fiscalité, et de ne pas commettre d’erreurs pouvant avoir des conséquences substantielles,  il peut être utile de demander l’analyse d’un expert comptable.

Trouvez votre expert-comptable en ligne et bénéficiez de conseils et de tarifs préférentiels :

Bilan attesté par un expert comptable
Zéro envoi de papier
Suivi fiscal en temps réel (charges, cotisations, TVA)
Pas d’engagement, premier mois offert

> Trouver un expert-comptable 

Télécharger l'article en PDF

Vote: 5.0/5. Total de 1 vote.
Chargement...

Legalstart, partenaire du Blog du Dirigeant, répond à tous vos besoins juridiques.

Rapidité des démarches

Économisez sur vos démarches

Un accompagnement dans vos démarches

Créer votre entreprise

Un changement d’adresse ? Une cession de part ?

Modifier vos statuts

Vous souhaitez protéger votre marque de potentiel concurrent ?

Déposez votre nom et votre logo pour plus d’assurance.

DÉPOSER VOTRE MARQUE

Newsletter


Marie Lusset

Marie Lusset -

Marie Lusset est diplômée d’un master en droit des affaires internationales et d'un master en management et développement des entreprises. Elle accompagne les porteurs de projet à créer leur entreprise et développer leur activité.


Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *