La cession de parts sociales dans une SCI : Conditions et Formalités juridiques

Par Sarah Jarwé, le 30/11/2020

Les associés d’une SCI détiennent des parts sociales et en sont propriétaires. Ils sont alors libres de les céder ou de les vendre au  profit d’un autre associé ou d’une personne physique ou morale qui n’est pas associée de la SCI.

Toutefois, cette liberté n’est pas totale. Elle est soumise à plusieurs conditions notamment l’accord préalable des associés.

Comment obtenir l'agrément des associés en cas de cession de parts sociales en SCI ?

Quelles sont les conditions de validité d’une cession de parts sociales dans une SCI ?

Deux conditions doivent être respectées :

  • Les parts sociales de la SCI doivent être cessibles. C’est-à-dire qu’il n’existe pas une clause d’inaliénabilité dans les statuts qui permet d’empêcher la cession des parts de la société pendant une certaine durée ou  une clause de préemption qui accorde aux associés le droit d’acheter en priorité les parts sociales dans le cas où une cession est envisagée.
  • le prix de la cession doit être fixé selon des critères objectifs liés à la valeur du bien immobilier détenu par la SCI. Si le prix est dérisoire ( trop faible) l’acte peut être qualifié en donation déguisée.

Le  prix de cession est librement fixé entre les parties de la cession (le cédant et l’acquéreur). A défaut d’accord, les parties peuvent recourir à un expert pour fixer le prix.

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Possibilité de signer au préalable une promesse de cession

Les parties ont la possibilité de signer au préalable une promesse de cession de parts. Cette promesse de cession peut être assortie de conditions suspensives (l’accord des associés de la SCI, l’obtention d’un financement…) c’est-à-dire que la cession aura lieu lorsque les conditions suspensives seront réalisées.

En vertu de la promesse de cession de part, le cédant s’engage envers le cessionnaire à vendre ses parts à un prix déterminé. En contrepartie, l’acquéreur peut également s’engager envers le cédant à acheter les actions au prix convenu.

La promesse de cession doit préciser les modalités de la cession ainsi que la durée de la promesse.

Remarque :

Il est possible de prévoir dans l’acte une indemnité d’immobilisation, dans le cas où l’acquéreur se retire de la vente malgré la réalisation des conditions suspensives. Il perdra le montant versé qui revient au vendeur.

Si la non réalisation de la condition suspensive est indépendante de la volonté de l’acquéreur, il récupéra son indemnité d’immobilisation.

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Quelles sont les formalités à respecter dans le cadre d’une cession de parts de SCI ?

Dans le cadre d’une cession de parts sociales de SCI un agrément doit être obtenu et des formalités administratives doivent être effectuées.

Etape 1 : Obtenir l’agrément des associés de la SCI

Une cession de parts sociales dans une SCI doit obligatoirement être acceptée par l’ensemble des associés réunis en assemblée générale. En effet, les parts sociales d’une SCI ne sont cessibles qu’avec l’agrément des associés de la SCI.

L’agrément doit être donné à l’unanimité sauf si les associés ont prévu dans les statuts une majorité moins élevée pour la prise de décision. Il est donc essentiel de consulter dans un premier temps vos statuts. À défaut de précision l’unanimité est exigée.

Remarque :

La cession de parts sociales à des ascendants ou descendants du cédant est libre. Cela signifie qu’elle n’est pas soumise à agrément.

Il faudra donc convoquer les associés de la SCI à une assemble générale extraordinaire qui aura pour ordre du jour:

  • L’agrément du nouvel associé,
  • La mise à jour des statuts (car la répartition du capital social entre les associés est mentionnée dans les statuts, elle devra donc être mise à jour) .

Que se passe-t-il en cas de refus d’agrément du nouvel associé ?

En cas de refus d’agrément les associés devront alors acheter ou faire acheter par un tiers les parts sociales de l’associé vendeur dans un délai de 6 mois sauf si les statuts de SCI prévoient un délai différent qui ne peut pas être supérieur à un an et inférieur à un mois.

Si les associés refusent l’offre d’achat l’agrément est réputé obtenu.

Etape 2 : La signature de l’acte de cession de parts et paiement du prix de cession

La cession de parts sociales doit obligatoirement être constatée par un acte écrit. Cet acte peut être rédigé sous-seing-privé (c’est-à-dire par les parties) ou par un notaire dans un acte authentique.

L’acte de cession d’actions doit contenir les caractéristiques de l’opération telles que :

  • L’identité du vendeur et de l’acquéreur ;
  • Le nombre de parts sociales cédées ;
  • Le prix de cession de parts sociales ;
  • Les modalités de paiement ;
  • Le délai de transfert des parts ;

Remarque : il est possible d’insérer dans l’acte de cession une clause de garantie du passif en vertu de laquelle le cédant prend l’engagement d’assumer les dettes dont l’origine est antérieur à la cession.

Etape 3 : Les formalités légales à accomplir pour la cession de parts sociale en SCI

Dans le cadre d’une cession de part sociale de SCI, 3 principales formalités doivent être accomplir :

L’enregistrement de l’acte de cession

La cession d’action doit être déclarée auprès des services des impôts dans un délai d’un mois à compter de la signature de l’acte de cession.

Cette formalité est obligatoire et payante. Elle donne lieu au paiement de droits d’enregistrement. L’acquéreur des parts sociales doit s’acquitter de 5% du montant du prix de cession des parts sociales.

Dépôt des statuts mis à jour au Registre du Commerce et des Sociétés

C’est la condition d’opposabilité de la cession aux tiers.

Les documents à joindre au dossier de modification :

  • un exemplaire en copie de l’assemblée générale extraordinaire de modification de la répartition des parts sociales, certifié conforme par le représentant légal,
  • un exemplaire en copie des statuts modifiés, daté et certifié conforme par le représentant légal,
  • Une déclaration relative au registre des bénéficiaires effectifs “DBE-S-1“,
  • une copie de l’acte de cession.

Le régime fiscal de la cession de parts de SCI

L’impôt sur la plus-value dont le régime diffère selon que la SCI est soumise à l’IR ou à l’IS.

Si la SCI est soumise au régime fiscal des sociétés de personne ce sera le régime des plus-values immobilières qui s’appliquera.

Si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, la cession de parts sociales relèvera du régime des plus-values de cessions de valeurs mobilières et droits sociaux.

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Sarah Jarwé

Sarah Jarwé est diplômée d’un Master en Droit des Affaires. Elle accompagne les entrepreneurs dans leurs problématiques juridiques afin de les aider à faire les meilleurs choix.