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La création d’une SCI est généralement prévue pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier apporté à la société, ou acquis par elle (notamment l’immobilier d’exploitation).
C’est une forme de société très courante et très utilisée par les français : la société représente près de 40 % des sociétés françaises ! (source : Bulletin Joly).

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SCI : pour quel régime fiscal opter ?

La question de la fiscalité est centrale lorsque envisagée la création d’une SCI.

Le Blog du Dirigeant se propose de vous guider dans le choix du régime fiscal qui s’appliquera à votre SCI : faut-il opter pour l’IR ? Faut-il opter pour l’IS ? Voici quelques éléments de réponse.

1. Quel est le régime fiscal de principe pour une SCI ?

En matière de fiscalité de la SCI, le principe est l’imposition à l’IR. Néanmoins, 2 exceptions demeurent :

  • La SCI peut être obligatoirement imposée à l’IS, lorsque elle exerce certaines activités commerciales, à titre principale : location de locaux nus avec clause d’intéressement au chiffre d’affaires (clause de recette), opération de marchand de biens, de lotissement, intermédiaire d’achat-vente de biens immobiliers, location meublée
  • La SCI peut opter irrévocablement pour l’IS : l’option doit être décidée à l’unanimité des associés, ou selon les conditions imposées par les statuts de la société. Elle est notifiée aux services fiscaux avant la fin du 3ème mois d’exercice.

2. Comment fonctionne l’imposition des revenus de la SCI à l’IR ?

La société doit déterminer son résultat fiscal en fonction des règles des revenus fonciers. Il est par la suite réparti entre les associés en proportion de leurs parts dans le capital social, même si aucun bénéfice n’est distribué.

Ainsi, chaque associé est imposé à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers, + 15, 5 % de contributions sociales.

Barème IR 2014 (pour les revenus de 2013) :

Revenu par part
Taux
0 à 6 011 euros
0 %
6011 à 11 991 euros
5,5 %
11 991 à 26 631 euros
14 %
26 631 à 71 397 euros
30 %
71 397 à 151 200 euros
41 %
Plus de 151 200 euros
45 %

Diverses recettes sont à prendre en compte :

  • Loyers hors taxes (si la TVA s’applique, comme pour les locations meublées par exemple))
  • Revenus accessoires (location d’emplacement publicitaire par exemple)
  • Revenus exceptionnels (pas-de-porte ou droit d’entrée par exemple)
  • Dépenses incombant au propriétaire et mises à la charge du locataire (impôt foncier, réparations autre que locatives comme la toiture, le ravalement de façade…)
Remarque :
Si la SCI met à disposition gratuitement des locaux aux associés, aucune imposition ne sera due, mais en contrepartie aucune déduction ne sera admise.

Certains frais et charges sont déductibles :

  • Frais de gestion et d’assurance (responsabilité civile, dégâts des eaux, assurance loyers impayés, rédaction des baux, expertises, frais de contentieux…)
  • Entretien et réparations, pour le maintenir l’immeuble en état d’usage normal (mise aux normes de l’électricité, du chauffage, traitement contre les champignons, les termites…)
  • Dépenses d’amélioration pour les locaux à usage d’habitation. Pour les locaux à usage professionnel ou commercial, seules les dépenses de désamiantage ou d’aménagements pour les handicapés sont déductibles
  • Impôt foncier, contribution sur les revenus locatifs, taxe annuelle sur les bureaux
  • Intérêts d’emprunt réalisé par la SCI pour acquérir, réparer, améliorer, conserver l’immeuble
  • Intérêts de compte courant d’associés (déduction plafonnée)
Remarque :
Le régime micro-foncier applicable pour les recettes annuelles inférieures à 15 000 euros par associé, permet une déduction de charges forfataire de 30 %.

Conseil LBdD :

Si votre résultat est négatif, ce qui est fréquent lorsqu’il y a un emprunt pour acquérir l’immeuble ou des travaux à réaliser, le déficit généré peut être déduit de l’IR, dans certaines conditions :

  • Le déficit généré par des dépenses autres que les intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global de chaque associé dans la limite de 10 700 euros par an
  • Le déficit supérieur au plafond annuel, et/ou généré par les intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu foncier des 10 années à venir

Pour le calcul, il faut d’abord déduire du revenu brut les intérêts d’emprunt, le déficit éventuel s’impute que sur les revenus fonciers des 10 prochaines années. Est ensuite déduit du revenu brut l’ensemble des autres charges, imputé sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros. Le surplus sera imputé des revenus fonciers des 10 années à venir.

Exemple :

  • Revenu brut foncier : 10 000 euros
  • Intérêts d’emprunt : 12 000 euros
  • Charges déductibles : 14 000 euros
  • Déficit total : 16 000

Déduisez d’abord les intérêts d’emprunt du revenu brut foncier, ce qui vous donnera un déficit foncier de 2 000 euros, vous pourrez l’imputer sur vos revenus fonciers des 10 années à venir.

Déduisez ensuite 10 700 euros du revenu global annuel, et reportez l’excédent des charges déductibles (3 300 euros) sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.

En revanche, les dépenses d’agrandissement ou de construction, les droits de mutation, les frais d’acquisition, les frais de garde et concierges, les frais de gérance payés à un associé de la SCI ne sont pas déductibles de l’IR.

3. Comment fonctionne l’imposition des revenus de la SCI à l’IS ?

L’imposition des bénéficies de la SCI à l’IS se fait en fonction des règles des BIC. Les recettes imposables sont les mêmes qu’à l’IR, c’est-à-dire principalement les loyers perçus.

Les charges déductibles sont :

  • Les droits de mutation et autres frais d’acquisition de l’immeuble
  • La rémunération du gérant associé
  • L’amortissement de l’immeuble (la durée varie de 20 ans à plus, à des taux linéaires variant de 5 à 1 %)
  • Les intérêts d’emprunt
  • Les intérêts de comptes courants d’associés (plafonnés)
  • Les frais de gestion et travaux de l’immeuble

Le taux de l’IS est de 15 % pour les 38 120 premiers euros perçus, et de 33, 33 % ensuite. Les distributions de dividendes à des associés personnes physiques sont imposées à l’IR (abattement de 40 % et soumission au brème de l’IR) + 15, 5 % de prélèvements sociaux.

Conseil LBdD :
Si le résultat est négatif, le déficit peut être reporté sur le résultat des exercices suivants.

4. Quels sont les critères de choix ?

Votre choix entre une imposition à l’IR ou à l’IS de votre SCI devra s’arbitrer selon plusieurs paramètres :

  • Votre taux marginal d’imposition selon le barème progressif de l’IR (est-il inférieur ou supérieur au taux de l’IS ?)
  • La distribution ou non de dividendes (imposition à l’IR même sans distribution, imposition à l’IS qu’en cas de distribution)
  • SCI en déficit : aucune imputation possible sur le revenu global des associés si la SCI est imposée à l’IS
  • Déductibilité de la rémunération du gérant associé pour la SCI l’IS
  • Obligation de tenir une comptabilité commerciale pour la SCI à l’IS
  • Déduction sous forme d’amortissement pour la SCI à l’IS (droits de mutation, travaux d’agrandissement ou de reconstruction…).


N’hésitez pas à vous faire accompagner de professionnels du droit ou du chiffre pour éclairer votre choix
, car Il aura des conséquences que ne pouvez pas négliger !

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SCI : pour quel régime fiscal opter ?

1 Commentaire

  1. SCI : pour quel régime fiscal opter ?

    Très bon article expliquant le régime fiscal à adopter lors d’une création d’une SCI qui n’est pas forcément évidant au premier abord ! Merci Le Blog Du Dirigeant

    Réponse

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