Introduction

L’indivision est la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires du même bien. Ce régime est souvent évoqué comme une alternative à la SCI. Quel en est le fonctionnement ?

Le Blog du Dirigeant vous explique !

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Lors de la gestion commune de biens immobiliers, la question peut se poser entre SCI ou indivision. Qu’est-ce que l’indivision ?  L’indivision est un régime particulier, compliqué à mettre en oeuvre et à gérer. Le Blog du Dirigeant vous explique en quoi cela consiste.

Qu’est-ce que l’indivision ? Définition

L’indivision est une situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien, sont titulaires de droit de même nature sur un même bien. 

Ce régime est codifiée par les articles 815 et suivants du Code civil. 

Cette situation arrive en majorité des cas dans le cadre d’une succession au sein d’une famille. Dans l’hypothèse où il y a plusieurs héritiers, le patrimoine du défunt est en indivision entre les héritiers.

L’indivision signifie que le patrimoine du défunt appartient indistinctement à tous les héritiers, sans matérialisation de leurs parts individuelles.

Mais l’indivision peut également être choisie par des concubins, ou des partenaires en PACS pour acquérir un bien, le plus souvent immobilier.

Du fait de sa complexité, il est courant que le régime de l’indivision ne soit que temporaire en l’attente d’un partage du bien. 

Qu’est-ce que l’indivision ? Le fonctionnement

Chaque personne concernée par l’indivision s’appelle un indivisaire. Le principe de l’indivision est qu’aucun des indivisaires ne détient de droits exclusifs sur le bien. Chaque personne se voit attribuer une part sous forme de quote-part. 

L’indivision peut s’organiser de plusieurs façons : elle bénéficie d’un régime légal, mais également d’un régime conventionnel, par lequel les indivisaires peuvent aménager leur régime. 


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Dans le cadre du régime légal, il est nécessaire de différencier les actes de gestion, les actes conservatoires, et les actes de disposition afin de connaitre les droits des indivisaires. 

Les actes conservatoires

Les actes conservatoires peuvent être pris par un des indivisaires sans concertation avec les autres.  C’est le principe de la gestion concurrente.

Les actes conservatoires sont par exemple les travaux de réfection de la toiture du bien, ou le remplacement d’une chaudière défectueuse. La gestion concurrente s’explique par le fait que les actes servent à conserver le bien, voire l’améliorer. 

Les actes de gestion

Les actes de gestion nécessitent une concertation, par un accord à la majorité des deux tiers. Les actes de gestion sont les actes d’administration, la conclusion ou  le renouvellement des baux d’habitation, ou encore la vente de meuble indivis pour régler les charges et éventuelles dettes de l’indivision. 

NB :

La majorité des deux tiers s’entend comme la majorité des droits indivis ou des parts d’indivision, et non pas de la majorité des héritiers. 

Les actes de disposition

Ce sont les actes qui ont le plus d’impact sur l’indivision. L’unanimité des indivisaires est nécessaire pour les effectuer. Ces actes sont par exemple la vente de bien immobilier ou la donation à un tiers. 

L’indivision par convention 

L’indivision peut également être aménagée par une convention. Cette convention permet d’aménager les droits des indivisaires, permettant de faciliter la gestion des biens.

La convention d’indivision doit mentionner la liste de tous les biens faisant l’objet de ce régime, et doit préciser les droits des différents indivisaires. Elle permet notamment de désigner le gérant ainsi que ses pouvoirs. 

Elle peut être conclue pour une durée de 5 ans renouvelable ou pour une durée indéterminée. 

NB :

En cas de présence de biens immobiliers, il est obligatoire de recourir à un notaire pour établir cette convention. 

Si vous avez des questions sur l’indivision, que vous hésitez entre l’indivision ou la création d’une SCI, il est conseillé de faire appel à un avocat spécialisé.

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Sommaire
  • Qu’est-ce que l’indivision ? Définition
  • Qu’est-ce que l’indivision ? Le fonctionnement
  • Qu’est-ce que l’indivision ?Le régime légal
  • L’indivision par convention 
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