Faut-il fiscaliser sa SCI à l'IR ou à l'IS ?

Par Elodie Janquert, le 16/09/2020

La SCI constitue une forme sociale adaptée à la gestion d’un patrimoine immobilier.
Ce patrimoine immobilier est susceptible de générer des revenus qui seront imposés à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés.

Faut-il fiscaliser sa SCI à l'IR ou à l'IS ?

La SCI est un outil qui permet d’investir dans l’immobilier à plusieurs. Elle permet par ailleurs de préparer la transmission du patrimoine immobilier aux héritiers.

En effet, dans une SCI les parts peuvent être démembrées. De ce fait, un associé peut faire donation de la nue-propriété et garder l’usufruit ( la jouissance) de son bien.  Ce n’est qu’au décès de l’associé que l’héritier recevra l’usufruit. C’est une pratique qui est particulièrement intéressante pour optimiser et organiser une bonne transmission du patrimoine des parents aux héritiers tout en conservant la gestion du bien.

La SCI permet également, lors de l’achat d’immobilier, de s’affranchir des contraintes de l’indivision indissociables de la copropriété.

Pour plus d’informations lire notre article : Pourquoi Créer Une SCI ? Quels Sont Les Avantages De La SCI ?

Autre avantage de la SCI est que les associés ont la possibilité de choisir le régime d’imposition qui leurs permettra d’optimiser la fiscalité en fonction de leurs besoins. Cependant, cette décision a des impacts considérables sur l’imposition des revenus de location et les plus-values réalisées par la SCI en cas de vente d’un immeuble.

La SCI relevant de l’impôt sur le revenu (IR)

Par principe, la SCI relève de l’Impôt sur le Revenu dite de transparence. Dans cette hypothèse, le bénéfice ou le déficit est fiscalement traité au niveau de chaque associé en fonction de sa quote-part dans la société. La société ne possédant pas la personnalité fiscale, elle ne sera pas directement imposée. Ce sont les associés qui déclarent eux-mêmes dans la feuille d’imposition les bénéfices de la société au titre des revenus foncières.

Les avantages d’une SCI relevant de l’IR

Une meilleure gestion des déficits

La SCI relevant de l’Impôt sur le Revenu (IR) constitue un formidable outil d’optimisation fiscale pour les associés d’une SCI déficitaire. En effet, chaque associé de la SCI va pouvoir répartir une quote-part de déficit sur le montant de l’Impôt sur le Revenu dû par son foyer fiscal.

Attention :
La quote-part de déficit demeure limitée à 10 700 euros par associé.
Exemple :
Une SCI relevant de l’Impôt sur le Revenu (IR) génère un déficit de 6 000. La SCI comprend trois associés, chacun possédant 1/3 des parts sociales. Cette situation va permettre à chaque associé d’imputer 2 000 euros de déficit sur sa déclaration d’Impôt sur le Revenu.

La gestion fiscale des bénéfices de la SCI

Faut-il fiscaliser sa SCI à l'IR ou à l'IS ?La SCI soumise à l’Impôt sur le Revenu offre la possibilité de choisir l’imposition des revenus de la SCI selon les modalités du régime réel ou du régime micro-foncier.

  • Le régime réel : ce régime soumet le résultat de l’entreprise à l’Impôt sur le Revenu, dans la catégorie des revenus fonciers, une fois les frais réels déduits.

Exemples de frais déductibles : les frais d’assurance, certains travaux, les impôts fonciers, les frais de gérance…

  • Le régime micro-foncier : lorsque les revenus sont inférieurs à 15 000 euros, ce régime permet de déduire forfaitairement 30% de frais pour déterminer la base imposable.
Conseil LBdD : 
Pour choisir le meilleur régime, il convient de bien quantifier les frais de la SCI
. Lorsque ces frais sont importants (par exemple : en raison d’importants travaux) et excèdent les 30% qui pourraient être déduits dans le régime forfaitaire, il sera judicieux de choisir le régime réel. A l’inverse, lorsque les frais ne sont pas importants, il sera opportun de choisir le régime micro-foncier.

Une comptabilité allégée

La comptabilité de la SCI demeure extrêmement légère, un simple relevé des recettes et des dépenses suffit.

Attention :
Pensez à conserver les factures des dépenses. Ces dernières seront nécessaires à la déduction des frais selon les modalités du régime réel.

Le régime de plus-value immobilières des particuliers

Lors de la vente d’un biens immobiliers de la société, les plus-values immobilières seront imposées comme pour un particulier au prorata de la part qui revient à chaque associé.

Si la SCI réalise une plus-value, alors les associés bénéficient d’un abattement pour durée de détention. Actuellement, pour une durée de détention inférieure à 6 ans, le taux est égal à 0. Puis, au-delà de 22 ans, il y a exonération.

Les inconvénients d’une SCI relevant de l’IR

Une imposition conséquente en cas de bénéfices importants

L’imposition sur le revenu peut constituer un désavantage en cas de bénéfices importants. En effet, les bénéfices de la SCI subiront une imposition à la tranche marginale de 45% pour les revenus supérieurs à 151 956 euros.

L’impossibilité de déduire certains frais

Certains frais ne seront pas déductibles. Il s’agira, par exemple, des frais de notaire et droits d’enregistrement ou encore des frais de négociation.

Conseil LBdD :
Le créateur doit toujours s’interroger sur le type d’activité qu’il souhaite mettre en œuvre. Par exemple, le passage d’une location d’un immeuble nu à une location d’un immeuble meublé engendre un passage de l’IR à l’IS.

La SCI imposé à l’impôt sur les sociétés (IS)

Dans cette hypothèse, la SCI possède la personnalité fiscale. Son résultat est donc directement imposé à l’IS au taux de 33,33%. La SCI pourra choisir ou non de reverser les bénéfices à ses associés qui seront, à leur tour, imposés.

Remarque:

Les SCI réalisant des opérations commerciales représentant au moins 10% de leur chiffre d’affaires sont soumises automatiquement à l’impôt sur les sociétés l’IS.

Les avantages d’une SCI soumise à l’IS

L’amortissement fiscal du bien

La SCI soumise à l’IS permet d’amortir l’immeuble. Cela permettra de générer une charge correspondant à la dépréciation de l’immeuble dans le temps.

Remarque :
En cas de cession du bien, la plus-value sera qualifiée de plus-value professionnelle et imposée comme un résultat courant (la plus-value réalisée par une SCI relevant de l’IR sera quant à elle qualifiée de plus-value immobilière et répartie entre les associés. Un abattement pour durée de détention sera applicable). La durée de détention du bien peut donc constituer un critère pour le choix du type d’imposition de la SCI.

La déduction de certains frais

Faut-il fiscaliser sa SCI à l'IR ou à l'IS ?La SCI soumise à l’IS permet de déduire certains frais qui ne le sont pas dans le cadre d’une société relevant de l’IR. Ce sera, par exemple, le cas des droits d’enregistrement qui auront été exposés lors de l’acquisition. Cette déduction peut être particulièrement intéressante lorsque le prix d’acquisition est élevé.

Les inconvénients d’une SCI soumise à l’IS

Une imposition conséquente

L’imposition du résultat suit une double logique.

Premièrement, la société est elle-même imposée à l’IS, au taux de 33,33%. Une fois cette imposition, les sommes restantes pourront être :

  • distribuées sous forme de dividendes aux associés,
  • mises en réserve,
  • affectées en report à nouveau.

Deuxièmement, les sommes distribuées (à titre de dividendes ou de rémunération) seront à nouveau imposées à l’IR après abattement de 40%.  Cette imposition se fera, cette fois, au niveau du foyer fiscal de l’associé.

L’associé doit bien avoir conscience qu’il n’est pas certain de percevoir des dividendes alors même que l’entreprise réalise des bénéfices. La décision de ne pas distribuer de dividendes peut avoir pour conséquence de priver l’associé de revenus.

Lorsque ces revenus sont indispensables, l’associé doit donc préférer l’IR qui lui assure une plus grande sécurité au niveau du versement (sauf à disposer de la majorité du capital).

Il convient de ne pas oublier que la cession d’un immeuble par une société soumise à l’IS est très lourdement taxée. Il faudra supporter une imposition plus forte si vous réalisez une plus-value immobilière au moment de la revente du bien. Ce sera effectivement la différence entre le prix de vente et le prix d’achat auquel on aura retiré les amortissements réalisés, qui sera imposée comme plus-value.

Les plus-values professionnelles ne bénéficient d’aucun abattement. Elles viennent s’ajouter aux résultats de la SCI, et sont donc imposables.

Il est donc particulièrement intéressant d’opter pour l’impôt sur les sociétés si vous envisagez uniquement de constituer un patrimoine immobilier et que la revente du bien n’est pas à l’ordre du jour.

Conseil LBdD :
Le dirigeant de la SCI à l’IS peut avoir avantage à être rémunéré.  En effet, le montant de sa rémunération est fiscalement déductible.

Une gestion lourde

La SCI devra tenir une comptabilité rigoureuse comprenant notamment :

  • un bilan
  • un compte de résultat
  • des récapitulatifs (amortissements, immobilisations…)
Remarque :
L’importance de cette comptabilité génère un coût non négligeable, qu’il convient de bien appréhender.

Conclusion

La SCI relevant de l’IR reste l’apanage des projets relativement modestes, ce qui représente la grande majorité de ce type de structure. La SCI soumise à l’IS demeure néanmoins intéressante pour les projets de grande envergure en raison de l’application d’une fiscalité d’entreprise.

Chaque projet étant différent, le créateur doit minutieusement se pencher sur toutes ces incidences, au besoin avec l’aide d’un professionnel (expert-comptable, avocat, fiscaliste..), en vue de tirer un profit maximal dans le choix de sa fiscalité.

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Elodie Janquert

Elodie Janquert -

Elodie (nom d'auteur) est avocate fiscaliste. Elle exerce en cabinet et est chargée d'enseignement en droit fiscal


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