Quel intérêt a- t-on à investir dans l’immobilier via une holding ?

Par Laurent Dufour, le 20/07/2021

Un particulier qui investit à plusieurs reprises dans l’immobilier a-t-il intérêt à le faire via une holding ou en direct en tant que personne physique ? Si un bon investissement dans l’immobilier représente un moyen intéressant de développer son patrimoine, la manière de le faire dépend de critères personnels.

investir dans l’immobilier avec une holding

En d’autres mots, le choix de la forme qui sera utilisée pour réaliser le projet dépend de la situation, de l’appréciation et des objectifs de chaque investisseur.

Pour évaluer l’intérêt d’investir via sa holding lorsqu’on s’engage dans l’immobilier, il est nécessaire d’appréhender les différences entre les différentes solutions.

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

La valorisation des biens immobiliers est une tendance à la hausse depuis de nombreuses années. En investissant dans un bien à louer, une personne peut développer son patrimoine et/ou parvenir à augmenter ses revenus au travers des loyers perçus. Plusieurs critères économiques plaident en faveur d’un investissement dans la pierre.

Les critères structurels

Investir dans la pierre est rassurant. C’est un placement concret, qui se fait sur le long terme. De plus, en France les emprunts sont en grande majorité réalisés avec des taux fixes ce qui les sécurise, surtout lorsque les taux sont bas comme depuis quelques années.

Par ailleurs, investir dans la pierre en s’endettant représente une épargne forcée. On s’enrichit en remboursant nos emprunts ! Préparer l’avenir en achetant un bien immobilier est une solution qui a la préférence de nombreuses personnes au regard de l’investissement en bourse qui, bien qu’en augmentation, attire moins de français.

Les critères conjoncturels

La période de taux d’endettement bas que nous vivons depuis quelques années est un facteur extrêmement porteur. Investir ne coûte pas grand-chose. Cet argument porte d’autant plus que l’immobilier tend à se valoriser régulièrement dans de nombreuses villes. L’investissement immobilier est réputé comme une valeur sûre et ce, malgré les crises qui ont pu l’affecter.  Force est de constater que les biens immobiliers conservent leur valeur dans le temps.

D’autres critères poussent les français à chercher à investir. La crise sanitaire qui a mis en évidence l’intérêt d’avoir un lieu de vie suffisamment grand et agréable, l’inquiétude grandissante sur le système de retraite qui pousse de nombreux ménages à anticiper de probables difficultés.

Les critères personnels

L’investissement de nombreuses personnes dans l’immobilier s’explique aussi par les avantages que procurent le fait d’être propriétaire :

  • Ne plus avoir à payer de loyer à fonds perdus ;
  • Disposer de revenus complémentaires réguliers ;
  • Transmettre un patrimoine ;
  • Optimiser les dépenses fiscales.

Comment investir dans l’immobilier ?

Investir représente un risque, quelle que soient les caractéristiques liées à l’investissement (nature, durée, financement, …). Ainsi, avant de déterminer le moyen par lequel l’opération sera montée, il est important de la sécuriser. La sécurisation d’une opération immobilière tient de la qualité de l’emplacement et de son financement.

Pour ce qui est de l’emplacement, cela relève du cas particulier, pour ce qui est du financement, l’importance des montants nécessite souvent l’intervention des banques. Les prêts consentis font souvent l’objet d’une garantie prise sur le bien financé. Ainsi, même lorsque l’investisseur dispose des fonds nécessaires pour acheter le bien seul, il peut être intéressant d’investir dans plusieurs biens différents en faisant appel à un financement externe.

Chaque bien acheté est financé en partie par un apport, celui-ci est complété par un emprunt dont les remboursements sont assurés par les revenus locatifs.

La diversification des avoirs permet d’améliorer l’effet de levier financier, de réduire le risque global et augmente, à terme, le patrimoine de l’investisseur.

Accompagnement creation entreprise

Faut-il créer une holding pour investir dans l’immobilier ?

Il n’y a pas de réponse universelle à cette question, cela dépend de chaque situation. En immobilier, il est possible d’investir en tant que personne physique ou par l’intermédiaire d’une société (EURL, SASU, SARL, SAS, SCI, …), c’est à chacun d’identifier la formule la plus intéressante. Pour effectuer ce choix, il est important d’apprécier les différences entre les deux solutions sur le plan des revenus, de la protection du patrimoine existant, des frais de gestion, de la transmission des biens et des montants à investir.

L’apport de revenus complémentaires

Lorsqu’un entrepreneur choisit d’investir à titre personnel, il ne crée pas de structure lui permettant de distinguer ses biens propres de ceux de la société. Ce choix le rend libre de profiter librement des ressources financières de l’activité de son entreprise. Dans le cas d’un investissement immobilier, le contribuable pourra percevoir tout ou partie des loyers. Il devra en contrepartie payer les charges fiscales qui en découlent. Cette souplesse et cette facilité d’utilisation représentent des avantages très appréciables.

Lorsque l’investisseur choisir de créer une structure juridique qui se chargera de la gestion administrative et fiscale du projet, il donne naissance lors de l’immatriculation de sa société à une nouvelle personne morale qui a une personnalité juridique propre et distincte. Elle dispose à ce titre des éléments constitutifs de sa personne : une adresse de domiciliation, un siège social, un capital social, un nom, un numéro d’identification, … Les revenus générés par le bien n’appartiennent pas directement aux associés mais à l’entreprise. Pour en bénéficier, l’entrepreneur devra au choix :

  • Se faire verser une rémunération par la société. Cette rémunération sera soumise aux cotisations sociales dont le montant variera selon la nature de son statut social (TNS ou assimilé salarié) ;
  • Se verser des dividendes qui seront pour leur part assujettis aux prélèvements sociaux ou aux cotisations sociales selon la forme juridique choisie et le montant des dividendes versés ;
  • Choisir de conserver les bénéfices réalisés dans l’entreprise afin de les réinvestir et permettre à celle-ci de se développer. C’est l’un des avantages importants de la création d’une Holding.

Notons que chacune des rémunérations entraine le versement de cotisation sociales ou de prélèvements sociaux. La différence importante entre ces taxations entraine des opportunités d’optimisation fiscales qui justifient notamment de nombreuses interrogations quant au choix d’une imposition à l’IR ou à l’IS.

Remarque :

L’entrepreneur peut aussi solliciter l’entreprise pour un prêt qui lui permettra de développer son patrimoine. Cette solution est toutefois moins courante.

La protection de son patrimoine

Comme nous l’expliquons ci-dessus, la création d’une société entraine de facto la naissance d’une tierce personne appelée personne morale. Cela permet de distinguer le patrimoine du dirigeant et des fondateurs avec celui de la société et par conséquent de protéger le patrimoine du dirigeant et de limiter la perte des associés au montant des capitaux investis. Si cette notion doit être nuancée en fonction de la forme juridique choisie (les associés d’une société civile étant indéfiniment responsables des dettes de la société), cela reste un point important lors du choix de la création, ou pas, d’une holding.

En effet, si investir en immobilier en tant que personne physique ne protège pas le patrimoine du dirigeant, la création d’une holding sous la forme d’une SAS ou d’une SARL permet au dirigeant de mettre son patrimoine à l’abri d’éventuels créanciers. Quand un investissement est réalisé par la holding, la responsabilité est attachée à la personne morale de la société et non à celle du dirigeant.

Les frais de gestion

Les frais de gestion liés à un investissement immobilier par une personne physique sont assez succincts. La comptabilité peut être réalisée par le dirigeant et lorsque c’est nécessaire, il est possible de faire appel à un expert-comptable qui apportera ses conseils pour la déclaration de revenus.

La création d’une société entraine des obligation comptables et fiscales plus contraignantes qui génèrent de couts plus importants. Ainsi, la gestion d’une entreprise entraine des frais incompressibles lors de l’immatriculation de la structure juridique mais aussi pour le suivi comptable et juridique annuel. Ces charges concernent notamment :

  • La tenue de la comptabilité ;
  • L’établissement des comptes de fin d’exercice (bilan, compte de résultat, annexes) ;
  • La tenue d’assemblées générales annuelles ;
  • La publication de comptes annuels ;

La transmission du bien

Créer une société facilite grandement la transmission d’un bien entre plusieurs héritiers. Par ailleurs cela facilite une éventuelle cession et apporte une souplesse fiscale souvent importante.

Enfin, la création d’une holding peut aussi participer à réduire les droits de succession.

L’ampleur du projet

La création d’une structure ad hoc permet d’envisager de projets de plus grande ampleur. En effet, les montants mobilisables par une société sont généralement plus importants, ils peuvent en partie s’affranchir des règles d’endettement imposées par les banques aux particuliers.

Par ailleurs, lorsqu’une société est créée, il est possible solliciter des aides mais aussi des participations d’autres investisseurs qui rendent accessibles des projets de grande envergure.

Il apparait que le choix d’une solution optimale nécessite de prendre en compte un certain nombre de critères très différents les uns des autres. Les appréciations des critères étant différentes d’une personne à l’autre et d’un projet à l’autre il appartient à chacun de se déterminer pour évaluer la solution optimale en fonction de la nature du projet et des objectifs recherchés.

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Laurent Dufour

Fondateur du site Le Blog du Dirigeant. Diplômé d’un master en management (droit, finance, marketing et gestion) et ancien cadre dirigeant, Laurent Dufour conseille et accompagne les créateurs et les dirigeants pour créer, développer et gérer leur entreprise depuis 2010.