Créer une SCI pour investissement locatif

Par Sarah Jarwé, le 20/11/2020

Créer une SCI  permet d’investir à plusieurs dans un projet immobilier et de générer des revenus locatifs à répartir entre les associés.

Quelles sont les avantages de créer une SCI pour investissement locatif

Pourquoi créer une SCI pour un investissement locatif ?

Voici plusieurs raisons qui justifient la création d’une SCI pour investissement locatif.

Un investissement à plusieurs dans un projet immobilier

L’intérêt d’une SCI est de permettre à plusieurs personnes (minimum deux) d’investir dans l’immobilier. Investir à plusieurs renforce votre crédibilité et facilite l’obtention d’un éventuel emprunt bancaire.

Cela permet également d’augmenter les capacités d’investissement puisque chaque personne va effectuer un apport au capital de la SCI et recevra en contrepartie des parts sociales.

Une fiscalité avantageuse

Dans le cas où les charges sont supérieures aux revenus générés par la SCI soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR), vous pouvez déclarer un déficit foncier. Chaque associé de la SCI va pouvoir répartir une quote-part de déficit sur le montant de l’Impôt sur le Revenu dû par son foyer fiscal dans la limite de 10 700Euros.

De plus, vous pouvez profiter du régime des plus-values des particuliers et être exonéré lors de la cession de vos parts de SCI si vous les avez gardées pendant une certaine durée.

En effet, les associés bénéficient d’un abattement pour durée de détention. Au-delà de 22 ans, il y a exonération.

La SCI vous permet également de profiter de nombreux régimes fiscaux avantageux pour obtenir une réduction d’impôt notamment le dispositif Pinel.

Pour réduire son impôt sur le revenu avec la loi Pinel, un contribuable doit investir dans un bien immobilier neuf, dans le but de le mettre en location. Il devra s’engager à louer le logement durant 6, 9 ou 12 ans.

Au maximum, un investisseur pourra réduire ses impôts de 63 000 € sur 12 ans grâce au dispositif Pinel.

Il existe également le dispositif Denormandie et le dispositif marlaux qui donnent droit à une réduction d’impôt si vous envisagez d’investir dans l’ancien.

Une gestion et une organisation plus souple

La SCI a une grande souplesse d’organisation contrairement à l’indivision. Dans le cadre d’une indivision tous les propriétaires doivent s’entendre pour prendre des décisions communes et gérer le bien immobilier.

Lorsqu’un des propriétaires veut sortir de l’indivision, la décision se traduit la majorité des cas par la vente du bien immobilier. En cas de mésentente, un blocage s’installe et rien ne peut être fait.

Dans une SCI vous pouvez aménager les modalités de prise de décisions.

Faciliter la transmission du patrimoine immobilier

Il est également possible grâce à la SCI de transmettre plus facilement les parts à vos enfants ou votre conjoint.

Cette solution vous permet de diminuer les charges au moment de la succession et évite les problèmes liés à l’indivision. En effet, vous pouvez profiter de certains abattements fiscaux.

De plus, la création d’une SCI permet de diminuer le montant des droits de donation/succession puisque la valeur des parts sociales cédées profite d’une décote d’environ 10% par rapport à la valeur de l’immeuble.

Vous pouvez également avoir recours au démembrement des parts de la SCI en donnant la nue-propriété des parts à vos enfants tout en conservant l’usufruit des parts de la SCI pour percevoir les bénéfices. A votre décès, vos enfants nu-propriétaires, récupèrent la jouissance du bien et donc la pleine propriété sur leurs parts sans avoir à payer d’impôt supplémentaire.

L’imposition à l’IS

Les associés ont la possibilité de basculer vers le régime de l’impôt sur les sociétés alors même que l’activité exercée (location d’immeuble nu par exemple) constitue une activité civile.

Dans ce cas c’est la SCI qui est imposée directement. Vous ne serez imposé que lorsque qu’un dividende vous sera distribué et vous profiterez d’un abattement de 40%.

L’imposition à l’IS vous permet de déduire du résultat la rémunération du gérant et  les frais d’enregistrement des biens.

Enfin la SCI soumise à l’IS permet d’amortir l’immeuble. Cela permettra de générer une charge correspondant à la dépréciation de l’immeuble dans le temps.

Comment créer une SCI pour investissement locatif ?

Comme toute société, la constitution d’une SCI requiert la rédaction de statuts juridiques, puis l’accomplissement des diverses formalités de constitution auprès du greffe du tribunal de commerce.

La durée légale de la SCI est de 99 ans, et sa constitution ne requiert aucun capital minimum.  Il n’est imposé aucune condition de nationalités pour les associés.

Plus d’informations sur les étapes de création d’une SCI sur : Les 10 Étapes À Suivre Pour Créer Votre SCI.

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Sarah Jarwe

Sarah Jarwé -

Sarah Jarwé est diplômée d’un Master en Droit des Affaires. Elle accompagne les entrepreneurs dans leurs problématiques juridiques afin de les aider à faire les meilleurs choix.


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