Quels sont les avantages d'une SCI ?

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C’est quoi une SCI ?

Une société civile immobilière (SCI) est une société civile a but non-lucratif. Ceux sont les articles 1845 à 1870-1 du Code civil qui la régie.

Ne pouvant pas avoir un but lucratif, la SCI ne peut donc être par principe une société commerciale. Par contre créer une SCI vous permet de bénéficier de la liberté que le législateur lui accorde.

En effet, la SCI est connue pour sa liberté étendue en matière de rédaction des statuts, tant que ceux-ci ne lui attribuent pas un caractère commercial.

Donc, afin de créer une SCI il faut voir les conditions concernant les associés, les apports et le montant du capital social s’il y en a.

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La formation de la SCI

L’article 1832 du Code civil précise qu’à partir de 2 associés, une SCI peut être créée. Ce qui démontre donc la flexibilité donnée par la loi à la SCI. Ces associés doivent démontrer que la société a un objet licite, et surtout dans leur intérêt commun.

De plus, à propos du capital social, il est certes indispensable de le mentionner dans les statuts, mais le législateur n’a pas fixé un seuil minimum. Ce qui veut dire que toute personne peut créer une SCI peut importe le montant du capital social choisi, à moins que celui-ci apparaisse dans les statuts.

Enfin, lors de la création d’une SCI, la loi autorise les associés seulement deux types d’apports qui sont : les apports en numéraire et les apports en nature.

Vous voyez donc la liberté que la loi accorde à une SCI, mais il faudrait voir quel est l’intérêt du fait d’opter dans un premier temps de créer une SCI et non pas une autre forme juridique.

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Les avantages d’une SCI

Une SCI est une société qui a principalement pour but de permettre à ses associés de gérer en commun un ou plusieurs biens immobiliers, donc tout simplement de gérer un patrimoine immobilier. Ceux sont les dirigeants désignés par les associés qui le gèrent.

Ce dirigeant aura comme rôle de prendre les décisions nécessaires engageant la SCI tout en respectant l’objet social prévu par les associés aux statuts juridiques. Par conséquent, la SCI supprime l’exigence d’unanimité dans la prise de décision.

De même, créer une SCI permet d’éviter la vente forcée d’un bien lors d’une transmission. Pour mieux comprendre prenons un exemple : une famille acquiert un immeuble par succession. Une partie des héritiers veut vendre le bien immobilier, et l’autre souhaite le conserver. Dans ce cas, pour éviter de tomber dans l’indivision et de vente forcée, on créé une SCI. Celle-ci aura un dirigeant qui prendra les décisions en conformité avec l’objet social. A côté de ce dirigeant, tout héritier voulant vendre l’immeuble pourra céder sa partie à la SCI. Ceci est fait par le biais des parts sociales.

Finalement, créer une SCI accorde aux associés une liberté de choix en matière fiscale ainsi qu’en matière de préparation des statuts juridiques.

L’importance des statuts juridiques dans une SCI

Pour créer une SCI, il faut s’intéresser à la notion de statuts juridiques. Comme la loi prévoit une grande liberté vis-à-vis la SCI, il est essentiel de faire attention en rédigeant vos statuts juridiques. Autrement dit, ceux sont les statuts juridiques qui fixent, lors de sa création, les règles au sein de la SCI.

Effectivement, ces statuts jouent un rôle déterminant dans une SCI puisqu’on retrouve dans ceux-ci toutes les informations relatives à la SCI, de l’objet social au montant des apports. Concernant l’objet social d’une SCI, les associés doivent impérativement faire attention aux choix des termes de celui-ci puisque c’est cette détermination de l’objet social qui va limiter le pouvoir du dirigeant.

Les avantages d’une SCI sur le niveau fiscal

Par principe, chaque structure juridique est soumise soit à l’impôt sur le revenu (« IR ») soit à l’impôt sur les sociétés (« IS »). Néanmoins, en matière de SCI, la loi a choisi de laisser la possibilité aux associés d’opter pour l’IS ou bien l’IR. Ce choix doit figurer dans les statuts juridiques dès la création de la société. Toutefois, ce choix n’est pas définitif, c’est-à-dire qu’à tout moment les associés peuvent le modifier.

Il faut noter qu’à défaut de choix, l’IR s’impose à la SCI puisque tout simplement son objet est civil.

Donc par principe, le choix du régime fiscal dans une SCI est libre. En revanche, il existe des cas particuliers où la loi impose un régime fiscal. En effet, lorsqu’une SCI exerce une activité commerciale (par exemple : créer une SCI pour la location meublée) dans ce cas, elle est obligatoirement soumise à l’IS.

Afin de créer une SCI, il faut respecter quelques étapes qui sont importantes pour vous guider tout au long du chemin.

Les étapes de la création d’une SCI

Pour bénéficier des avantages de la SCI, Le Blog du Dirigeant vous propose de suivre les étapes suivantes.

L’élaboration du projet

Avant tout, il est essentiel d’élaborer son projet. C’est-à-dire que vous devez avoir une vision globale de votre projet accompagnée par des aspects qui sont déjà examinés. En effet, par élaboration de projet, on entend le montant des apports, le choix de l’activité par exemple une transmission ou bien une simple acquisition.

Le bon support immobilier

Une fois que vous disposez d’une vision complète de votre projet, il faut choisir le bien immobilier le plus convenable à l’entreprise. Vous devez donc :

• Prendre en considération l’emplacement de l’immeuble ;
• Prendre en considération le prix de celui-ci ;
• Vérifier si ce bien est rentable dans le futur ou pas. C’est-à-dire vérifier si par exemple il y a des travaux de rénovation qui sont prévus ou pas ;
• Faire une étude thermique ;

Échanger avec un professionnel

Il faut faire une étude du projet, une examination du bien immobilier. Il s’agit de vérifier la faisabilité et la rentabilité du projet. Afin d’éviter la chute de votre SCI, dans un futur proche, cette étude sera effectuée par un professionnel.

Cet échange sert aussi à déterminer le régime fiscal par exemple qui est un élément fondamental pour créer une SCI.

Préparer le financement de l’achat

À la suite de l’échange, vous devez préparer le dossier. Ce dossier va être présenté à la banque qui va financer l’achat. Il convient de préciser que l’achat d’une SCI coûte relativement cher.

Dans ce cas, votre rôle sera tout d’abord de  chercher une banque qui tend à verser des prêts tout en gardant un taux d’intérêt le plus faible possible. On vous conseille donc de viser les banques en lignes comme Boursorama qui sont en pleine évolution donc vous aurez plus de chance à négocier et donc à recevoir un prêt plus pertinent.

Une fois que vous êtes parvenu à avoir un accord de prêt, il faut donc se diriger vers une personne compétente afin de créer votre SCI.

Créer une SCI chez une personne compétente

Pour créer une SCI, il faut que la personne en charge accomplisse les étapes nécessaires dont la rédaction des statuts juridiques, publication d’un avis de constitution dans le Journal d’Annonces Légales, demande d’immatriculation, et enfin déclaration de l’existence de la SCI.

Vous disposez de plusieurs possibilités concernant la personne compétente :

• Vous faites vous-même les étapes susvisées ;
• Un notaire prend la main si la SCI est à titre privé et s’il y a un emprunt bancaire ;
• Un avocat ;
• Un expert-comptable ;

Enfin, vous lancez votre SCI.

Lancement et gestion de la SCI

Afin de lancer votre SCI vous devez déposer une demande d’immatriculation au RCS. A coté de cette demande d’immatriculation, vous devez libérer les apports selon les modalités prévues par la loi.

Pour les apports en nature, la libération s’effectue en totalité dès l’immatriculation de SCI. En revanche, la loi prévoit qu’au moins 1/5 des apports en numéraires doit être versé à l’immatriculation. Les restes seront libérés durant les 5 ans qui suivent l’immatriculation.