SCI : comment acquérir l’immobilier d’exploitation ?

Par Thomas Lailler, le 12/09/2019

De nombreux dirigeants créent une SCI afin de se constituer un patrimoine grâce aux loyers que peu leur verser leur société.
Pour autant, la volonté de constituer un patrimoine pour l’entreprise ou à titre personnel ne constitue pas le seul argument pour décider de constituer un SCI.

SCI : comment acquérir l’immobilier d’exploitation ?

Les raisons pour un dirigeant d’acquérir l’immobilier d’exploitation dans lequel il exerce son activité, via par exemple une SCI, sont nombreuses :<

  • Pérenniser le droit d’occupation de l’immeuble
  • Pouvoir adapter librement les locaux (transformations, aménagements…)
  • Investir dans un placement dont la rentabilité est maîtrisée.

Comment le dirigeant d’une société d’exploitation peut-il acheter l’immobilier d’exploitation ?

SCI : comment acquérir l’immobilier d’exploitation ?Deux logiques peuvent être adoptées :

  • Une logique dite « classique », avec une acquisition de l’immeuble par la société d’exploitation, ou par une société créée à cet effet (SCI le plus souvent)
  • Une logique dite « moderne »,  avec une acquisition démembrée (vente de l’usufruit temporaire à la société d’exploitation et vente de la nue-propriété à la SCI).

Seules les logiques classiques seront abordées dans notre article, les logiques modernes trop complexes pour être développées dans notre article.

1. L’ACQUISITION DE L’IMMOBILIER PAR LA SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION

La société d’exploitation va acquérir, en son nom, l’immeuble. Le schéma est ici très simple : la société va supprimer une charge d’exploitation (loyers) et créer une charge fiscale d’acquisition (amortissement et intérêts d’emprunt).

L’acquisition de l’immobilier par la société d'exploitation

Des inconvénients apparaissent néanmoins dans ce schéma :

  • Mobilisation à long terme des capitaux
  • Augmentation de l’endettement
  • Alourdissement du bilan
  • Cessibilité de la société amoindrie
  • Flexibilité d’exploitation réduite.

2. L’ACQUISITION DE L’IMMOBILIER D’EXPLOITATION PAR UNE SCI

Un autre schéma peut être conseillé : il s’agit de l’acquisition de l’immeuble via une société créée à cet effet, une SCI.

L’immeuble sera vendu à une société créée pour l’occasion, une SCI le plus souvent, dont les associés seront identiques à ceux de la société d’exploitation. La SCI louera ensuite l’immeuble à la société d’exploitation.

L’acquisition de l’immobilier par la société d'exploitation

Ce schéma a pour mérite de supprimer tous les inconvénients de l’acquisition de l’immeuble par la société d’exploitation, mais il n’empêche pas un endettement à long terme par les associés de la société d’exploitation/SCI.

La SCI va toutefois se révéler avantageuse à certains égards :

  • Elle aura un effet de levier financier et permettra de lever plus facilement des fonds pour acheter l’immeuble
  • Elle va permettre de séparer l’activité d’exploitation et l’activité immobilière, et donc de limiter les risques de la première sur la seconde
  • Elle va permettre de compléter les revenus des associés lorsqu’ils partiront en retraite et céderont l’exploitation, tout en continuant à percevoir les loyers via la SCI
  • Elle va permettre de mieux gérer la succession : les héritiers désireux de continuer l’activité d’exploitation recevront des droits sociaux de la société d’exploitation tandis que les autres recevront des parts de la SCI, en fonction de la valeur des deux entreprises
  • Enfin elle va permettre de choisir le régime fiscal qui sera appliqué à la SCI, à savoir le régime IR ou IS, choix qui sera arbitré en fonction des projets des associés. Un prochain article fera le point sur cette question.
Remarque :
Il existe des logiques dites « modernes » d’acquisition de l’immobilier d’exploitation (acquisition démembrée), mais du fait de leur complexité, elles ne seront pas développées dans notre article.

Ces techniques nécessitent l’expertise de professionnels du droit, n’hésitez pas à nous contacter en cas de besoin, nous disposons d’un réseau  de professionnels prêts à vous répondre !

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