Comment investir dans l'immobilier ?

Il existe plusieurs façons d’investir dans l’immobilier en optimisant et en sécurisant votre investissement.

Investir dans l’immobilier : qu’est-ce que l’investissement en nom propre ?

L’investissement en nom propre est une des manières les plus simples pour investir dans l’immobilier. Il s’agit d’une méthode privilégiée pour commencer à investir mais ce n’est pas la plus optimale juridiquement et fiscalement.

Les désavantages de l’investissement nom propre

Au niveau du patrimoine de la société

Cette méthode présente un énorme désavantage par rapport à l’utilisation de la société. Lorsqu’un investisseur achète un immeuble en nom propre, le bien fait partie intégrante de son patrimoine et non du patrimoine d’une société. Dès lors, ses créanciers personnels peuvent, en cas de soucis, atteindre le bien pour rembourser une dette personnelle.

Au niveau de l’imposition

En termes d’imposition, les revenus que procure la location vont s’ajouter aux revenus que génèrent déjà le foyer fiscal comme les traitements et salaires (TS) ou les BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Dès lors, les revenus vont être imposés dans la tranche marginale d’imposition du foyer fiscal. Donc par exemple, à 30% si le foyer gagne déjà plus de 25 710€. Ce n’est pas le cas lorsque l’investisseur crée une société opaque, comme une SARL. En effet, un taux de 15 % s’applique sur la tranche inférieure à 38 120 € de bénéfices générés par la société (sans compter ensuite le versement de dividendes). En séparant le patrimoine et donc les revenus, je génère une imposition globale moindre que dans la situation où je possède tous mes revenus dans un seul patrimoine.

Investir dans l’immobilier : qu’est-ce que l’investissement en société ?

La SARL immobilière et la SCI sont toutes les deux adaptées pour commencer à investir dans l’immobilier. C’est la voie privilégiée pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier ensemble.

En effet, ce sont les formes de société les plus répandues lorsqu’il s’agit d’investir ensemble. En outre, ces formes sociétaires permettent de mieux gérer et transmettre le patrimoine familial.

Toutefois, il est nécessaire de bien comprendre les spécificités de chacune afin de faire judicieusement son choix.

La société civile immobilière (SCI)

La SCI

(société civile immobilière) est une structure juridique qui permet la mise en place et la gestion d’un patrimoine immobilier.

Il ne s’agit pas d’une société commerciale. Elle doit donc avoir pour objet social un objet civil. En d’autres termes, elle ne peut pas avoir pour objet de réaliser de la location meublée, sauf quand la loi le permet.

Elle présente l’avantage de pouvoir loger le bien immobilier dans une structure à part spécialement conçue pour lui. Cela permet donc d’avoir un seul bien immobilier dans un seul patrimoine, ce qui est sécurisant juridiquement. Cependant, elle représente tout de même un risque puisque les associés sont indéfiniment et solidairement responsables des dettes de la société.

La SCI de famille

Par ailleurs, lorsqu’il s’agit d’investir en famille, la SCI de famille est un choix privilégié. Elle permet à des personnes d’une même famille de détenir et d’optimiser la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers.

La SCI de famille présente de nombreux avantages :

• Elle permet de réduire les droits d’enregistrement à payer lors d’une cession, d’une donation ou d’une transmission par voie de succession, car ceux-ci sont moins importants sur des parts sociales que sur un immeuble. En ce qui concerne les droits d’enregistrement, les parents peuvent bénéficier d’un abattement de 100 000 tous les 15 ans ;
• Vous évitez le régime de l’indivision souvent contraignant ;
• Vous pouvez associer les enfants à un projet d’acquisition. En effet, la société civile est une société qui permet de faire entrer des associés mineurs sans condition contrairement à la SARL.

La SARL

Une SARL

est une société commerciale dans laquelle la responsabilité des associés est limitée au montant des apports des associés. De ce fait, en cas de difficulté financière de la société, la SARL offre une meilleure protection du patrimoine personnel. Il existe différents types de SARL comme la SARL immobilière ou la SARL immobilière de famille.

La Sarl immobilière classique

La SARL immobilière classique une société qui relève, en principe, de l’impôt sur les sociétés (IS). Cependant, la SARL de famille peut opter pour le régime de l’impôt sur le revenu (IR). Il est à noter que cela nécessite l’accord de tous les associés de la SARL.

Dans le cadre d’une SARL à l’IS classique, les bénéfices sont imposés à deux reprises. En effet, lorsqu’elle réalise un bénéfice, ceux-ci sont imposés au titre de l’impôt sur les sociétés au niveau de la société, puis lorsque les associés souhaitent se verser un dividende, ils devront s’acquitter, en principe, du PFU (30%).

La SARL de famille

On rencontre d’ailleurs la SARL de famille qui est une catégorie spécifique de SARL. Il s’agit d’une SARL dont les associés sont membres de la même famille. Ainsi, les associés doivent être des ascendants, descendants ou unis par des liens d’alliance.

Elle permet d’exercer toutes les activités classiques que peut faire une SARL. Ainsi, la société peut exercer une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Les bénéfices sont calculés au niveau de la société, mais les associés sont personnellement soumis à l’impôt sur le revenu pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société. De plus, dans le cas où la société est déficitaire, chaque associé peut imputer une part des déficits sociaux correspondant à leurs droits dans la société à titre personnel.

Article rédigé par Romain Wims chez UseYourLaw