Comment créer une SCI ?

Par Wissem Loudjedi, le 20/07/2021

Une Société Civile est une société dont l’activité est purement civile. Dans une société civile immobilière (SCI), il est possible de loger des biens immobiliers et de les mettre en location. Cette forme juridique est idéale si vous avez des revenus fonciers. Comment créer une SCI ?

ouvrir une sci

La SCI est une société civile. Elle répond aux mêmes obligations de formalités de constitution qu’une société commerciale comme une SAS ou une SARL. Il faudra :

  • Rédiger des statuts
  • Réaliser des apports en capital social
  • Publier un avis de constitution dans un Journal d’Annonces Légales
  • Faire une demande d’immatriculation
  • Déclarer l’existence de la SCI

Les statuts de la SCI

Une SCI a obligatoirement des statuts qui déterminent son objet social, sa dénomination, son capital social, les apports de chaque associé, son mode de fonctionnement et d’organisation, etc.

Parmi les mentions obligatoires, on retrouve :

  • La forme juridique (en l’occurrence SCI) ;
  • L’objet de la société (le type d’activité) ;
  • La dénomination ;
  • Le siège social ;
  • Le montant du capital social ;
  • La durée de vie de la société ;
  • Les apports de chaque associé
  • Le mode de fonctionnement de la société (son organisation, sa direction, etc).

Son objet social

Concernant l’objet social de la SCI, il se rédige généralement de cette manière : « La Société a pour objet :

–  L’acquisition, l’administration, la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers et/ou la vente de tous immeubles et biens immobiliers, et notamment d’un immeuble …

–  Toutes opérations financières, mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptibles d’en favoriser la réalisation, à condition toutefois d’en respecter le caractère civil. ».

La création d’une SCI n’est pas ce qu’il y a de plus commun. Il est préférable de se faire accompagner d’un professionnel pour ne pas faire d’erreur et être conseillé au mieux sur la direction, le régime fiscal, les bénéfices, etc. Si vous êtes sûrs de votre projet et qu’il ne nécessite pas d’adaptation spécifique, vous pouvez également vous tourner vers la création en ligne. Cela permet de réduire le coût de constitution considérablement. Le Blog du Dirigeant a testé de nombreuses plateformes pour vous aider à faire votre choix.

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La signature des statuts

Les statuts de votre société doivent être signés par tous les associés. En cas d’impossibilité pour un associé de le faire, il peut établir  une procuration par écrit et mandater un tiers pour le faire en son nom.

Par la suite, chaque associé recevra un exemplaire certifié des statuts.

L’enregistrement des statuts auprès du services des impôts est obligatoire dans les cas où :

  • Les statuts sont rédigés par acte notarié ;
  • L’acte contient une opération juridique soumise à enregistrement.

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Les apports en capital social

Une SCI peut être créée avec un capital social à 1 euro symbolique. Bien sûr, c’est très peu probable puisque vous apportez des biens immobiliers. Il est possible d’apporter des apports en numéraires : cela constitue de l’argent. Et bien sûr également des apports en nature : il s’agira des biens immobiliers.

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La publication d’un avis de constitution

La publicité est une étape obligatoire à la constitution d’une SCI.  Pour se faire, vous devrez rédiger un avis de cette manière :

  • En précisant la manière dont les statuts ont été rédigés (acte sous seing privé, acte notarié, etc)
  • La forme juridique de la société ;
  • La date de signature de ces statuts ;
  • La dénomination sociale de la SCI ainsi que son sigle ;
  • Le siège social ;
  • L’objet social ;
  • La durée de vie de la SCI ;
  • Le montant du capital social et s’il est à capital variable ou fixe ;
  • Le montant des apports en numéraire et pour les apports en nature, leur évaluation des apports ;
  • Les coordonnées et identité de chaque gérant personne physique et/ou personne morale ;
  • La ville du greffe dont dépend le siège social de la SCI ;
  • Les conditions de cession des parts sociales.

Cet avis de constitution doit être publié dans un JAL et constitue des frais. Pour faire des économies, vous pouvez vous tourner vers un service en ligne.

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L’immatriculation de la SCI

Afin d’immatriculer votre SCI, vous devez respecter trois étapes :

  • La déclaration de constitution ;
  • Puis la demande d’immatriculation ;
  • Enfin la déclaration d’existence.

La déclaration de Constitution

Pour réaliser cette déclaration, vous devez remplir un formulaire M0 société civile en précisant :

  • La Société Civile Immobilière ;
  • L’activité de cette SCI ;
  • Choisir Revenu Foncier (soumission à l’IR) ou Assujettissement à l’IS.

Cette déclaration doit être signée par le gérant de la SCI.

La demande d’immatriculation

Pour demander l’immatriculation de votre société, vous devez réaliser un dossier de constitution. Dans celui-ci vous devez joindre :

  • La déclaration de constitution ;
  • Un exemplaire des statuts datés et signés ;
  • L’attestation de parution dans un JAL ;
  • Une copie du titre d’occupation des locaux ;
  • La nomination du gérant ;
  • Les justificatifs d’identité des gérants personnes physiques et des associés ;
  • Pour les associés et gérants personnes morales : un extrait de moins de 3 mois en original de l’immatriculation sur un registre public ou tout document justifiant l’existence légale de la personne morale ;

La déclaration d’existence

Si vous réalisez une activité de location, vous devez réaliser une déclaration d’existence et déposer deux exemplaires de vos statuts au centre de formalités des entreprises dans les trois mois suivant la constitution de votre SCI.

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Wissem Loudjedi

Wissem est étudiante en master de Droit des affaires. Elle se spécialise dans le droit des sociétés et l'accompagnement de l'entrepreneur.