Quelles sont les caractéristiques du capital social de la SCI ?

Par Valentine Bach, le 22/04/2022

Vous envisagez de créer une SCI et vous vous demandez légitimement comment fonctionne le capital social de ce type de société. Nous vous apportons ici des éléments de réponse afin d’éclairer votre raisonnement.

Capital social SCI

Valeur centrale dans la constitution de votre société, le capital social de la SCI correspond à la somme des apports réalisés par les associés afin de permettre de démarrer votre activité.

Son enjeu est triple ! En effet, le capital social des SCI représente à la fois un élément de trésorerie pour votre société puisque vous allez vous appuyer dessus pour vous développer. Il représente également un élément de confiance entre votre société et vos futurs cocontractants qui sont plus enclins à collaborer avec vous. Sa valeur permet en effet d’inciter les tiers à contracter avec vous. Sa dernière utilité n’est pas des moindres puisque le capital social représente une véritable garantie pour toutes vos demandes de financement. 

Définition du capital social

La SCI (société civile immobilière) est une société qui vise à acquérir des immeubles (achats ou construction) afin de les louer ou de les vendre.

La création de votre SCI vous impose de définir votre capital social avant de pouvoir lancer votre activité.

Légalement, votre capital social doit au minimum s’élever à 1€ symbolique. Veillez quand même à prévoir un montant de capital social suffisant pour le développement de votre société.

En effet, un montant suffisamment élevé vous permet de vous crédibiliser auprès de vos différents créanciers et atteste du sérieux de votre projet. La SCI se compose d’au moins deux associés qui doivent concourir conjointement à la création du capital. En contrepartie de leurs apports, ils obtiennent des parts sociales.

Pour bien évaluer la valeur nécessaire à la constitution du capital de votre SCI vous devez tenir compte des objectifs poursuivis par votre société. Votre capital social est différent selon que vous envisagez de réaliser des locations ou si vous souhaitez acheter des biens. Veillez donc à adapter votre capital social en fonction de l’objet de votre entreprise pour éviter les mauvaises surprises.

Il faut mentionner le montant et la nature de votre capital social au sein de vos statuts.

La constitution du capital social de la SCI

Le montant et la forme des apports ne sont pas des questions à prendre à la légère. La somme des parts sociales attribuées aux associés est conditionnée au montant des apports. Par contre, la responsabilité des associés n’est pas limitée au montant de l’apport réalisé. Leur responsabilité est indéfinie dans ce type de société.

Le capital social des SCI se constitue d’apports en nature ou en numéraire. Les apports en industrie ne sont pas comptabilisés dans le capital social notamment car ils ne peuvent pas servir de gage pour les créanciers de la société.

Les apports en numéraire

Dans le cas d’apport en numéraire, une attestation de dépôt des fonds vous sera demandée lors de l’immatriculation de votre SCI. Les les apports doivent être déposés sur un compte bloqué, au nom de la SCI. Le dépôt peut être réalisé chez un notaire ou dans une banque. Vous pouvez prévoir au sein des statuts que les sommes doivent être versés selon les besoins de votre société. Le gérant peut alors les demander tout au long de la vie de votre société. Il peut ainsi exiger la libération progressive des sommes dues pour payer les échéances d’un emprunt.

Les apports en nature

En présence d’un apport en nature, les associés transfèrent des biens meubles ou immeubles à la société. Ces biens peuvent être corporels ou incorporels (machines, fonds). Ici attention : si vous envisagez d’apporter un fonds de commerce dans une société civile, et que cela change son objet social, elle peut être requalifiée en tant que société commerciale.

Les associés apportent généralement un immeuble pour la création d’une SCI. Dès lors la valeur retenue sera celle du prix du marché applicable dans le secteur géographique où se situe l’immeuble, et cela, en tenant compte de ses caractéristiques.

Ce type d’apport exige que vous vérifiiez un certain nombre d’éléments :

Assurez-vous de la localisation du bien. S’il se situe dans le périmètre d’une commune, cette dernière peut utiliser son droit de préemption. Dès lors, il faut informer la commune de sa volonté d’utiliser le bien en apport.

Vérifiez qu’aucun emprunt bancaire ne pèse sur votre bien. Si tel est le cas, il faut en avertir la banque qui doit donner son accord préalable à l’utilisation de ce bien en tant qu’apport. Dès lors la SCI peut accepter d’assurer le remboursement du prêt. Dans cette hypothèse, les parts sociales seront égales à la différence entre la valeur du bien et le capital restant dû.

Dans le cas d’un apport immobilier, il faudra constater l’acte soit dans vos statuts soit dans un traité d’apport. À charge pour vous de vous tourner vers un notaire afin de le réaliser.

Le cas particulier des apports en bien commun

Enfin, il est envisageable de réaliser des apports en bien commun dans le capital social de votre SCI. Là, un époux peut librement souscrire des parts sociales par le biais de fonds communs. Il se doit d’en avertir son conjoint et de le signaler au sein de l’acte d’apport. 

En cas d’apport d’un bien immobilier appartenant cumulativement aux conjoints, il vous faudra obtenir le consentement des deux époux préalablement à l’acte d’apport.

Remarque : en présence d’un associé qui ne libère pas son apport, la SCI devient créancière de ce dernier. Si cela n’a pas pour effet d’exclure l’associé défaillant du capital de la société, il devra se soumettre aux statuts de la société. Ces derniers doivent prévoir expressément les conditions de recouvrement des créances des associés.  

 Quel capital choisir ?

Le capital social des SCI peut être au choix un capital variable ou un capital fixe. 

Le capital fixe est le mode le plus généralement choisi dans les SCI. Le montant du capital social est librement défini par les associés. Sous cette forme de capital, le montant des biens détenus par la société doit être identique au montant du capital de la société. Les conditions de modification (augmentation ou diminution) de votre capital sont alors strictement encadrées par la loi. Ainsi, toute modification doit faire l’objet d’une décision prise par les associés et devra figurer dans les statuts.

Le capital peut varier au cours de la vie d’une société, il est nécessaire de notifier les changements aux tiers, par le biais d’une modification statutaire. 

Les augmentations de capital peuvent arriver quand la société a besoin de fonds supplémentaires. Cela peut arriver quand la société fait face à un déficit ou quand elle envisage d’accroître son volume de production.

Le capital variable peut être un autre mode de financement envisagé, les conditions encadrant la variabilité du capital sont prévues aux articles L 231-1 à L231-8 du Code de commerce. Ici, les associés pourront choisir librement la modification du capital social de la SCI. Ils pourront ainsi augmenter ou diminuer la valeur du capital sans s’encombrer de formalités administratives, dans le respect des seuils déterminés dans les statuts. 

 La diminution du capital social des SCI

Votre société peut avoir des difficultés financières au cours de l’exercice de son activité. On considère que vous subissez une perte de la moitié du capital dès lors que le montant de vos capitaux propres devient inférieur à la moitié de la valeur de votre capital social. 

En principe, dans une société commerciale, en cas de perte de la moitié de la valeur du capital social, les associés doivent le reconstituer. Ce n’est cependant pas le cas pour les SCI qui bénéficient d’une gestion plus souple de leur capital du fait de leur nature civile. Vous n’aurez donc aucune obligation de reconstitution de votre capital si ce dernier descend drastiquement.

Ainsi, il faut estimer le capital social de la SCI à son juste montant… Aidez-vous d’un professionnel pour éviter les mauvaises surprises. La justesse de votre capital social vous permet d’assurer la pérennité et la rentabilité de votre SCI. 

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Valentine Bach Rédactrice

Diplômée d'une double licence en droit et économie gestion, Valentine Bach porte un intérêt certain à la création d'entreprise. Elle réalise actuellement un M2 en droit de l'entreprise afin de se spécialiser sur ce sujet.


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