Comment créer une SCI familiale ?

Par Guillaume Ghestem, le 17/09/2021

Pourquoi créer une SCI familiale ? Les sociétés civiles immobilières sont souvent choisies pour de gérer des actifs immobiliers à plusieurs pour sortir du régime de l’indivision. Elles sont créées en famille notamment pour faciliter la transmission et choisir son régime fiscal.

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Créer une SCI familiale, les choses à savoir

Les liens familiaux

La première règle à avoir en tête lors de la constitution d’une société civile immobilière familiale est qu’il faut être au moins deux associés avec des liens d’alliance ou de parenté, pouvant aller jusqu’au 4ème degré (cousins). Rappelons que la société civile ne peut pas avoir de but commercial, et ne peut donc pas pratiquer l’achat-revente. Il est donc important de bien soigner la rédaction de l’objet social.

Le choix du siège social

Il est important de ne pas oublier le lieu du siège social, qui est souvent la résidence d’un des associés pour éviter que les correspondances parviennent au lieu de l’immeuble, souvent loué. Si votre correspondance arrive dans un immeuble en copropriété, il ne faut pas oublier d’indiquer la présence de la société pour recevoir les correspondances.

La situation familiale

Lors de la création d’une société civile immobilière familiale, une attention particulière doit être portée aux situations familiales des futurs associés. S’ils sont mineurs, il faut prévoir la présence des représentants légaux. Si les associés sont mariés ou pacsés, il faut se renseigner sur le régime matrimonial ou d’indivision et adapter les statuts en fonction. Cela peut avoir d’importantes répercussions en cas de séparation.

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Créer une SCI familiale, les étapes préalables à la création

A l’instar des autres sociétés, la rédaction écrite de statuts est une opération incontournable lors de la constitution de la société. Lors de cette rédaction, plusieurs questions doivent être posées : le montant du capital social, la délimitation de l’objet social, la gérance, les modalités de prise de décision, etc. Cette étape est importante et ne doit pas être négligée.

Dès lors qu’ils sont approuvés par tous les associés, il convient de les parapher, dater et signer en autant d’exemplaire qu’il y a d’associés. Lorsqu’il est fait apport d’un bien immobilier à une société civile immobilière, les statuts de cette dernière doivent obligatoirement être faits sous forme authentique (par un acte notarié).

Concomitamment, les associés doivent s’interroger sur le régime fiscal qu’ils souhaitent appliquer à leur société. La SCI familiale peut relever de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés. Dans la première hypothèse, la société ne paiera pas d’impôts, ce sont les associés qui l’assumeront au titre de leur imposition personnelle. Les bénéfices seront imposés indépendamment d’une éventuelle distribution et les associés pourront également bénéficier d’un régime de déficit foncier. Cette option peut être choisie en cas d’importants travaux.

A l’inverse, si les associés choisissent l’impôt sur les sociétés, la société sera redevable de ses impôts et les associés ne seront taxés qu’en cas de distribution de dividendes. En optant pour l’IS, la société peut amortir le bien.

Attention au régime des plus-values :  L’IS ne permet pas d’exonération sur les plus-values au titre des années de détention. En outre, celle-ci est calculée en fonction du bien amorti. Le choix de l’IS n’est pas forcément le plus judicieux.

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Créer une SCI familiale, les étapes de création

Passée cette étape de rédaction, il convient :

  1. D’annoncer la création de la société. Cette annonce se fait par le biais d’un journal d’annonces légales.
  2. D’immatriculer la société au Registre du commerce et des sociétés du lieu du siège social. Cette opération permet à la société d’acquérir la personne morale. Pour cette immatriculation, le greffe requiert tout une série de document, notamment :
  • Un exemplaire des statuts daté et signé en original par tous les associés accompagnés, le cas échéants, de la liste des actes accomplis pour le compte de la société en formation ;
  • Un exemplaire de l’acte de nomination du gérant, s’il n’est pas nommé dans les statuts, certifié conforme par le gérant ;
  • Le formulaire M0 dûment rempli et signé ;
  • Le formulaire M’BE dûment complété et signé pour déclarer les bénéficiaires effectifs ;
  • Un pouvoir du gérant en original s’il ne signe pas lui-même les formulaire M0 et M’BE ;
  • Une pièce justifiant de l’occupation régulière des locaux du siège (contrat de domiciliation, bail, quittance EDF, etc.) ;
  • Une attestation de parution de l’avis de création de la société dans un journal d’annonces légales ;
  • Une copie des cartes d’identité ou des passeports des associés ;
  • Il convient d’ajouter une déclaration sur l’honneur de non-condamnation datée et signée en original et une attestation de filiation du gérant personne physique de la société. Dans l’éventualité où le gérant serait une personne morale, ces documents seront remplacés par un extrait de moins de trois mois en original de l’immatriculation sur un registre public ou tout document justifiant de l’existence légale de la personne morale.
  1. D’inscrire la société auprès du centre des impôts et d’informer du choix fiscal (IS – IR, TVA)

Dans l’hypothèse d’une création de SCI pour transmettre du patrimoine, il faut s’interroger sur l’opportunité de démembrer les parts avant l’acquisition immobilière.

Pourquoi créer une SCI familiale ?

Il existe différentes raisons pour lesquelles il est possible de procéder à la création d’une SCI familiale. La principale raison dans le cadre de la gestion d’un patrimoine immobilier familial pour en faciliter la gestion mais également la transmission, notamment pour anticiper cette dernière par le biais de donations de parts sociales. En effet, les donations en ligne directe bénéficie d’une fiscalité avantageuse.

Le fait de constituer une SCI familiale permet également de procéder au démembrements des parts sociales (nue propriété et usufruit). Cela permet aux enfants de ne payer des droits de donation que sur la valeurs des parts en nue propriété et d’hériter de l’usufruit par la suite, sans avoir à payer de droits de successions sur ces dernières.

En terme de gestion, cela permet également de ne confier la gestion du bien qu’à une personne désignée gérante et évite de ce fait les conflits de gestion, ou les décisions communes qui sont souvent compliquées à prendre.

Le fait de créer une SCI familiale permet également de mettre en commun la capacité financières des associés, permettant de ce fait d’obtenir des financements plus importants pour acquérir le bien souhaité.

Article rédigé par Maitre Guillaume Ghestem, avocat spécialisé en droit des sociétés, et droit social. 

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