La SCI est une société couramment utilisée : pour y loger de l’immobilier d’entreprise au sein d’un groupe de sociétés, dans le but de réaliser des locations privées, dans un but purement patrimonial… Les usages de ce type de société sont divers et variés.
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La création d’une SCI peut poser la problématique de la TVA déductible. En effet, les loyers collectés par la société sont-ils soumis à la TVA ? Au-delà de la question purement fiscale, il y a celle de l’opportunité ou non de créer une SCI de ce fait, car la TVA engendre des charges supplémentaires.
Le Blog du Dirigeant fait donc le point sur l’application ou non de la TVA dans les SCI.
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Locaux et terrains nus ou non aménagés
L’exonération de principe
Par principe, en cas de location de locaux nus (donc sans aménagements ni installations) et de terrains non aménagés sont exonérés de TVA :
- Peu importe le statut juridique ou la nature du bailleur
- Cela s’applique tant à la location d’immeuble à usage professionnel qu’à usage d’habitation
- Cela s’applique également à la location d’emplacements liés à ces immeubles exonérés
Il existe toutefois une exception : lorsque la location est le moyen, pour le bailleur, d’exploiter un actif commercial par exemple ou de participer aux résultats de l’entreprise locataire. Dans ce cas, en réalité, la SCI a une activité qui devient commerciale et entraîne son assujettissement à la TVA et à l’IS.
L’option possible pour la TVA
Les SCI qui donnent en location des immeubles nus à usage professionnel, que le preneur (le locataire) utilise pour son activité professionnelle peuvent opter pour le paiement de la TVA :
- Peu importe que le locataire y soit lui-même assujetti ou non : s’il n’est pas assujetti toutefois il faut prévoir une clause qui mentionne l’option pour la TVA
- L’option n’est pas ouverte aux immeubles à usage d’habitation
- L’option est toutefois ouverte pour les locaux mixtes même si l’activité professionnelle n’est pas prépondérante
L’exercice de l’option a certains avantages pour le bailleur : il peut déduire de la TVA collectée sur les loyers celle payée sur ses investissements et autres frais. C’est notamment intéressant lorsque le bailleur fait construire les locaux à louer.
En pratique :
- L’option prend effet à partir du 1er jour du mois au cours duquel elle est formulée
- L’option peut être dénoncée à tout moment à partir du 1er janvier de la 9ème année civile qui suit celle de son exercice
- La dénonciation doit intervenir obligatoirement en cas de changement de destination des immeubles loués
L’option pour la TVA doit donc être un choix pesé et réfléchi car après option la dénonciation ne sera possible que dans des conditions bien précises.
Immeubles et terrains aménagés
Pour les locaux à usage professionnels
Les locations d’immeubles aménagés à usage professionnel sont soumises de plein droit à la TVA.
Il en est de même pour la location de terrains aménagés sauf biens ruraux.
Par « locaux à usage professionnel aménagés » on entend des locaux professionnels munis du mobilier, matériel, installations nécessaires à l’exercice de l’activité en cause.
Pour les locaux à usage d’habitation
Les logements meublés ou garnis à usage d’habitation sont exonérés de TVA sans option possible et ce peu importe que la location soit ou non occasionnelle ou encore le montant des loyers perçus. L’exception à ce principe concerne les locations à l’heure, à la semaine ou au mois de camping-cars, caravanes, tentes, mobile-homes, roulottes, bateaux,… : dans ce cas, il y a obligatoirement un assujettissement à la TVA.
La fourniture de locaux meublés ou garnis est une activité commerciale qui rend la SCI imposable à l’IS de plein droit.
C. Locations assorties de prestations
Les locations de locaux d’habitation meublés comportant au moins trois prestations accessoires, dites para-hôtelières, rendues dans des conditions similaires à celles proposées dans un hôtel rendent la location imposable à la TVA.
Les prestations para-hôtelières concernées sont les suivantes :
- Petit-déjeuner
- Nettoyage des locaux
- Fourniture de linge de maison
- Réception de la clientèle
L’assujettissement des locations de la SCI à la TVA : calcul de la TVA déductible
Base et taux d’imposition
La base d’imposition est constituée du loyer payé au bailleur mais également des droits d’entrée, pas-de-porte et avance de loyers.
S’agissant des charges locatives récupérables (charges payées par le bailleur puis remboursées par le locataire) : par principe elles sont inclues dans la base d’imposition sauf exception qui répond à un ensemble de conditions cumulatives à remplir.
Le taux de TVA applicable est le taux de droit commun à 20%.
Exigibilité de la TVA
Étant une prestation de service, la TVA sur la location n’est exigible qu’à l’encaissement des loyers.
TVA déductible
La SCI peut, en contrepartie de la collecte de la TVA sur les loyers, déduire la TVA qu’elle a payé sur ses acquisitions et autres charges.
Les opérations situées hors du champ de la TVA et les opérations imposables doivent être comptabilisées dans des comptes distincts.
La SCI doit également constituer des secteurs d’activité distincts dès lors qu’elle a une activité dans des secteurs non soumis aux mêmes règles en matière de TVA. La constitution de secteurs distincts est obligatoire lorsque la location est soumise à la TVA sur option.
Pour calculer sa TVA déductible la SCI va ensuite calculer, secteur par secteur, son coefficient de déduction : pour rappel ce coefficient est le produit de trois autres coefficients, chacun compris entre 0 et 1 :
- Le coefficient d’assujettissement
- Le coefficient de taxation
- Le coefficient d’admission
Le coefficient d’assujettissement
Ce coefficient varie en fonction de l’affectation du bien ou service pour des opérations imposables ou non à la TVA.
La SCI devra donc, dès acquisition ou première utilisation du bien, l’affecter pour connaître son coefficient d’assujettissement. Ce coefficient est calculé par le contribuable sous sa responsabilité et doit être calculé bien par bien (principe). L’administration, sous réserve de justificatifs, admet que soit retenu un coefficient unique.
Prenons une SCI qui acquiert un immeuble qu’elle va affecter : pour 75% à la location et pour 25% à l’habitation de son associé principal sans loyer. Le coefficient d’assujettissement est de 0,75.
Le coefficient de taxation
Ce coefficient traduit l’utilisation effective du bien pour des opérations ouvrant droit à déduction.
Si le bien est entièrement utilisé pour des opérations ouvrant droit à déduction alors le coefficient est de 1.
A l’inverse, il sera de 0 si le bien n’est pas du tout utilisé pour des opérations ouvrant droit à déduction.
Ce coefficient est déterminé de façon forfaitaire quand le bien est utilisé à la fois pour des opérations ouvrant droit à déduction et des opérations n’y ouvrant pas droit.
Une SCI acquiert un immeuble entièrement affecté à la location. La location est consentie à 75% comme locaux professionnels et à 25% comme locaux à usage d’habitation. Le coefficient d’assujettissement est de 1. Le coefficient de taxation est de 0,75 (les locaux à usage d’habitation n’ouvrant pas droit à déduction).
Le coefficient d’admission
Le coefficient d’admission sera :
- De 0 si la déduction de la TVA est interdite légalement
- De 1 si elle est autorisée.
Illustration :
Une SCI acquiert un immeuble et y réalise des investissements, la TVA payée sur ces investissements est de 25.000 €.
L’immeuble est ;
- Affecté à la location pour 75% : coefficient d’assujettissement de 0,75
- Loué à hauteur de 60% comme local professionnel et 40% à usage d’habitation : coefficient de taxation de 0,60
- La déduction est légalement permise : coefficient d’admission de 1
Le coefficient de déduction de l’immeuble sera de 0,75 x 0,60 x 1 = 0,45.
La TVA déductible sera de : 25.000 x 0,45 = 11.250 €
Le coefficient de déduction calculé à l’acquisition ou l’achèvement est un coefficient provisoire qui se fonde sur une estimation de l’activité de l’année de la SCI. Des régularisations doivent donc être opérées avant le 25/04 de l’année suivante.
Conclusion sur la SCI et la TVA déductible
La SCI est donc potentiellement concernée par la TVA, impôt qui a un impact non-négligeable en matière de budget et de charges. La SCI se doit donc d’anticiper la TVA mais également s’entourer de conseils et professionnels de la fiscalité pour l’accompagner utilement.
- Zoom sur les différents régimes de TVA ;
- Le mécanisme de déduction de la TVA : explications ;
- Tout savoir sur la fiscalité de la SCI.
TOP 5 DES OUTILS DE CREATION
Bonjour,
Je vends un terrain constructible acquis par ma sci il y a 25 ans.Suis je redevable de la tva?
Ma sci est soumise au régime de la tva
Merci
Bonjour,
En principe oui dès lors que la SCI a la position d’assujettie au regard de la TVA et que cette vente est faite à titre onéreux.
Cordialement,
L’équipe création LBdD
Bonjour,
Merci pour les infos.
J’ai une question concernant ma situation:
J’ai une maison en SCI. La SCI loue la maison au dérigant de la SCI, donc moi. La SCI est dans la situation d’exonération de TVA.
J’ai fait une installation des panneaux photovoltaïques. Je suis obligé de vendre la reste de ma production d’électricité à EDF-OA.
Cela ce fait au nom de la SCI. Est-ce que cette action change la situation de mon SCI vis-à-vis le TVA? Elle reste exonérée de TVA?
Merci pour votre temps.
Jürgen R.
Bonjour,
Il faut voir si vous respecter les conditions vous permettant de bénéficier de l’exonération de TVA.
Cordialement,
L’équipe création LBdD
Article clair
Bonjour,
Merci pour votre commentaire
Cordialement,
L’équipe créer son entreprise LBdD