Introduction

La SCI est une société couramment utilisée : pour y loger de l’immobilier d’entreprise au sein d’un groupe de sociétés, dans le but de réaliser des locations privées, dans un but purement patrimonial… Les usages de ce type de société sont divers et variés.

SSI, RSI les bonnes pratiques

La création d’une SCI

 peut poser la problématique de la TVA  déductible. En effet, les loyers collectés par la société sont-ils soumis à la TVA ? Au-delà de la question purement fiscale, il y a celle de l’opportunité ou non de créer une SCI de ce fait, car la TVA engendre des charges supplémentaires.

Le Blog du Dirigeant fait donc le point sur l’application ou non de la TVA dans les SCI.

Locaux et terrains nus ou non aménagés

L’exonération de principe

La TVA dans les SCI : comment ça marche ?

Par principe, en cas de location de locaux nus (donc sans aménagements ni installations) et de terrains non aménagés sont exonérés de TVA :

  • Peu importe le statut juridique ou la nature du bailleur
  • Cela s’applique tant à la location d’immeuble à usage professionnel qu’à usage d’habitation
  • Cela s’applique également à la location d’emplacements liés à ces immeubles exonérés

Il existe toutefois une exception : lorsque la location est le moyen, pour le bailleur, d’exploiter un actif commercial par exemple ou de participer aux résultats de l’entreprise locataire. Dans ce cas, en réalité, la SCI a une activité qui devient commerciale et entraîne son assujettissement à la TVA et à l’IS.

L’option possible pour la TVA

Les SCI qui donnent en location des immeubles nus à usage professionnel, que le preneur (le locataire) utilise pour son activité professionnelle peuvent opter pour le paiement de la TVA :

  • Peu importe que le locataire y soit lui-même assujetti ou non : s’il n’est pas assujetti toutefois il faut prévoir une clause qui mentionne l’option pour la TVA
  • L’option n’est pas ouverte aux immeubles à usage d’habitation
  • L’option est toutefois ouverte pour les locaux mixtes même si l’activité professionnelle n’est pas prépondérante

L’exercice de l’option a certains avantages pour le bailleur  : il peut déduire de la TVA collectée sur les loyers celle payée sur ses investissements et autres frais. C’est notamment intéressant lorsque le bailleur fait construire les locaux à louer.

En pratique :

  • L’option prend effet à partir du 1er jour du mois au cours duquel elle est formulée
  • L’option peut être dénoncée à tout moment à partir du 1er janvier de la 9ème année civile qui suit celle de son exercice
  • La dénonciation doit intervenir obligatoirement en cas de changement de destination des immeubles loués

L’option pour la TVA doit donc être un choix pesé et réfléchi car après option la dénonciation ne sera possible que dans des conditions bien précises.

Immeubles et terrains aménagés

Pour les locaux à usage professionnels

TVA de plein droit sur location professionnelle

Les locations d’immeubles aménagés à usage professionnel sont soumises de plein droit à la TVA.

Il en est de même pour la location de terrains aménagés  sauf biens ruraux.

Remarque :
Par « locaux à usage professionnel aménagés » on entend des locaux professionnels munis du mobilier, matériel, installations nécessaires à l’exercice de l’activité en cause.

Pour les locaux à usage d’habitation

Les logements meublés ou garnis à usage d’habitation  sont exonérés de TVA sans option possible et ce peu importe que la location soit ou non occasionnelle ou encore le montant des loyers perçus. L’exception à ce principe concerne les locations à l’heure, à la semaine ou au mois de camping-cars, caravanes, tentes, mobile-homes, roulottes, bateaux,… : dans ce cas, il y a obligatoirement un assujettissement à la TVA.

Ne pas oublier :
La fourniture de locaux meublés ou garnis est une activité commerciale qui rend la SCI imposable à l’IS de plein droit.

C. Locations assorties de prestations

Les locations de locaux d’habitation meublés comportant au moins trois prestations accessoires, dites para-hôtelières, rendues dans des conditions similaires à celles proposées dans un hôtel rendent la location imposable à la TVA.

Les prestations para-hôtelières concernées sont les suivantes :

  • Petit-déjeuner
  • Nettoyage des locaux
  • Fourniture de linge de maison
  • Réception de la clientèle
Offre starter
Offre standard
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Total des frais (moyenne)
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L’assujettissement des locations de la SCI à la TVA : calcul de la TVA déductible

Base et taux d’imposition

calcul base imposition et exigibilité tva

La base d’imposition est constituée du loyer payé au bailleur mais également des droits d’entrée, pas-de-porte et avance de loyers.

S’agissant des charges locatives récupérables  (charges payées par le bailleur puis remboursées par le locataire) : par principe elles sont inclues dans la base d’imposition sauf exception qui répond à un ensemble de conditions cumulatives à remplir.

Le taux de TVA applicable est le taux de droit commun à 20%.

Exigibilité de la TVA

Étant une prestation de service, la TVA sur la location n’est exigible qu’à l’encaissement des loyers.

TVA déductible

La SCI peut, en contrepartie de la collecte de la TVA sur les loyers, déduire la TVA qu’elle a payé sur ses acquisitions et autres charges.

Les opérations situées hors du champ de la TVA et les opérations imposables doivent être comptabilisées dans des comptes distincts.

La SCI doit également constituer des secteurs d’activité distincts  dès lors qu’elle a une activité dans des secteurs non soumis aux mêmes règles en matière de TVA. La constitution de secteurs distincts est obligatoire lorsque la location est soumise à la TVA sur option.

Pour calculer sa TVA déductible la SCI va ensuite calculer, secteur par secteur, son coefficient de déduction : pour rappel ce coefficient est le produit de trois autres coefficients, chacun compris entre 0 et 1 :

  • Le coefficient d’assujettissement
  • Le coefficient de taxation
  • Le coefficient d’admission

Le coefficient d’assujettissement

Ce coefficient varie en fonction de l’affectation du bien ou service pour des opérations imposables ou non à la TVA.

La SCI devra donc, dès acquisition ou première utilisation du bien, l’affecter pour connaître son coefficient d’assujettissement. Ce coefficient est calculé par le contribuable sous sa responsabilité et doit être calculé bien par bien (principe). L’administration, sous réserve de justificatifs, admet que soit retenu un coefficient unique.

Illustration :
Prenons une SCI qui acquiert un immeuble qu’elle va affecter : pour 75% à la location et pour 25% à l’habitation de son associé principal sans loyer. Le coefficient d’assujettissement est de 0,75.

Le coefficient de taxation

Ce coefficient traduit l’utilisation effective du bien pour des opérations ouvrant droit à déduction.

Si le bien est entièrement utilisé pour des opérations ouvrant droit à déduction alors le coefficient est de 1.

A l’inverse, il sera de 0 si le bien n’est pas du tout utilisé pour des opérations ouvrant droit à déduction.

Ce coefficient est déterminé de façon forfaitaire quand le bien est utilisé à la fois pour des opérations ouvrant droit à déduction et des opérations n’y ouvrant pas droit.

Illustration :
Une SCI acquiert un immeuble entièrement affecté à la location. La location est consentie à 75% comme locaux professionnels et à 25% comme locaux à usage d’habitation. Le coefficient d’assujettissement est de 1. Le coefficient de taxation est de 0,75 (les locaux à usage d’habitation n’ouvrant pas droit à déduction).

Le coefficient d’admission

Le coefficient d’admission sera :calcul TVA déductible

  • De 0 si la déduction de la TVA est interdite légalement
  • De 1 si elle est autorisée.

Illustration :
Une SCI acquiert un immeuble et y réalise des investissements, la TVA payée sur ces investissements est de 25.000 €.

 

L’immeuble est ;

  • Affecté à la location pour 75% : coefficient d’assujettissement de 0,75
  • Loué à hauteur de 60% comme local professionnel et 40% à usage d’habitation : coefficient de taxation de 0,60
  • La déduction est légalement permise : coefficient d’admission de 1

Le coefficient de déduction de l’immeuble sera de 0,75 x 0,60 x 1 = 0,45.

La TVA déductible sera de : 25.000 x 0,45 = 11.250 €

Remarque :
Le coefficient de déduction calculé à l’acquisition ou l’achèvement est un coefficient provisoire qui se fonde sur une estimation de l’activité de l’année de la SCI. Des régularisations doivent donc être opérées avant le 25/04 de l’année suivante.

Conclusion sur la SCI et la TVA déductible

La SCI est donc potentiellement concernée par la TVA, impôt qui a un impact non-négligeable en matière de budget et de charges. La SCI se doit donc d’anticiper la TVA mais également s’entourer de conseils et professionnels de la fiscalité pour l’accompagner utilement.

 Pour aller plus loin :

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Sommaire
  • Locaux et terrains nus ou non aménagés
  • Immeubles et terrains aménagés
  • L’assujettissement des locations de la SCI à la TVA : calcul de la TVA déductible
  • Conclusion sur la SCI et la TVA déductible
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Commentaires
18 commentaires
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  1. Jeoffrey
    27 octobre 2022, 10:23
    Bonjour J'ai fait construire un chalet à la montagne pour de la location annuelle à des particuliers. Aucune TVA n'a été déduite au moment de la construction donc. J'envisage de faire de la location saisonnière sur ce bien en parahotellerie (en respectant biensur les conditions). Locations qui seraient imposables à la TVA. Y-a-t-il un mécanisme me permettant de récupérer la TVA que je n'ai pas pu déduire au moment de la construction. Merci par avance Bien cordialement
    • Laurent Dufour
      28 octobre 2022, 18:06
      Bonjour, La question est complexe car plusieurs éléments entrent jeux (date de création de votre activité, date & nature des travaux, à qui sont adressées les factures ...). D'une manière générale vous pouvez affecter les frais pour création d'entreprise lorsqu'ils répondent à 3 critères : - l'ajout de la mention « acte accompli au nom et pour le compte de la société en cours de formation »  avec la dénomination sociale sur les actes émis et les factures d’achats - prévoir une annexe des statuts pour les modalités de reprise des frais par la société (peut être fait par une modification statutaire) - disposer de tous les justificatifs de dépenses et les ajouter à l’annexe Pou plus d'informations, vous pouvez lire notre article sur le frais de création d'entreprise : https://www.leblogdudirigeant.com/frais-creation-dentreprise-faut-faire/ Cordialement, L’équipe créer son entreprise leblogdudirigeant
  2. Ismail
    6 mai 2021, 12:38
    Bonjour, Je suis en train de créer une SCI pour acheter un immeuble de rapport, sur lequel, il y aura 73000€ de travaux. L'immeuble est destiné à être loué (10 appartements et 3 locaux commerciaux). Est-ce qu'il est mieux de choisir le régime de la TVA ou non? Merci par avance.
    • Laurent Dufour
      11 mai 2021, 17:59
      Bonjour, Il nous est malheureusement impossible de vous répondre sans en savoir plus. Il faut étudier votre projet et faire des simulations en fonction de vos objectifs et de votre modèle économique et de vos besoins Cordialement, L’équipe Créer son entreprise LBdD .
  3. fillipo MUNGIOVI
    23 mars 2021, 09:21
    Bonjour, Je vais acheter un terrain constructible pour une construction d'un immeuble avec des prestations para-hôtelières par ma sci, j'ai pris l'option à la tva. Est ce que je peux récupérer la tva sur l'achat du terrain. Cordialement
    • Julien Hubert
      23 mars 2021, 14:17
      Bonjour, Si vous avez opté pour le régime de la TVA avec votre SCI, vous pouvez très bien récupérer la TVA sur l'achat du terrain constructible. Cordialement, L'équipe créer son entreprise LBdD
  4. Florent
    10 février 2021, 09:04
    Bonjour, Je vais faire l’acquisition d'un local occupé (bail professionnel en cours), au sein d'un immeuble de bureau. Le loyer est de 1000e HT / 1200e TTC. Je prévois d'acheter le bien via une SCI à l'IR. Pouvez vous me préciser si le loyer perçu par ma SCI fera l'objet d'un remboursement de la TVA à l'Etat (200eur), ou bien si ma sci pourra jouir de l'intégralité du loyer perçu (1200eur) ? Merci d'avance. Florent
    • Julien Hubert
      10 février 2021, 11:06
      Bonjour, Tout d'abord, il faut savoir si la SCI est redevable de la TVA. Si elle ne l'est pas, vous ne pourrez pas facturer de TVA sur vos loyers. Si vous êtes redevable de la TVA, vous pourrez facturer de la TVA sur vos loyers. Vous aurez donc 200 euros de TVA collectée qui devra faire l'objet d'un remboursement à l'Etat. Cependant, si la SCI fait des achats ou des investissements comprenant de la TVA, elle pourra déduire celle-ci sur les 200 euros de TVA collectée. Par conséquent, le remboursement à l'Etat sera diminué voir annulé en fonction de la TVA déductible. Par exemple, si vous acheté une table 100 euros HT (120 euros TTC) au nom de la SCI pour combler votre appartement. Les 20 euros de TVA de la table pourront être déductibles des 200 euros de TVA du loyer. Vous n'aurez donc plus que 180 euros de TVA à rembourser à l'Etat. En espérant avoir répondu à votre question, Cordialement, L'équipe créer son entreprise LBdD
  5. uzan
    5 janvier 2021, 15:23
    Bonjour , merci par avance pour vos infos. J'ai une SCI professionelle et je recupere la TVA sur mes charges . - c'est une société de gestion qui gère les locataires , faut il facturer les locataire avec la TVA et si oui a Combien 10 ou 20% de plus la société gestion peut elle les facturer ou c'est ma société qui doit les facturer directement ? - Concernant les charges de copropriété , faut il les inclurent dans le HT ou faut il que je les détaille au locataire. Merci pour votre aide
    • Penda Sy
      13 janvier 2021, 14:58
      Bonjour, Nous ne disposons malheureusement pas de suffisamment d'éléments pour être en mesure de vous répondre. Pour avoir une réponse précise nous pouvons vous proposer de contacter un avocat spécialisé pour quelques dizaines d'euros sur en cliquant sur le lien suivant : https://www.leblogdudirigeant.com/link/contacter-un-avocat-commentaires/ L’avocat est le seul professionnel qui pourra vous apporter une réponse fondée et adaptée car le droit français interdit à quiconque d'apporter des conseils d’ordre juridiques, fiscaux et/ou sociaux s’il n’exerce pas le métier d’avocat. En ce qui concerne la facturation de la TVA, elle peut être gérée par votre gestionnaire. Tout dépend de la nature du mandat de gestion. Cordialement, L'équipe créer son entreprise LBdD