La TVA dans les SCI : comment ça marche ?

La création d’une SCI peut poser la problématique de la TVA  déductible. En effet, les loyers collectés par la société sont-ils soumis à la TVA ? Au-delà de la question purement fiscale, il y a celle de l’opportunité ou non de créer une SCI de ce fait, car la TVA engendre des charges supplémentaires.

Le Blog du Dirigeant fait donc le point sur l’application ou non de la TVA dans les SCI.

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Locaux et terrains nus ou non aménagés

L’exonération de principe

Par principe, en cas de location de locaux nus (donc sans aménagements ni installations) et de terrains non aménagés sont exonérés de TVA :

• Peu importe le statut juridique ou la nature du bailleur
• Cela s’applique tant à la location d’immeuble à usage professionnel qu’à usage d’habitation
• Cela s’applique également à la location d’emplacements liés à ces immeubles exonérés

Il existe toutefois une exception : lorsque la location est le moyen, pour le bailleur, d’exploiter un actif commercial par exemple ou de participer aux résultats de l’entreprise locataire. Dans ce cas, en réalité, la SCI a une activité qui devient commerciale et entraîne son assujettissement à la TVA et à l’IS.

L’option possible pour la TVA

Les SCI qui donnent en location des immeubles nus à usage professionnel, que le preneur (le locataire) utilise pour son activité professionnelle peuvent opter pour le paiement de la TVA :

• Peu importe que le locataire y soit lui-même assujetti ou non : s’il n’est pas assujetti toutefois il faut prévoir une clause qui mentionne l’option pour la TVA
• L’option n’est pas ouverte aux immeubles à usage d’habitation
• L’option est toutefois ouverte pour les locaux mixtes même si l’activité professionnelle n’est pas prépondérante

L’exercice de l’option a certains avantages pour le bailleur  : il peut déduire de la TVA collectée sur les loyers celle payée sur ses investissements et autres frais. C’est notamment intéressant lorsque le bailleur fait construire les locaux à louer.

En pratique :

• L’option prend effet à partir du 1er jour du mois au cours duquel elle est formulée
• L’option peut être dénoncée à tout moment à partir du 1er janvier de la 9ème année civile qui suit celle de son exercice
• La dénonciation doit intervenir obligatoirement en cas de changement de destination des immeubles loués

L’option pour la TVA doit donc être un choix pesé et réfléchi car après option la dénonciation ne sera possible que dans des conditions bien précises.

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Immeubles et terrains aménagés

Pour les locaux à usage professionnels

Les locations d’immeubles aménagés à usage professionnel sont soumises de plein droit à la TVA.

Il en est de même pour la location de terrains aménagés  sauf biens ruraux.

Pour les locaux à usage d’habitation

Les logements meublés ou garnis à usage d’habitation  sont exonérés de TVA sans option possible et ce peu importe que la location soit ou non occasionnelle ou encore le montant des loyers perçus. L’exception à ce principe concerne les locations à l’heure, à la semaine ou au mois de camping-cars, caravanes, tentes, mobile-homes, roulottes, bateaux,… : dans ce cas, il y a obligatoirement un assujettissement à la TVA.

C. Locations assorties de prestations

Les locations de locaux d’habitation meublés comportant au moins trois prestations accessoires, dites para-hôtelières, rendues dans des conditions similaires à celles proposées dans un hôtel rendent la location imposable à la TVA.

Les prestations para-hôtelières concernées sont les suivantes :

• Petit-déjeuner
• Nettoyage des locaux
• Fourniture de linge de maison
• Réception de la clientèle

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L’assujettissement des locations de la SCI à la TVA : calcul de la TVA déductible

Base et taux d’imposition

La base d’imposition est constituée du loyer payé au bailleur mais également des droits d’entrée, pas-de-porte et avance de loyers.

S’agissant des charges locatives récupérables  (charges payées par le bailleur puis remboursées par le locataire) : par principe elles sont inclues dans la base d’imposition sauf exception qui répond à un ensemble de conditions cumulatives à remplir.

Le taux de TVA applicable est le taux de droit commun à 20%.

Exigibilité de la TVA

Étant une prestation de service, la TVA sur la location n’est exigible qu’à l’encaissement des loyers.

TVA déductible

La SCI peut, en contrepartie de la collecte de la TVA sur les loyers, déduire la TVA qu’elle a payé sur ses acquisitions et autres charges.

Les opérations situées hors du champ de la TVA et les opérations imposables doivent être comptabilisées dans des comptes distincts.

La SCI doit également constituer des secteurs d’activité distincts  dès lors qu’elle a une activité dans des secteurs non soumis aux mêmes règles en matière de TVA. La constitution de secteurs distincts est obligatoire lorsque la location est soumise à la TVA sur option.

Pour calculer sa TVA déductible la SCI va ensuite calculer, secteur par secteur, son coefficient de déduction : pour rappel ce coefficient est le produit de trois autres coefficients, chacun compris entre 0 et 1 :

• Le coefficient d’assujettissement
• Le coefficient de taxation
• Le coefficient d’admission

Le coefficient d’assujettissement

Ce coefficient varie en fonction de l’affectation du bien ou service pour des opérations imposables ou non à la TVA.

La SCI devra donc, dès acquisition ou première utilisation du bien, l’affecter pour connaître son coefficient d’assujettissement. Ce coefficient est calculé par le contribuable sous sa responsabilité et doit être calculé bien par bien (principe). L’administration, sous réserve de justificatifs, admet que soit retenu un coefficient unique.

Le coefficient de taxation

Ce coefficient traduit l’utilisation effective du bien pour des opérations ouvrant droit à déduction.

Si le bien est entièrement utilisé pour des opérations ouvrant droit à déduction alors le coefficient est de 1.

A l’inverse, il sera de 0 si le bien n’est pas du tout utilisé pour des opérations ouvrant droit à déduction.

Ce coefficient est déterminé de façon forfaitaire quand le bien est utilisé à la fois pour des opérations ouvrant droit à déduction et des opérations n’y ouvrant pas droit.

Le coefficient d’admission

Le coefficient d’admission sera :

• De 0 si la déduction de la TVA est interdite légalement
• De 1 si elle est autorisée.

Conclusion sur la SCI et la TVA déductible

La SCI est donc potentiellement concernée par la TVA, impôt qui a un impact non-négligeable en matière de budget et de charges. La SCI se doit donc d’anticiper la TVA mais également s’entourer de conseils et professionnels de la fiscalité pour l’accompagner utilement.