La donation de parts sociales de SCI : Ce qu'il faut savoir

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La SCI et la gestion d’un patrimoine immobilier

La SCI, ou société civile immobilière est une forme civile de société souvent utilisée pour la gestion d’un patrimoine immobilier. La SCI est utilisée par les créateurs pour mettre fin au mécanisme de l’indivision, peu pratique pour une gestion commune des biens immobiliers.

En effet, le fait de passer par une SCI permet de déléguer les pouvoirs de gestion à une seule personne, le gérant tout en laissant les associés avoir un droit de regard sur les opérations menées. A contrario, l’indivision, régime de gestion par défaut nécessite l’accord de tous les indivisaires pour toute opération, ce qui amène souvent à des situations bloquantes.

La SCI est également souvent créée pour procéder à des opérations de transmission de patrimoines immobiliers, qu’ils soient constitués d’un ou plusieurs biens. La transmission du patrimoine s’effectue alors par le biais des parts sociales de la société, ce qui permet à la fois de simplifier la transmission, ou la cession mais permet également de bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables.

Nous nous intéressons ici à la donation de parts sociales en SCI.

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Qu’est-ce qu’une donation de parts SCI ?

Comme évoqué précédemment, dans le cadre de la gestion d’un patrimoine immobilier, un mécanisme souvent utilisé par les propriétaires est de passer par la création d’une SCI. Dans ce cadre, les biens sont apportés à la SCI, sous forme de capital ou rachetés directement par cette dernière.

La SCI est/devient donc propriétaire des biens. Les associés de la SCI, sont donc, en qualité d’associés, propriétaires de parts sociales de la SCI détenant les immeubles. La SCI fait écran à la propriété des personnes physiques. Les associés bénéficient de droits sur le patrimoine de la SCI par le biais de leurs droits de vote, généralement à hauteur de leur participation dans le capital.

La donation de parts sociales en SCI, consiste pour les associés à céder leurs parts sociales au bénéfice d’une personne identifiée. Le plus souvent, en pratique, les bénéficiaires de la donation sont les descendants des propriétaires : la SCI devient de fait un outil de transmission pour ces derniers.

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Pourquoi est-il avantageux de faire une donation de parts de SCI ?

Le plus souvent, la donation de parts de SCI s’inscrit dans une stratégie de transmission patrimoniale visant à réduire les coûts fiscaux de la transmission du patrimoine. La donation de parts en SCI permet de bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques tels que des abattements et des réductions de droits.

Une donation de parts de SCI est donc fiscalement plus avantageuse que la donation d’un immeuble hors du cadre d’une société, ou que la transmission de propriété dans le cadre d’une succession qui implique des frais de succession relativement élevés

Le transfert de parts sociales en SCI (cession de parts sociales ou donation) permet dans un premier temps d’économiser, dans la mesure où l’emprunt souscrit par la SCI est déductible des droits de donation. En effet, la valeur prise en considération pour le calcul des droits de donation, est la base de l’actif net de la société.

Les parts sociales peuvent être transmises par des donations successives. En effet, ce fractionnement va permettre aux associés de bénéficier de l’abattement de 100 000 € qui est accordé aux donations en ligne directe (enfants vivants, représentés ou ascendants) tous les 15 ans. En outre, ce fractionnement de la transmission permet une planification patrimoniale plus souple.

Enfin, les formalités requises lors d’une donation de parts de SCI sont généralement plus simplifiées et moins coûteuses que celles associées à une transmission directe d’un bien immobilier.

Quelles sont les personnes éligibles à la donation de parts sociales ?

Donation de parts de SCI au profit des enfants

Une donation de parts de SCI au profit des enfants est avantageuse. En effet, il s’agit d’une donation en ligne directe. Ainsi, elle permet de bénéficier d’un abattement de 100 000 € par bénéficiaire. Toutefois, il convient de préciser que cet abattement n’est valable que pour une seule donation par période de 15 ans.

Lorsque vous souhaitez réaliser une donation au profit de vos enfants, deux types de donations sont possibles :

• Donation simple : De son vivant, le donateur va donner tout ou partie du patrimoine de la SCI aux enfants. Il convient de préciser que cette donation étant faite aux enfants de l’un ou plusieurs des associés, l’autorisation unanime des autres associés ne devra pas être obtenue.  Toutefois, lorsqu’il s’agit d’une donation simple, les biens à venir ne seront pas concernés.
• Donation-partage : Cette opération permet d’effectuer à la fois une donation et un partage des biens de la SCI. Si les parents ont l’intention de gratifier tous leurs enfants, cette opération est à privilégier. En effet, par celle-ci, l’un des enfants va recevoir les parts, tandis que les autres enfants vont recevoir d’autres biens d’une valeur comparable. Il convient de préciser que cette opération n’est pas exclusivement réservée aux descendants. En effet, il est possible de l’effectuer auprès d’un tiers, de son conjoint, de ses parents ou de ses grands-parents, voire ses frères ou ses soeurs.
• Donation transgénérationnelle : Cette opération permet notamment de bénéficier des abattements et des réductions de droits de donation applicables aux transmissions en ligne directe.

Donation de parts de SCI au profit du conjoint

Lorsque vous souhaitez réaliser une donation de parts de SCI, deux types de donation sont possibles :

• Donation entre vifs : Cette opération entraîne le transfert immédiat des parts sociales de la SCI au profit du donataire. Cette donation est irrévocable, c’est-à-dire que si les époux divorcent, le donateur ne pourra pas récupérer ses parts sociales.
• Donation au dernier vivant : Le donataire ne deviendra propriétaire des parts sociales de la SCI qu’au décès de son époux (le donateur). Ce type de donation est révocable.

L’accord des autres associés doit-il être obtenu ?

En l’absence de dispositions spécifiques dans les statuts de la SCI s’agissant de l’agrément des associés, leur accord devra nécessairement être obtenu pour que la donation de parts de SCI ait lieu.

Toutefois, si la donation est réalisée au profit des descendants ou des ascendants de l’un des associés, l’autorisation unanime des autres associés ne sera pas nécessaire.

Dans le cadre d’une donation de parts de SCI, l’agrément du donataire suit généralement les mêmes règles que celles applicables à une cession de parts sociales à titre onéreux.

Quelles sont les formalités à respecter ?

L’agrément des associés de la SCI

La cession de parts sociales d’une SCI nécessite l’agrément de l’ensemble des associés convoqués en assemblée générale. Les statuts de la société peuvent prévoit une majorité moins élevée pour la prise de décision. Toutefois, en l’absence de précision dans les statuts de la SCI, l’agrément devra être obtenu à l’unanimité des associés.

Il convient de préciser que la cession de parts sociales d’une SCI à des ascendants ou descends du cédant est libre. Ainsi, l’agrément des associés ne devra pas être obtenu.

À la suite de cette cession, il sera nécessaire de convoquer une assemblée générale extraordinaire qui aura pour ordre du jour :

• L’agrément du nouvel associé de la SCI ;
• La mise à jour des statuts de la SCI ;

La convocation de l’assemblée générale

Pour convoquer l’assemblée générale, il faudra envoyer une lettre recommandée dans un délai minimum de 15 jours avant la date prévue. Au sein de ce courrier, l’ordre du jour devra être précisé.

Que se passe-t-il en cas de refus de la part des associés ?

Le refus devra être notifié au donateur par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce dernier conservera, ainsi, ses parts sociales.

Quel est l’abattement applicable pour une donation de parts de SCI ?

Le montant de l’abattement applicable pour une donation de parts de SCI varie en fonction du lien de parenté :

• En ligne directe (enfants vivants, représentés ou ascendants), le montant de l’abattement sera de 100 000 € ;
• Au bénéfice d’un petit enfant, le montant de l’abattement sera de 31 865 € ;
• Au bénéfice d’un arrière petit enfant, le montant de l’abattement sera de 5 310 € ;
• Au bénéfice d’une personne handicapée, le montant sera de 159 325 € ;
• Au bénéfice d’un conjoint ou d’un partenaire de PACS, le montant de l’abattement sera de 80 932 € ;
• Au bénéfice d’un frère ou d’une soeur, le montant de l’abattement sera de 15 932 € ;
• Au bénéfice d’un neveu ou d’une nièce, le montant de l’abattement sera de 7 967 € ;

Quel taux d’imposition pour les droits de donation ?

Le fait de bénéficier d’un abattement n’exclut pas le fait que l’opération soit imposée.

Le taux d’imposition pour les droits de donation sont les suivants :

• En ligne directe (enfants vivants, ou représentés ou ascendant). : de 5% à 45%
• Pour un conjoint ou partenaire de PACS : 5% à 45%
• Au profit d’un frère ou d’une sœur : 35% à 45%
• Parent au 4^ième degres : 55%
• Au profit d’un parent au délà du 4^ième degres + profit d’une personne sans lien de parenté : 60%

Le recours à un notaire est-il obligatoire ?

Selon l’article 931 du Code civil, les actes de donation doivent, en principe, être conclus devant notaire pour être valables.

Il convient de se demander si le recours à un notaire pour la donation de parts de SCI est obligatoire. La jurisprudence a récemment tranché en affirmant que celle-ci doit être réalisée par acte notarié. Ainsi, le recours à un notaire s’avère être obligatoire si vous souhaitez effectuer une donation de parts de SCI.