Pourquoi créer une SCI ? Quels sont les avantages de la SCI ?

Par Elodie Janquert, le 18/09/2019

Lors d’un investissement immobilier, nous sommes nombreux à nous interroger sur l’intérêt voir la nécessité de créer une SCI pour l’acquisition et l’exploitation du bien immobilier.

Pourquoi créer une SCI ? Quels sont les avantages de la SCI ?

Pourquoi faut-il créer une SCI, sur quels critères faut-il baser sa réflexion pour répondre à cette question ? Sur l’importance ou la nature du bien immobilier ? Les aspects fiscaux sont-ils prédominants, faut-il intégré la problématique d’une éventuelle succession plusieurs années en amont ? …

Créer une SCI présente des avantages et des contraintes que nous vous présentons dans l’article ci-dessous pour vous permettre d’avoir l’ensemble des informations qui vous permettront de répondre à la question : pourquoi créer une SCI ?

LES AVANTAGES FISCAUX DE LA SCI

Les économies pouvant être réalisées lors de la transmission des immeubles et la simplicité demeurent les principaux avantages fiscaux de la SCI.

Une transmission des immeubles moins onéreuse

La possibilité de pratiquer une décote sur la valeur des titres transmis

Pourquoi créer une SCI ?Lorsque qu’un bien immobilier est donné entre vifs ou transmis pour cause de mort, il est nécessaire de s’acquitter de droits de donation ou de succession. Le paiement de ses droits incombe à la personne qui reçoit le bien. Les droits de donation ou de succession sont calculés sur la valeur du bien.

Dans le cadre d’une SCI, ce n’est pas l’immeuble qui est directement transmis mais les parts sociales de la société. Il sera donc possible de pratiquer une décote sur la valeur de ces titres (car ces derniers sont plus difficiles à vendre qu’un immeuble en pleine propriété).

En conséquence, la valeur de la donation ou de la succession s’en trouve réduite. Les droits, calculés sur cette valeur, seront donc moins importants.

Illustration :
Une personne souhaite procéder à une donation. L’immeuble possède une valeur de 300 000 euros. Dans le cadre d’une donation directe de l’immeuble, les droits seraient calculés sur une valeur de 300 000 euros.

Si le bien est détenu par une SCI, la personne qui souhaite donner va transmettre des parts sociales. Dans cette hypothèse, la valeur des parts sociales subira une décote. Pour une décote de 25%, par exemple, les droits seront calculés sur 225 000 euros et seront donc bien moins importants.

La décote lors de la transmission des parts sociales constitue donc un avantage de la SCI.

Une meilleure gestion des abattements fiscaux

La SCI permet également de tirer un meilleur profit des différents abattements relatifs aux droits de donation et de succession. En effet, il existe, pour les donations et les successions, des abattements pour le calcul des droits dus lors la transmission du bien (souvent pour les membres de la famille).

Ces abattements se renouvellent dans le temps. Il sera donc possible de transmettre les parts de la SCI au fur et à mesure du temps pour bénéficier des abattements à chaque fois renouvelé.

Illustration

Un père désire transmettre 200 000 euros de parts de SCI à son enfant. L’abattement parent / enfant est de 100 000 euros renouvelable tous les 15 ans.

Dans cette hypothèse, le père pourra donner 100 000 euros de parts de SCI l’année n et renouveler l’opération en n+15. La SCI aura ainsi été transmise en exonération de droits de donation et ce grâce à une bonne gestion des abattements dans le temps.

La gestion des abattements représente donc un autre avantage de la SCI à ne pas négliger.

Une plus grande souplesse dans la gestion de sa fiscalité

La SCI peut relever de l’impôt sur le revenu  ou être soumise à l’impôt sur les sociétés.

Cette liberté quant au choix de l’imposition des bénéfices permet d’optimiser au mieux sa situation.

La SCI peut relever de l’impôt sur le revenu

sci IR ou IS ?Dans le cadre de l’impôt sur le revenu, les bénéfices de la société seront directement imposés entre les mains des associés en fonction du nombre de parts qu’ils possèdent dans le capital. De multiples déductions pourront être réalisés (taxe foncière, intérêts d’emprunt, dépenses d’amélioration…).

L’impôt sur le revenu demeure particulièrement intéressant lorsque la SCI génère des déficits.  En effet, il sera possible, pour chaque associé, d’imputer sa quote-part de déficit sur les revenus de son foyer fiscal. Le montant de cette imputation est néanmoins limité à 10 700 euros par an, reportable sur 10 ans.

Illustration

Un associé possède 50% des parts d’une SCI. Cette dernière réalise un déficit de 30 000 euros. Dans cette hypothèse, 15 000 euros de déficits lui reviennent. Il pourra en imputer 10 700 sur les revenus de son foyer fiscal. Les 4 300 euros restants seront imputables les années futures.

La SCI peut être soumise à l’impôt sur les sociétés

Dans cette hypothèse, l’associé pourra, avec l’accord des autres membres, se rémunérer par des dividendes en fonction de ses besoins. Les ne seront pas imputables sur le revenu du foyer fiscal.

Le grand avantage de la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés réside dans la possibilité d’amortir fiscalement le bien. De manière simplifiée, l’amortissement fiscal consiste à constater, pour chaque exercice, une charge correspondant à la dépréciation du bien dans le temps.

Un autre avantage de l’impôt sur les sociétés réside dans la possibilité de déduire fiscalement les droits d’enregistrement  acquittés lors de l’achat d’un immeuble.

Le choix de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés engendre également de grandes conséquences en cas de cession de l’immeuble (les régimes de plus-values étant différents).

La souplesse de sa fiscalité constitue donc un avantage de la SCI.

Comment créer votre SCI ?

LES AVANTAGES JURIDIQUES DE LA SCI

Les avantages juridiques demeurent très variés. Aussi nous contenterons nous d’en citer les principaux.

Protéger son immeuble en cas d’utilisation professionnelle

Un avantage de la SCI réside dans son utilisation qui peut en être faite pour protéger son immeuble. En effet, lorsque le dirigeant souhaite acquérir un immeuble professionnel, il peut directement le faire acquérir par la société d’exploitation ou réaliser cette acquisition par une SCI qui louera le bien à l’entreprise.

L’acquisition du bien par la SCI présente l’avantage de sécuriser ce dernier vis-à-vis des créanciers de la société. En effet, si le bien se trouve dans le patrimoine de la société d’exploitation, les créanciers de cette dernière pourront saisir l’immeuble. A l’inverse, lorsque l’immeuble aura été acquis par une SCI, les créanciers de la société d’exploitation ne pourront pas le saisir. L’avantage de la SCI peut donc être particulièrement intéressant sur ce point.

Conseil LBdD 
Cette protection ne vaut que s’il n’existe pas de confusion de patrimoines entre la société d’exploitation et la SCI, de relations anormales entre les deux entités ou encore de fictivité de la SCI.

Tel pourrait être le cas, par exemple, dans l’hypothèse où la société d’exploitation ne réglerait pas ses loyers et ou la SCI demeurerait inerte. Le dirigeant doit donc être particulièrement vigilant quant à la distinction entre les deux entités.

Eviter la complexité de l’indivision

L’indivision représente la situation dans laquelle un bien appartient à plusieurs personnes sans pouvoir dire « quelle personne possède quoi ». Leurs parts respectives ne sont pas individualisées. Cette situation survient souvent lors d’un décès. Les héritiers peuvent alors se trouver en indivision avant le partage des biens.

La principale contrainte liée à l’indivision réside dans l’exigence de la prise de décision à l’unanimité ce qui peut être particulièrement paralysant.

Le problème ne se pose pas lorsque le bien est détenu en SCI  puisque le rôle et la propriété de chacun des associés sont clairement définis.

Attention
Il est nécessaire de bien rédiger les statuts de la SCI (rôle du gérant, prises de décision…) pour optimiser la stabilité de la structure.

Protéger son concubin dans le cadre d’une union libre

PharmaciensLes droits des concubins se trouvent particulièrement réduits en cas de décès.

Par exemple, si l’un des concubins, propriétaire de sa maison, vient à décéder, l’autre concubin n’aura aucun droit sur le bien.

Un avantage de la SCI va être de sécuriser les droits du concubin survivant.

Il suffira, par exemple, de procéder à un échange respectif de la nue-propriété et de l’usufruit des titres de la SCI en faveur de chaque concubin. En cas de décès, le concubin survivant pourra ainsi conserver la jouissance du bien.

CONCLUSION

Ces quelques exemples peuvent démontrer l’avantage de la SCI par rapport à une détention directe de l’immeuble. Il convient cependant de ne pas occulter les inconvénients que peut présenter la SCI (rédaction des statuts, coûts supplémentaires, modalités comptables…).

Une appréciation d’ensemble est donc nécessaire pour optimiser la gestion de son patrimoine immobilier.

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