Quelles sont les différentes formes de sociétés civiles immobilières (SCI) ?

Par Julien Hubert, le 17/02/2021

La SCI représente près du tiers des sociétés créées en France parmi l’ensemble des sociétés. Plusieurs formes de sociétés civiles immobilières existent, il faudra faire un choix.

les différentes formes de SCI

Créer une SCI est souvent présenté comme une solution judicieuse pour acquérir un bien immobilier en vue d’une succession ou d’une opération patrimoniale. Mais pour cela il faudra choisir la bonne SCI qui correspond à votre activité.

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Qu’est qu’une SCI ?

La Société Civile Immobilière est une société composée au minimum de deux personnes sans but commercial. Il s’agit de la forme juridique que l’on choisit lors d’achat ou de gestion d’un bien immobilier.

L’objectif de sa création est de garantir l’absence de problèmes d’indivisions entre copropriétaires d’un bien immobilier. En effet, la SCI est composé d’au moins deux personnes physiques associés qui sont propriétaires des biens immobiliers.

Cependant, la société ne peut pas avoir de but commercial, il est impossible de faire de l’achat revente de biens immobiliers par le biais d’une SCI.

Le choix d’une SCI à capital fixe ou à capital variable

Si vous choisissez une SCI à capital fixe, le montant du capital sera décidé dès la naissance de la société et mentionné directement dans les statuts. Ainsi, toute modification du capital de départ, de la répartition des parts entre associé nécessite une modification des statuts.

Par conséquent, il faudra suivre toute les démarches administratives qui vont avec : réunion en assemblée générale, annonce légale, dossier à transmettre au greffe du Tribunal de commerce…

Cependant, cela offre une sécurité aux associés. Ils ne peuvent pas voir le capital et leurs parts diminuées ou augmentées sans leur accord.

A l’inverse, le capital variable permet de prévoir un seuil minimal et un seuil maximal pour le capital. Ainsi, modifier la répartition du capital ne nécessitera pas une refonte des statuts, ce qui permettra d’éviter les formalités administratives.

Néanmoins les associés disposent de moins de sécurité envers leurs parts sociales.

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SCI familiale

La SCI familiale se concentre exclusivement sur le patrimoine immobilier familiale. En effet, son objectif consiste généralement à constituer un patrimoine immobilier entre les membres d’une même famille et à anticiper une transmission aux héritiers.

En effet, il est plus pratique de donner des parts sociales plutôt que de donner le bien immobilier en tant que tel. La transmission peut s’effectuer dans un cadre fiscal favorable, par exemple dans l’exonération de droits de succession dans certaines limites.

SCI de location

La SCI de location est la forme de SCI la plus répandue. Elle est créée par deux associés au moins qui souhaitent acquérir un bien immobilier pour le mettre en location à titre permanent ou saisonnier. Il peut s’agir d’un local nu ou meublé, à usage professionnel ou d’habitation.

L’impôt sur les sociétés est obligatoire si la location est sur un bien immobilier meublé étant considéré comme une activité commerciale.

Comme dit précédemment, il est interdit pour une SCI de faire de l’achat revente en vue de réaliser des bénéfices. Cette forme de société ne peut pas avoir un objectif commercial sauf quelques exceptions comme la SCI de construction vente.

SCI d’attribution

La SCI d’attribution consiste à acquérir ou de faire construire un bien immobilier pour ensuite le décomposer en lots et attribuer ces derniers aux associés. La SCI est ensuite immédiatement dissoute.

Ce sont les statuts de la SCI qui prévoient les règles applicables au titre de la division future. En général, elles sont fonction des participations de chacun.

SCI de construction-vente

La SCI de construction-vente a pour objectif d’acquérir un terrain, de faire construire un immeuble sur celui-ci, et de revendre l’ensemble afin de réaliser une plus-value.

Il s’agit d’une exception à la société civile puisque cette société a un objectif commercial. Cette SCI se retrouve dissoute une fois la transaction effectuée.

SCI de jouissance à temps partagé

La SCI de jouissance à temps partagé est une société amicale généralement. Elle permet de se regrouper pour acquérir ensemble un bien immobilier et par la suite se partager la jouissance de l’immeuble.

Les associés ont le droit d’occuper le bien pendant une certaine durée à tour de rôle. La durée de jouissance de chaque associé est prévue dans les statuts généralement en fonction de l’apport effectué par chaque associé.

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Julien Hubert -

Julien est diplômé d’un master 1 en droit des affaires. Il se spécialise dans le domaine de la création d’entreprise.


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