Comment fonder une SCI ?

Par Youssef EID, le 21/12/2022

Pour fonder une SCI, il faut d’abord savoir pourquoi choisir une telle forme juridique. C’est lorsque le choix est fait, qu’on doit chercher une réponse à la question de comment fonder une SCI. Cette dernière est une structure juridique qualifiée par sa liberté étendue qui lui est accordée par le législateur. Ceci montre que même par les règles qui la régie, les associés auront toujours un grand choix dans la détermination du fonctionnement de leur SCI grâce aux statuts juridiques.

fonder SCI

Qu’est ce qu’une SCI ?

La Société civile immobilière est par nature une société civile comme son nom l’indique. Elle ne doit donc pas exercer des activités commerciales.

De nos jours, un très grand nombre de SCI, sont crées pour contourner l’indivision, régime s’appliquant par défaut lorsque plusieurs personnes reçoivent la propriété d’un bien. Toutefois, il existe un grand nombre d’usage pour les SCI que l’on retrouve à travers les différentes formes de SCI.

En effet, les personnes (physiques ou morales) cherchent souvent à créer une SCI pour éviter la vente forcée d’un immeuble acquis par transmission par exemple. Puisque grâce à la loi, il est possible de fonder une SCI pour gérer un patrimoine immobilier en commun, selon des règles définies dans les statuts de la SCI servant à encadrer la propriété de ce bien.

Il faut noter que la SCI possède une marge de liberté étendue qui lui est accordée par la loi. Cependant, elle est toujours encadrée par le Code civil dans ses article 1845 et suivants.

Fonder une SCI selon sa forme

La SCI est une des formes juridiques de société prévues par la loi. A son tour, la SCI possède plusieurs formes. Cette forme diffère selon la cause qui a poussé les associés à fonder une SCI.

Fonder une SCI familiale

La SCI familiale autrement dit société familiale est une société qui est créée ayant pour objectif la facilitation de la détention, de la gestion voire de la transmission d’un ou plusieurs biens immobiliers. Une SCI familiale est une société qui est créée par des membres d’une même famille.

Par exemple, une SCI familiale peut être formée afin de gérer un immeuble obtenu par ses associés par succession pour échapper au mécanisme de l’indivision.

Fonder une SCI professionnelle

La SCI professionnelle est une société qui a pour objet social la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers utilisés dans le cadre de l’exercice d’une activité professionnelle. Ce type de SCI permet de différencier entre les biens immobiliers et l’exploitation commerciale.

Ce qui est intéressant en matière de SCI professionnelle est le fait que les associés de celle-ci ne sont tenus responsables qu’à hauteur de leurs apports et non pas indéfiniment.

La SCI professionnelle permet aussi de réduire l’assiette d’imposition. Effectivement, fonder une SCI professionnelle a comme but de gérer, acheter, les biens immobiliers liés à l’activité commerciale de la société initiale. Une fois qu’elle acquiert un bien immobilier, elle le loue à l’entreprise. Donc, l’entreprise sera tenue d’un bail commercial vis-à-vis la SCI professionnelle. Les loyers que cette dernière obtient ne sont pas imposables.

Fonder une SCI de location/gestion

C’est une structure juridique formée d’au moins 2 associés. Ces derniers cherchent à fonder une SCI de location/gestion afin de gérer un patrimoine immobilier. Cela veut dire que la SCI achète des immeubles pour pouvoir les louer afin d’en tirer profit.

Remarque : on cherche à fonder une SCI de location/gestion afin d’acquérir et louer un immeuble, non pas acquérir pour revendre.

Fonder une SCI construction-vente

Ce type de SCI est très particulier. Comme son nom le précise, elle est fondée afin de construire un ou plusieurs immeubles pour ensuite les vendre en totalité ou par fractions. C’est le cas où la SCI n’a plus un caractère civil mais plutôt un caractère commercial.

Fonder une SCI d’attribution

Elle se distingue de la SCI construction-vente grâce à l’objet social précis. Dans une SCI construction-vente, l’objet social est d’acquérir pour ensuite vendre le bien immobilier. En revanche, dans une SCI d’attribution, l’objet social c’est le fait d’acquérir un bien immobilier et le distribuer selon l’apport au capital social de chaque associé. Une fois que le partage du bien immobilier acquis est fait, la SCI est dissoute.

Fonder une SCI de jouissance à temps partagé

Ce type de SCI a pour but tout simplement de permettre aux associés de partager l’usage d’un bien immobilier et non pas la propriété de ce bien. Elle a donc un objet social très précis.

Comment fonder une SCI ?

Afin de bien fonder une SCI, il faut faire attention d’abord aux éléments essentiels suivants.

Le critère de l’intuitu personae

La SCI est une société civile, donc elle est une société dite de personnes. Cela veut dire que la qualité de l’associé est prise en considération.

Comme la SCI est une société de personnes et non pas de capitaux, par conséquent, ses associés répondent indéfiniment aux dettes sociales. C’est-à-dire que l’associé est tenu responsable sans limite, donc il pourra être obligé de répondre aux dettes par son patrimoine personnel. Donc, ce type de société est protecteur des créanciers.

Autre conséquence découlant de ce critère de l’intuitu personae, c’est en matière de cession. Un associé d’une SCI ne peut pas céder ses parts sociales sans avoir obtenu l’accord de tous les autres associés.

Les apports admissibles pour fonder une SCI

Généralement, en créant une société, on trouve 3 types d’apports admissibles qui sont : les apports en numéraire, les apports en nature et les apports en industrie. Sauf que pour fonder une SCI, la loi précise que seulement les apports en numéraire et les apports en nature sont admissibles. Il n’est pas possible donc de s’associer avec un apport en industrie en matière de SCI.

  • Les apports en numéraire : sont les sommes d’argent que chaque associé s’engage à verser afin de constituer le capital social de la SCI. Cette somme d’argent suit une modalité de libération précise. En effet, lors de l’immatriculation de la société, 1/5 du montant est libéré, et le reste est libérée durant les 5 années qui suivent l’immatriculation.
  • Les apports en nature : tout bien apporté par un associé qui aide à fonder la SCI. Il peut être un bien meuble ou même immeuble. Il est libéré en sa totalité dès l’immatriculation.

Le choix du dirigeant

Une SCI est connue par sa grande marge de liberté ainsi que la responsabilité illimitée des associés. C’est pour cela qu’il demeure fondamental de bien choisir le dirigeant de la société. Ce choix est important puisque le dirigeant est libre de prendre toute décision qui lui semble pertinente dans le cadre de l’objet social, et dans la limite des pouvoirs qui lui sont attribués par les statuts juridiques.

La rédaction des statuts juridiques

La rédaction des statuts juridiques est une des étapes les plus importantes pour fonder une SCI, voire une société en général. Ces statuts jouent un rôle important au sein de la SCI puisque celle-ci possède une grande liberté, étant peu encadrée par les différents textes législatifs. C’est donc par ces statuts que les associés vont décider des règles qui seront applicables.

Il est possible de déléguer la création de votre société aux plateformes juridiques en ligne. Ces plateformes effectuent les différentes formalités juridiques et administratives à votre place, et permettent ainsi de gagner du temps sur la création de votre société, et de vous assurer que cette dernière respecte les différentes réglementations. Créer une SCI en ligne est donc un gain de temps, et de sécurité juridique. De plus, les tarifs sont bien moins élevés que si vous passiez par un expert-comptable ou un notaire.

En revanche, dans la mesure où la constitution de votre société connait des particularités ou nécessitent une adaptation des statuts, il peut être intéressant de faire rédiger les statuts par un professionnel, et les transmettre par la suite à la plateforme juridique. Cela permet d’allier la compétence des experts, avec la rapidité et la facilité des plateformes juridiques en ligne.

L’importance des statuts juridiques dans une SCI ?

Les statuts juridiques d’une SCI doivent comporter tous les éléments essentiels relatifs au fonctionnement de la société ainsi que sa composition. Il est donc obligatoire de mentionner les apports de chacun des associés, le choix du dirigeant, ainsi que le régime fiscal au moment où vous la fonder.

Mentionner les apports de chaque associé

Les apports constituent un des éléments les plus importants afin de fonder une SCI. Ils doivent donc figurer aux statuts juridiques pour les raisons suivantes :

  • Pour déterminer le montant du capital social
  • Pour déterminer les parts sociales de chaque associé (répartition de la rémunération, les pouvoirs, et la possession)

Mentionner le choix du régime fiscal choisi

En matière de SCI, le législateur a laissé la possibilité aux associés de choisir le régime fiscal le plus adapté à leurs besoins. C’est-à-dire que la SCI peut être soumise soit à l’impôt sur le revenu (« IR ») soit à l’impôt sur les sociétés (« IS »). En absence de choix figurant dans les statuts, l’IR lui est imposé.

Il faut noter que ce choix n’est point définitif. En effet, les associés peuvent à tout moment modifier la modalité d’imposition de la SCI, bien que cela impose une modification statutaire.

Remarque :

Ce choix n’est plus possible si la SCI exerce une activité commerciale. Dans ce cas, c’est l’IS qui s’impose.

La responsabilité dans une SCI

Il existe 2 branches de responsabilité, la responsabilité du dirigeant et la responsabilité des associés.

La responsabilité du dirigeant

Le dirigeant possède une double responsabilité :

  • Responsabilité vis-à-vis les tiers : le dirigeant d’une SCI n’expose sa propre responsabilité que lorsqu’il commet une faute personnellement imputable et extérieure de ses fonctions. Les associés en déterminent les contours dans les statuts.
  • Responsabilité vis-à-vis les associés : le dirigeant aura sa responsabilité engagée s’il a commis une faute dans sa gestion, ou même lorsqu’il ne respecte pas les statuts. En revanche, il n’est pas tenu responsable s’il exécute la décision prise par les associés durant une assemblée générale.

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