SCI ou SARL de famille ?  

Par Sarah Jarwé, le 09/11/2020

Si vous envisagez de créer un patrimoine immobilier avec votre famille, il existe deux sociétés qui se distinguent majoritairement dans l’immobilier : la SARL de famille ou la SCI.

Comment choisir entre une SCI et une SARL de famille ?

Des différences existent entre ces deux formes sociales. Pour vous aider à faire le bon choix, voici les éléments clés à connaître sur chacune de ces sociétés.

La SARL de famille : Définition et caractéristiques

La SARL de famille est une société à responsabilité limitée. Autrement dit, la responsabilité des associés est limitée à leurs apports.

La SARL de famille doit obligatoirement être constituée entre des personnes avec un lien de parenté. Il s’agit, selon l’article 239 bis AA du Code général des impôts, de « personnes parentes en ligne directe ou entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité ». Plus précisément les associés peuvent être des parents, grands-parents, des frères et sœurs, les conjoints et partenaires pacsés.

Ce critère de parenté doit exister entre tous les associés et aucun « étranger » à ce corps familial ne peut accéder au capital.

Son principal intérêt réside dans la possibilité de rester à l’impôt sur le revenu de manière indéfinie ce qui représente un avantage considérable : en cas de déficit, les associés peuvent l’imputer le déficit dans leur imposition personnelle, selon le pourcentage de parts sociales détenu.

Enfin, il s’agit d’une société commerciale, c’est-à-dire qu’elle peut très bien avoir comme activité la location meublée d’un bien. Il est donc possible de faire des actes commerciaux tout en étant à l’IR.

Attention : en cas de location nue en SARL de famille, elle bascule automatiquement sur une fiscalisation à l’IS.

Remarque :

Le caractère familial peut être une cause de difficultés. En effet, la vente de parts sociales à une personne extérieure et/ou les éventuels différends familiaux (divorce ou décès de l’un des associés dont les héritiers ne seraient pas membre de la famille au sens de l’article 239 bis AA du Code général des impôts) impactent directement la société et peuvent entraîner sa transformation en une SARL classique avec un système d’imposition à l’IS.

La SCI : Définition et caractéristiques

La SCI de famille est une société civile ayant pour but la gestion d’un patrimoine immobilier au sein d’une même famille.

Conséquence, la SCI ne peut pas faire à titre principale d’actes de commerce. Exemple : en SCI, vous ne pouvez pas acheter des immeubles pour les revendre ni faire de la location d’un bien meublé.

Ces activités étant considérées comme des activités commerciales, elles sont incompatibles avec la nature civile de la SCI.

A noter également que dans une SCI les associés sont indéfiniment responsables en engageant leur patrimoine.

Un associé, même avec une part, engage l’intégralité de son patrimoine en cas de défaillance de la SCI.

Les SCI sont, par nature, soumises à l’impôt sur le revenu. Toutefois, une SCI qui exerce une activité de location meublée même à titre secondaire, est considérée comme exerçant une activité commerciale. Elle basculera à l’impôt sur les sociétés sur l’ensemble de ses bénéfices.

Remarque :

Si le montant hors taxe des recettes liées à l’activité de location meublée n’excède pas 10% du montant des recettes totales hors taxes, vous pouvez rester soumis à l’impôt sur le revenu (IR).

Le statut LMNP

Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) offre la possibilité de dégager des revenus du patrimoine issus des loyers qui deviennent non imposables.

Le LMNP est éligible au régime des micro-entreprises à conditions que les recettes soient inférieures à 70 000€. Ce régime permet de bénéficier automatiquement d’un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes perçues pour votre déclaration d’impôt sur le revenu.

Dans une SARL de famille il est donc tout à fait possible d’être à IR et de bénéficier du statut LMNP.

En SCI, l’activité de loueur meublé est en principe interdite. Cependant, il est possible demander le bénéfice du statut LMNP en restant à l’IR, si les revenus de location ne dépassent pas 10 % du CA de votre SCI. A défaut, vous passez à l’IS.

C’est pour cela qu’exercer une activité de loueur en meublé avec une SARL familiale peut se révéler être plus intéressant. Les associés peuvent bénéficier, avec la particularité de cette forme juridique, du régime fiscal de l’IR, alors que l’activité de location meublée est considérée comme commerciale.

Comment choisir entre une SARL de famille ou une SCI ?

Quand opter pour la SARL de famille

La responsabilité des associés dans une SARL est limitée au montant des apports, en cas de faillite le patrimoine personnel est protégé. Ainsi si le risque financier est élevé la SARL de famille est recommandée. Contrairement à la SCI dans laquelle les associés sont indéfiniment et solidairement responsables des dettes de la société.

En outre, si vous vous associez avec des personnes de votre famille pour investir dans l’immobilier mais que vous envisagez pour l’avenir d’autres activités économiques, la SCI ne permet pas d’exercer une activité commerciale. La SARL familiale est donc préférable.

 Attention, le gérant de la société de famille, même s’il ne perçoit pas de revenu, devra cotiser un minimum de charges sociales.

Quand opter pour la SCI de famille

Si vous constituez du patrimoine dans le but de placer votre argent et le transmettre à vos héritiers, la SCI est un excellent outil de transmission du patrimoine.  En tant que société civile, elle permet de faire entrer des associés mineurs (vos enfants, par exemple) sans conditions.

De même, tous les 15 ans, les parents peuvent donner à leurs enfants du patrimoine à hauteur de 100 000 euros, sans payer de droits de donation. Ainsi, la donation peut être effectuée par tranches, chaque fois sur une valeur maximum de 100 000 euros, jusqu’à transmission totale des parts de SCI.

Les autres critères à prendre en considération

Les contraintes administratives

Le choix de la SARL de famille entraîne des obligations qu’il ne faut pas négliger, notamment quant à la tenue d’une comptabilité.

La transmission de l’entreprise

Au moment de la revente du bien immobilier, il existe une réelle différence entre le statut de SCI et celui de SARL de famille.

Dans une SARL familiale, les associés bénéficient d’une exonération des plus-values s’ils effectuaient de la location meublée professionnelle (LMP) et du régime des plus-values immobilières des particuliers si la location meublée était effectuée à titre non professionnel (LMNP).

Dans une SCI, la plus-value est réintégrée dans le cadre des plus-values professionnelles et est imposable selon les règles de l’IS.

Les critères à prendre en compte sont donc nombreux (responsabilité, fiscalité, gestion administrative, perspectives d’évolution de votre projet, transmission etc.). Il est alors judicieux de vous faire accompagner par un expert qui saura vous guider utilement et protéger vos intérêts !

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Sarah Jarwe

Sarah Jarwé -

Sarah Jarwé est diplômée d’un Master en Droit des Affaires. Elle accompagne les entrepreneurs dans leurs problématiques juridiques afin de les aider à faire les meilleurs choix.


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