Comment constituer une SCI ?

Une SCI, c’est quoi ?

Une SCI est une société civile par nature, comme son nom l’indique, elle n’a pas donc un but lucratif. N’ayant pas la possibilité d’avoir un tel but, elle ne peut donc être une société commerciale.

Malgré la grande liberté que la loi lui accorde, cette société civile immobilière doit toujours répondre aux conditions qui lui sont imposées par le législateur. Ce sont les articles 1845 à 1870-1 du Code civil qui lui sont applicables.

Au sein de la SCI, on trouve plusieurs types de SCI dont la forme diffère selon leur utilisation. C’est-à-dire que selon l’objet social, la SCI tombe sous l’une des formes suivantes mais qui restent tous régies par les mêmes dispositions.

Les différentes formes de SCI sont les suivantes :

• SCI familiale
• SCI de gestion/location
• SCI professionnelle
• SCI d’attribution
• SCI construction-vente
• SCI de jouissance à temps partagé

L’intérêt de constituer une SCI

Dans la grande majorité ds cas, les SCI sont crées pour gérer en commun un patrimoine immobilier. La SCI permet de faciliter la gestion, en encadrant les règles de fonctionnement de la société, et de gestion du patrimoine par le biais des statuts juridiques de cette dernière. Les statuts juridiques permettent entre autre de désigner la personne ayant le pouvoir de gestion de la société, et décider également comment seront prisses les décisions au sein de la société.

Ayant le pouvoir des prendre toutes les décisions relatives à la SCI, la présence du dirigeant supprime la condition d’unanimité en prenant une décision. Par contre, il faut savoir que le dirigeant même s’il dispose d’une grande liberté en matière de prise de décisions, il faut faire cela tout en respectant l’objet social de la SCI.

De plus, lors d’une transmission d’un bien immobilier (succession), il vous parait intéressant de constituer une SCI pour éviter l’indivision. Celle-ci pouvant entrainer la vente forcée du bien en cas de désaccord des indivisaires.

Par exemple, une famille de 4 personnes acquiert un bien immobilier par succession. Deux membres veulent vendre ce bien et les deux autres optent pour sa conservation. Que faire ? Sans SCI, le bien est en indivision, les indivisaires sont obligés de le vendre et de diviser le montant de la vente en parts égales. La SCI permet à tout héritier de céder ses parts à un éventuel acheteur (associé, la SCI, investisseur), sans entrainer la vente du bien pour tous les indivisaires.

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Comment constituer une SCI ?

Il faut d’abord délimiter le domaine dans lequel vous voulez exercer votre activité pour pouvoir ensuite identifier les conditions relatives à votre choix imposées par le législateur.

Les éléments essentiels pour constituer une SCI

Afin de créer une SCI, les statuts vont définir tous les éléments essentiels qui sont :

Objet de la SCI

L’objet social d’une SCI est le premier élément qui doit apparaitre dans les statuts. Il comporte les activités principales que la SCI va exercer. Il délimite donc le champ d’exercice de votre SCI.

Cette délimitation est en effet très importante puisqu’elle pose le périmètre dans lequel le dirigeant de la SCI peut agir. Ce qui est essentiel puisque le dirigeant engage la société et les associés indéfiniment.

Les associés

Pour constituer une SCI, il faut au moins 2 associés. Ajoutons à ceci que toute personne peut être associé d’une SCI, ce qui inclut donc les personnes physiques ainsi que morales.

Les apports

On trouve trois types d’apports autorisés par la loi pour la constitution d’une société (numéraire, nature et industrie). Néanmoins, le législateur n’autorise que les apports en numéraire et en nature en matière de SCI. C’est-à-dire que vous ne pouvez pas être associé d’une SCI si vous avez un apport en industrie, le savoir-faire.

• L’apport en numéraire : c’est la somme d’argent que l’associé s’engage à verser à une société à l’immatriculation de la société ainsi que durant la vie de celle-ci.
• L’apport en nature : c’est un bien apporté par un associé lors de la formation de la société. L’associé cède son droit de propriété ou de jouissance sur le bien. Il forme donc une partie du capital social.

Le choix du dirigeant

Le choix du dirigeant d’une société en générale est fait dans les statuts ou durant la vie de la société. Ce choix est fait par les associés de la SCI. Donc, pour constituer une SCI il faut choisir son dirigeant. En revanche, il faut faire attention lorsque vous faites ce choix, puisque le rôle du dirigeant est de prendre les décisions nécessaires et utiles pour la société. Par ces décisions, le dirigeant engage la société et les associés même.

Le capital social d ela SCI

Créer une SCI nécessite la constitution d’un capital social, c’est à dire d’un patrimoine propre à la société. Il n’existe pas de montant minimum en SCI concernant le capital social. Théoriquement il est donc possible de constituer une SCI avec un capital social d’une valeur de 1€.

Toutefois, en fonction de l’activité de votre société, mais également du besoin de financement de cette dernière, et des partenaires envisagés, le fait d’avoir un capital social trop faible peut représenter un obstacle pour les futurs partenaires, du fait du manque de sérieux et de confiance qu’ils auront envers la société.

A quoi servent les statuts juridiques ?

Les statuts juridiques sont extrêmement importants au sein d’une SCI. En effet, c’est lors de la rédaction des statuts juridiques de la société, que les modalités de fonctionnement, de prise de décision, mais également concernant la liberté laissée au gérant de la SCI seront décidées. Il convient ainsi de donner une attention toute particulière à la rédaction des statuts juridiques d’une SCI.

La rédaction des statuts juridiques d’une SCI

Comme évoqué précédemment, les statuts juridiques ont une place essentielle, par conséquent leur rédaction doit être confiée à une personne compétente.

On trouve plusieurs personnes qui sont compétentes en matière de rédaction des statuts juridiques d’une SCI.

Constituer une SCI chez un professionnel

Vous avez la possibilité de choisir un professionnel pour rédiger les statuts juridiques de votre SCI. Ce professionnel peut être :

• Un expert-comptable : un expert-comptable aura une vision comptable et financière de la structure juridique de votre SCI et saura ainsi vous conseiller sur les différents choix fiscaux, et d’optimisations à effectuer pour la création de votre SCI. C’est notamment le cas lorsque le dirigeant souhaite acheter els murs de son entreprise pour se verser par la suite un loyer.
• Un avocat :L’avocat est également un partenaire très compétent pout rédiger les statutss de votre société. Un avocat spécialisé en droit des affaires et des sociétés saura vous conseiller au mieux.
• Un notaire : Il est compétent en matière patrimoniale. Il est recommandé lorsque vous vous interrogez sur la transmission d’un bien par exemple.

Sachez qu’un professionnel juridique coute entre 1200 et 2500 euros pour rédiger les statuts.

Quand a-t-on besoin de passer par un professionnel pour rédiger les statuts ?  (Dès lors qu’il y a une complexité inhabituelle, problème qui engage les membres de la famille).

Il est important de choisir le professionnel adapté à votre projet. Nous conseillons d’en choisir un qui bénéficie d’une bonne expérience dans le domaine qui vous intéresse (montage fiscale, réflexion patrimoniale, …). En effet, la qualité de leurs conseils provient de leur formation mais surtout de leurs expériences. Pour les situations complexes, le prix d’un conseil adapté est souvent amorti par les économies réalisées et la sécurité juridique.

Constituer une SCI par une plateforme juridique

Passer par une plateforme juridique en ligne est une solution de plus en plus utilisée par les entrepreneurs. Notamment les jeunes, qui apprécient les avantages de cette solution : rapidité, simplicité, économies.

Les plateformes juridiques vous permettent de créer votre entreprise en ligne et d’obtenir votre K-bis en 24h ou 48 heures pour environ 300 euros. Pour parvenir à ce bon rapport qualité prix, elles utilisent des statuts juridiques préétablis (comme un grand nombre de professionnels juridiques). Il pourra donc être nécessaire de personnaliser ces statuts une fois que la société aura mis en place son modèle économique. Elle disposera à ce moment là des connaissances nécessaires pour adapter les statuts à son mode de fonctionnement et de la trésorerie nécessaire pour s’offrir des services de professionnels juridiques de qualité.

Cependant, comme c’est un programme informatique, donc les clauses sont forcément générales. Donc, on vous conseille de réviser vos statuts juridiques une fois que la roue de la société tourne.

Constituer une SCI par soit même

Il reste toujours possible que vous d’immatriculer votre SCI par vous-même. C’est-à-dire que vous pouvez rédiger les statuts sans recours à une plateforme juridique ou un professionnel. Ceci est moins couteux certes, mais il est recommandé dans ce cas de faire relire vos statuts.

Cette révision est indispensable, puisque contrairement aux sociétés de capitaux (SARL, SAS, …) les associés d’une société civile sont responsables de manière illimitée sur les dettes contractées par l’entreprise. Chaque associé est responsable indéfiniment au prorata de ses apports.

Le choix du régime fiscal d’une SCI

Déterminer le régime fiscal est une des étapes essentielles lors de la constitution d’une SCI.

Principe de la liberté de choix du régime fiscal

En effet, une des atouts de la SCI c’est le libre choix du régime fiscal. Les associés peuvent donc choisir d’être soumis à l’impôt sur le revenu (« IR ») ou bien à l’impôt sur les sociétés (« IS »). Le choix du régime fiscal doit apparaitre dans les statuts. A défaut de mention, c’est l’IR qui s’impose.

Les SCI à l’IR peuvent opter pour la fiscalité à l’IS à n’importe quel moment. Cependant, ce choix est irrévocable.

Absence de choix dans certains cas

Mis à part la liberté de choix déjà évoquée, le législateur français vient poser quelques limites à ce libre choix.

En effet, lorsque vous choisissez de constituer une SCI de location d’immobiliers meublés à titre professionnel par exemple, c’est l’IS qui va s’imposer à votre SCI obligatoirement. Ceci est le régime fiscal des LMP ou LMNP.

L’immatriculation de la SCI au RCS

Enfin, la dernière étape consiste à immatriculer l’entreprise au RCS. Une fois que le dossier de constitution est finalisé (formulaire M0, carte d’identité, …), il doit être déposé au CFE compétent ou au greffe du tribunal de commerce. Le dépôt peut se faire de manière physique ou par voie électronique par exemple via le site Infogreffe.

L’immatriculation entraine de facto la libération des apports. Les apports en numéraire déposés sur un compte bloqué pourront être libérés sur présentation de l’extrait K-bis. La loi précise que s’il s’agit d’un apport en nature, il est libéré en sa totalité lors de l’immatriculation de la société.