Avantages fiscaux de la location meublée avec le statut LMNP

Par Laurent Dufour, le 08/09/2022

Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) existe depuis 1949. Ce statut fiscal permet aux propriétaires de bénéficier d’un bonus fiscal durant la location meublée de leur bien. Il propose deux régimes fiscaux : réel ou micro BIC. Zoom sur les atouts de chacun d’eux.

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Frais d’acquisition du bien déduits

Si vous choisissez le régime réel inhérent au statut LMNP et que l’acquisition de votre bien date de moins de deux ans, il vous est possible de déduire ses frais d’acquisition : frais de notaire (7,5 % environ de la valeur du bien) et frais éventuels d’agence immobilière. Cette déduction diminue les impôts sur vos bénéfices.

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Déduction fiscale effectuée sur les recettes

Avec le statut LMNP, les loyers perçus constituent des recettes. Vous devrez donc vous acquitter d’impôts sur lesdites recettes. Ce statut permet de diminuer votre imposition selon le régime fiscal pour lequel vous optez : régime forfaitaire (micro-BIC) ou régime réel.

Le micro-BIC

Ce régime offre l’opportunité d’être imposé uniquement sur la moitié des recettes en lien avec votre activité de loueur non professionnel. Vous devrez payer des impôts seulement sur la moitié des loyers encaissés. Il s’agit de la solution la plus facile car vous n’avez qu’à noter cette somme sur le formulaire et l’État fera son travail.
Exemple : vous avez perçu 12 000 € de loyers, vous serez imposé sur la somme de 6 000 € seulement.

LMNP et frais réels

Opter pour le régime des frais réels implique la tenue d’une comptabilité et le constat des amortissements. Pour ce faire, il est fortement recommandé de faire appel aux services d’un cabinet d’expertise comptable spécialiste de la LMNP. Il faut savoir que dans 90 % des cas le recours à un comptable n’engendre pas de gros frais. Ce régime implique davantage de contraintes : transmission de documents et de factures au comptable mais il permet, en principe, de ne pas avoir d’impôts à payer.
Exemple : vous disposez de 12 000 € de recettes, vous ne serez pas imposé mais devrez régler les services d’un comptable, 500 € environ.

La réduction d’impôt portant sur les frais de comptabilité

Avec le régime aux frais réels, vous devrez recourir aux services d’un comptable pour un montant d’environ 500 €. Cette somme sera diminuée en adhérant à un CGA (Centre de Gestion Agréé) moyennant une cotisation annuelle moyenne de 150 €. Cette adhésion vous donnera droit à une réduction d’impôt équivalente aux deux tiers des sommes engagées pour la tenue de votre comptabilité (cabinet comptable et CGA).
Petit calcul : sur les 650 € réglés (500 € de comptable et 150 € de CGA), vous ne paierez réellement que 216 € (650 divisé par 3 = 216).

La plus-value due par les particuliers

Dans le cas où vous vendez votre bien immobilier plus cher que vous ne l’avez acquis, vous effectuez une plus-value. Quand vous vendez un bien immobilier loué en LMNP, vous relevez alors du régime des plus-values des particuliers.
Ce régime vous permet d’obtenir des abattements fiscaux selon le nombre d’années de sa détention. Autrement dit, plus vous le louez longtemps et plus vous bénéficierez d’abattements fiscaux suite à sa revente.
Exemple : si vous avez acheté ce bien immobilier depuis plus de 22 ans, vous êtes totalement exonéré d’impôt sur les revenus concernant votre plus-value immobilière.
De plus, le LMNP au régime réel permet de prendre en compte les amortissements pour diminuer son imposition. Ces amortissements ne gonfleront pas votre plus-value, par conséquent, ils ne contribueront pas à augmenter vos impôts.

Loueur non professionnel : statut à deux casquettes

Le LMNP possède un statut hybride, idéalement positionné entre la fiscalité des particuliers et la fiscalité des entreprises, afin de piocher le meilleur de chacune. Il permet d’avoir moins d’impôts à payer sur les loyers pendant la période de location du bien et de bénéficier de réductions non négligeables à la revente via la plus-value. En savoir plus sur ce document de impôts.gouv.fr

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Laurent Dufour

Fondateur du site Le Blog du Dirigeant. Diplômé d’un master en management (droit, finance, marketing et gestion) et ancien cadre dirigeant, Laurent Dufour conseille et accompagne les créateurs et les dirigeants pour créer, développer et gérer leur entreprise depuis 2010.


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