Le statut LMNP: un régime caractérisé par ses avantages

Le statut de LMNP c’est quoi ?

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un régime fiscal destiné aux propriétaires de biens immobiliers destinés à la location meublée. Il permet de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants, tels que la possibilité de percevoir des loyers non imposés, et de récupérer  la TVA sous certaines conditions.

Le régime LMNP s’applique aux investisseurs dont les revenus issus de la location meublée ne dépassent pas un certain seuil et qui ne remplissent pas les conditions pour être considérés comme Loueur en Meublé Professionnel (LMP).

Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut LMNP ?

Pour pouvoir bénéficier du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), il faut remplir 3 conditions cumulatives. Ses conditions sont :

• Être propriétaire d’un bien immobilier meublé : le bien immobilier doit être meublé de manière adéquate pour être loué. Les meubles doivent être en quantité et en qualité suffisantes pour permettre aux locataires d’occuper le logement de manière confortable, selon certaines conditions définies ( 9m2 minimum, avec une hauteur de 2,2m)De plus, le bien doit être loué à titre d’habitation principale ou temporaire.
• Ne pas dépasser les seuils de revenus : les revenus annuels générés par la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 € ou représenter moins de 50 % des revenus globaux de l’investisseur. Ces seuils ont été fixés par l’administration fiscale pour déterminer le statut LMNP. Si les revenus dépassent ces seuils, l’investisseur devra être considéré comme LMP.
• Ne pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) : cette inscription est réservée aux LMP. Les LMP sont des investisseurs professionnels dont l’activité de location meublée est exercée à titre habituel et qui en tirent plus de 23 000 € de revenus annuels.

Si ces conditions sont remplies, l’investisseur peut bénéficier des avantages fiscaux liés au régime LMNP, tels que l’abattement forfaitaire sur les loyers perçus et la possibilité de récupérer la TVA sur l’achat du bien immobilier.

Différence entre LMNP et LMP

La différence entre LMNP et LMP réside essentiellement dans le niveau d’implication de l’investisseur dans l’activité de location meublée et dans les conséquences fiscales qui en découlent.

Un investisseur est considéré comme LMNP s’il remplit les conditions déjà citées. En revanche, un investisseur est considéré comme LMP s’il remplit les conditions suivantes :

• Il loue un bien immobilier meublé à titre d’habitation principale ou temporaire.
• Les revenus annuels générés par la location meublée dépassent 23 000 € et représentent plus de 50 % des revenus globaux de l’investisseur.
• Il est inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

La principale différence entre LMNP et LMP réside dans la qualification fiscale de l’activité de location meublée. Les revenus issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) pour les deux statuts.

Toutefois, le LMP est considéré comme un professionnel et est donc soumis à des règles fiscales plus strictes. En particulier, le déficit généré en qualité de LMP est imputable sur le revenu global sans limitation de montant. Si ce dernier n’est pas suffisant, l’excédent est reporté sur le revenu global des 6 années suivantes. En revanche, le déficit généré en qualité de LMNP s’impute pendant 10 ans sur les revenus de même nature, c’est-à-dire sur des bénéfices tirés de l’activité de location meublée exercée à titre non professionnel.

En conclusion, le choix entre LMNP et LMP dépend essentiellement de la situation financière et fiscale de l’investisseur, ainsi que de son niveau d’implication dans l’activité de location meublée. Il est donc important de bien étudier les avantages et les inconvénients de chaque statut avant de faire un choix.

Comment devenir LMNP ?

Pour devenir LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), voici les étapes à suivre :

1^ère étape : Acquérir un bien immobilier

Tout d’abord, il faut acheter un bien immobilier éligible à la location meublée, en respectant les conditions d’équipement et de confort requises. Ce bien peut être acheté en direct ou via un dispositif de défiscalisation immobilière comme la loi Censi-Bouvard ou le statut LMNP/LMP en résidence de services.

2^ème étape : Enregistrer l’activité

Une fois le bien acquis, il faut déclarer l’activité de location meublée en tant que LMNP. Depuis le 1er janvier 2023, vous devez faire cette déclaration en ligne sur le guichet unique. Vous devez donc cocher la case marquant “loueur meublé non professionnel”.

3^ème étape : Choisir le régime d’imposition

Il est important de choisir le régime d’imposition le plus adapté à sa situation. En LMNP, il est possible de choisir entre deux régimes fiscaux : le régime réel ou le régime micro-BIC.

4^ème étape : Respecter les obligations fiscales et comptables

En tant que LMNP, il faut respecter les obligations fiscales et comptables, notamment en termes de déclaration de revenus (annuelle et trimestrielle), de paiement de la TVA (si applicable), et de tenue de comptabilité.

Les avantages du régime de LMNP

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) offre plusieurs avantages fiscaux intéressants pour les investisseurs immobiliers, tels que :

• Un abattement forfaitaire sur les loyers perçus : cet abattement est de 50 % pour les locations meublées et permet de réduire la base imposable des loyers perçus. Cet avantage fiscal est particulièrement intéressant pour les investisseurs qui débutent dans la location meublée.
• La possibilité de récupérer la TVA sur l’achat du bien immobilier : contrairement aux biens immobiliers destinés à la location vide, les biens immobiliers destinés à la location meublée peuvent être achetés avec la TVA récupérable. Cette possibilité permet de réduire le coût d’acquisition du bien immobilier et d’optimiser la rentabilité de l’investissement.
• Une fiscalité avantageuse : les revenus issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non dans la catégorie des revenus fonciers, ce qui permet de bénéficier d’un régime fiscal avantageux.
• La possibilité d’imputer les déficits fonciers sur les revenus BIC : si les charges liées à la location meublée sont supérieures aux loyers perçus, un déficit foncier est généré. Ce déficit peut être imputé sur les revenus BIC de l’investisseur pendant 10 ans, ce qui permet de réduire le montant de l’impôt à payer.
• La possibilité de louer le logement plus cher, que si le logement était vide

Ces avantages fiscaux font du régime LMNP un choix attractif pour les investisseurs immobiliers qui souhaitent générer des revenus complémentaires tout en optimisant leur fiscalité.

Les différents régimes fiscaux des LMNP

La fiscalité en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est particulièrement avantageuse pour les investisseurs immobiliers qui souhaitent se lancer dans l’activité de location meublée. En effet, le régime fiscal de la location meublée permet de bénéficier d’une imposition avantageuse sur les revenus générés par la location.

Tout d’abord, les revenus générés par la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non dans la catégorie des revenus fonciers. Cette catégorie d’imposition permet de déduire de nombreux frais liés à l’activité de location meublée, tels que les frais d’acquisition, de rénovation, de gestion, d’entretien, de taxe foncière, d’assurance, etc. Ces charges sont déductibles du montant des recettes locatives et permettent ainsi de réduire le montant de l’impôt à payer.

Ensuite, la fiscalité en LMNP permet de bénéficier d’un régime d’amortissement sur le bien immobilier loué ainsi que sur les meubles qui le composent. Cet amortissement comptable permet de réduire le montant des revenus imposables. Ceci esten déduisant une partie du coût du bien et des meubles chaque année.

Enfin, en LMNP, le déficit généré par l’activité de location meublée s’impute pendant 10 ans sur les revenus de même nature, c’est-à-dire sur des bénéfices tirés de l’activité de location meublée exercée à titre non professionnel. Ainsi, si les charges liées à l’activité de location meublée sont supérieures aux revenus générés, l’investisseur peut déduire ce déficit des bénéfices futurs de même nature.

Il est important de noter que le régime fiscal de la LMNP est soumis à certaines conditions et à des limites, notamment en ce qui concerne le montant des recettes locatives annuelles. Il est donc conseillé de se renseigner auprès d’un expert-comptable ou d’un conseiller en gestion de patrimoine avant de se lancer dans l’activité de location meublée en LMNP.

Les biens éligibles en LMNP

En LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), plusieurs types de biens immobiliers sont éligibles pour l’activité de location meublée. Les biens les plus courants sont

• Les appartements et les studios meublés ;
• Les résidences de tourisme ;
• Les résidences étudiantes ;
• Les EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) ;
• Les résidences seniors ;
• Les chambres d’hôtes, etc.

Cependant, pour être éligibles en LMNP, ces biens doivent respecter certaines conditions, en termes de confort et d’équipements. En effet, la location meublée implique que le bien loué soit équipé d’un mobilier complet et en bon état ainsi que d’un équipement ménager suffisant. Il est également recommandé que le bien soit équipé d’une connexion Internet haut débit et d’une télévision.

En outre, il est important de choisir un emplacement attractif pour le bien immobilier pour garantir une forte demande locative. Il est donc conseillé de se renseigner sur la demande locative dans la zone géographique ciblée.

Enfin, la location meublée en LMNP est soumise à des limites en termes de recettes locatives annuelles. Les investisseurs doivent respecter ces limites pour pouvoir bénéficier du régime fiscal avantageux du statut LMNP.

La liste des meubles obligatoires en LMNP

Voici la liste des meubles obligatoires posée par l’article 2 du Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015:

• Literie avec couette ou couverture
• Volets ou rideaux dans les chambres
• Luminaires
• Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
• Ustensiles de cuisine
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-onde
• Réfrigérateur
• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
• Table
• Sièges
• Étagères de rangement
• Matériel d’entretien ménager (aspirateur, …)