Créer une société pour un investissement locatif : quel statut juridique ?

Par Julien Hubert, le 18/03/2021

Effectuer un investissement locatif par le biais d’une société est judicieux à condition de choisir la structure la plus adaptée à votre situation.

statut juridique investissement locatif

Lorsqu’un entrepreneur crée une société, il doit notamment choisir son statut juridique. Ce choix est important pour identifier la forme juridique la plus adaptée pour un investissement locatif, notamment sur le plan de la fiscalité et de la gestion.

Qu’est-ce qu’un statut juridique ?

Il est possible d’effectuer un investissement locatif en société. Pour cela, l’investisseur doit définir un statut juridique lors de la création de celle-ci.

Ce statut juridique détermine le cadre légal et contractuel pour l’activité exploitée. Il entraîne des conséquences sur le mode de fonctionnement, l’organisation de la société, son régime fiscal et son régime social.

Il existe différents statuts juridiques possibles pour permettre la création d’une société : l’EURL, la SARL, la SAS, la SASU, la SCI, la SA, …

Pour l’exercice d’un investissement locatif, certains statuts juridiques sont avantageux par rapport à d’autres. Il s’agit de la société civile immobilière (SCI), la société à responsabilité limitée de famille (SARL de famille), et la société par actions simplifiées (SAS).

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Pourquoi choisir la SCI dans un investissement locatif ?

La société civile immobilière est souvent utilisée pour toute activité en lien avec le domaine immobilier.

La SCI est tout d’abord une société civile, c’est-à-dire qu’elle ne peut pas réaliser une activité commerciale sauf exception pour la location meublée, ce qui limite grandement son objet social.

Ensuite, elle doit être constituée par minimum deux associés qui répondrons indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social. C’est-à-dire que lors de pertes, la contribution personnelle des associés est sans limite, ils exposent leur patrimoine personnel aux créanciers pour le paiement des dettes impayées.

Toutefois, un patrimoine professionnel est affecté à la société. Le patrimoine personnel de l’associé ne sera recherché que de manière subsidiaire si le patrimoine professionnel est insuffisant.

L’avantage principal de la SCI est que la gestion du patrimoine personnel est facilitée, notamment le régime d’indivision et la succession. Cette société est très utilisée par les membres d’une même famille pour effectuer ce type de transaction, puisqu’une simple cession de parts sociales suffit pour la transmission du bien.

Enfin, le choix du mode d’imposition est libre. La SCI est imposée de droit à l’impôt sur le revenu (IR) mais elle peut choisir d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Cependant l’option en faveur de l’IS sera irrévocable.

Pour un investissement locatif, le choix de la SCI est intéressant. Elle offre une facilité de gestion du patrimoine dans le domaine de l’immobilier avec la possibilité de choisir sa fiscalité. Cependant, il ne faut pas oublier que les associés ont une responsabilité illimitée même si un patrimoine est affecté à la société. Le côté civil de la société peut aussi limiter ses actions et son objet social et empêche d’exercer d’autres activités.

Pourquoi choisir la SARL de famille dans un investissement locatif ?

La SARL de famille reprend la forme sociale d’une société à responsabilité limitée. Cependant, les associés doivent être membres d’une même famille.

Deux associés minimums sont également requis pour la constitution de cette société mais aucun montant minimum n’est requis pour le capital.

L’avantage majeur de ce statut juridique concerne la responsabilité des associés. A la différence de la SCI, leur responsabilité est limitée au montant de leurs apports.

Etant commerciale, la SARL de famille peut également avoir d’autres activités en plus de l’activité immobilière. A contrario de la SCI où son aspect civil limite son activité.

Remarque : il faut savoir que dans une SARL de famille, seul le droit du sang et les relations par alliance (mariage et PACS) comptent. Lors d’une famille recomposée, les beaux-enfants ne pourront pas entrer dans la société.

Il est donc possible de léguer un bien mobilier ou immobilier à vos propres enfants grâce à ce moyen sécurisé.

Il en va de même en cas de divorce, il n’y a plus de liens familiaux, la SARL de famille se transformera en SARL classique si l’associé qui ne correspond plus à la famille reste au sein de la société. S’il la quitte, la société restera en SARL de famille.

Pour un investissement locatif, la SARL de famille comble les inconvénients de la SCI au niveau de la responsabilité des associés et au niveau de l’étendue de ses activités. Cependant, ce statut juridique devra répondre à des formalités juridiques et administratives plus strictes et une gestion du patrimoine plus difficile.

Il faut également souligner que la SARL de famille se détache de la SARL classique car elle peut opter pour l’IR. Toutefois si un associé extérieur à la famille acquiert des parts sociales, la société quittera le régime de la SARL de famille et sera alors automatiquement soumise à l’IS.

Pourquoi choisir la SAS dans un investissement locatif ?

La SAS est comme la SARL de famille, soit une société commerciale. Cela lui permet l’exercice d’une multitude d’activités si celles-ci rentrent dans l’objet social. Les associés disposeront également d’une responsabilité limitée au montant de leurs apports.

A la différence des deux autres sociétés, aucun nombre minimum ou maximum d’associé n’est imposé pour créer une SAS. Ce qui permet à un associé unique de créer ce genre de société, qu’on appellera alors société par actions simplifiées unipersonnelle (SASU).

La loi confère une grande liberté pour la rédaction des statuts. Ils peuvent donc être élaborés sur mesure et refléter la direction que les associés souhaitent voir la société prendre. Ils organisent ainsi à leur guise les modalités de cession, de fonctionnement, de transmission, …

Au niveau fiscalité, la SAS est soumise par défaut à l’impôt sur les sociétés. Les associés peuvent néanmoins décider d’opter pour l’IR que pour les 5 premières années de la société.

Pour un investissement locatif, la SAS peut permettre aux associés de prévoir, dans les statuts, des dispositions favorables à la gestion d’un patrimoine. Cependant, les formalités administratives et juridiques seront strictes et les associés ne pourront pas choisir la fiscalité au-delà de 5 ans d’existence.

Quel est le meilleur statut juridique pour un investissement locatif ?

Le meilleur statut juridique pour un investissement locatif dépendra de ce que vous voulez. Ces 3 sociétés se ressemblent, juste quelques détails diffèrent.

Le choix de votre statut juridique dépendra majoritairement de la fiscalité, quelle est la meilleure fiscalité pour un investissement locatif ? Voulez-vous être à l’IR ou à l’IS ?

Ensuite entre en jeu les formalités de gestion administrative et juridique, êtes-vous capable de gérer des formalités juridiques ? Voulez-vous déléguer ces formalités à un expert dans le domaine ?

Enfin, il faudra garder à l’esprit la responsabilité des associés et la nature de l’activité, tout dépendra de l’activité que vous voulez exercer avec la société et de ce que vous voulez affecter au patrimoine.

Voici un tableau comparateur récapitulatif des 3 sociétés que l’on vient d’étudier.

SCI

SARL de Famille

SAS

Nombre d’associés

Minimum 2 associés

Minimum 2 associés

A partir de 1 associé

Responsabilité des associés

Illimitée

Limitée au montant des apports au capital social

Limitée au montant des apports au capital social

Fiscalité

Soumise à l’IR par défaut

Soumise à l’IS par défaut

Soumise à l’IS par défaut

Option Fiscalité

Option pour l’IS irrévocable

Option pour l’IR sauf si associé non membre de la famille

Option pour l’IR dans les 5 premières années de la société

Capital social

Aucun montant minimum requis

Aucun montant minimum requis

Aucun montant minimum requis

Nature de l’activité

Civile par nature (sauf location meublée)

Commerciale par nature

Commerciale par nature

Obligations de gestion

Absence d’obligation particulière

Obligations juridiques et administratives strictes

Obligations juridiques et administratives strictes

 

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Julien Hubert

Julien est diplômé d’un master 1 en droit des affaires. Il se spécialise dans le domaine de la création d’entreprise.