Un investissement immobilier consiste en l’acquisition d’un bien dans le but de l’exploiter pour en tirer un revenu. Investir dans l’immobilier peut être plus simple lorsque l’on crée une société.
Il existe une pluralité formes de société pour réaliser cette opération.
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Les sociétés pluripersonnelles pour créer une société d’investissement immobilier
La SCI, société civile immobilière
Une SCI, société civile immobilière, est une société à responsabilité illimitée composée de deux associés au minimum. Cette forme de société permet la gestion collective d’un bien immobilier.
Lorsque les membres de la société souhaitent procéder à une donation, il y a un abattement par période de 15 ans.
Responsabilité
La responsabilité étant illimitée, il est alors possible pour les créanciers de la société de saisir le patrimoine personnel de chaque associé.
Activités autorisées
Seule une activité civile peut être exploitée. Cependant, par exception, elle peut avoir une activité commerciale : la location meublée. Mais il lui est interdit d’exploiter une activité de construction d’immeuble pour revente
Fiscalité
Les revenus de la SCI seront imposables au niveau des associés puisqu’elle est soumise à l’impôt sur le revenu (IR).
Lorsque la SCI exploite une activité de location meublée, elle sera soumise à l’impôt sur les sociétés. Mais elle peut tout de même rester sous le régime de l’IR dans deux situations :
- Lorsque les recettes (hors taxe) de cette activité commerciale sont inférieures à 10% des recettes totales (hors taxe)
- Lorsqu’il n’y a pas de caractère habituel pour l’activité de location meublée.
En effet, en droit commercial, l’une des caractéristiques d’un acte de commerce est le caractère habituel, c’est-à-dire la répétition de l’acte.
La SCI de construction-vente
Ce type de société est une autre forme de SCI. Cependant, à la différence d’une SCI « classique », l’objet d’une SCCV porte sur des activités de construction d’immeubles dans le but de les revendre.
Responsabilité
La responsabilité de chaque associé est limitée à la hauteur de la participation personnelle de chacun dans le capital social. Les créanciers pourront poursuivre les associés pour le paiement des dettes sociales mais lorsqu’ils auront utilisé toutes les voies de recours possibles.
Activités
La SCCV exploite une activité commerciale puisqu’elle permet de réaliser des ventes d’immeubles et d’en encaisser les plus-values générées par ces opérations. Elle ne peut pas uniquement gérer un bien immobilier comme pour une SCI « classique ».
Une SCCV peut avoir différents types d’activités :
- L’acquisition d’un terrain dans le but de construire des immeubles
- L’achat d’un immeuble dans le but d’édifier une nouvelle construction (après démolition)
- La conclusion d’un bail à construction
- La rénovation d’un immeuble ancien
Fiscalité
En raison de son objet commercial, la SCCV sera soumis à l’IS mais dispose d’une option pour être soumis à l’IR.
La SARL familiale
Une SARL familiale, société à responsabilité limitée familiale est une SARL classique mais composée uniquement que de membres de la même famille. Ces membres doivent être liés par le sang ou par alliance, notamment par un mariage ou par un PACS.
Attention, les liens familiaux doivent être directs. C’est-à-dire qu’une SARL familiale composée uniquement de cousins ne pourra pas fonctionner.
Intégrer de nouveaux associés ne faisant pas partie de la famille supprimera le caractère familial de la société. Par conséquent, la société deviendra une SARL classique.
Responsabilité
La responsabilité de chaque associée est limitée au montant de leurs apports dans le capital social.
Activités
Toutes les activités peuvent être exercées à l’exception des activités libérales. L’avantage que présente la SARL familiale est qu’elle permet d’avoir un objet plus large qu’une SCI : l’objet d’une SCI ne permet que la gestion de biens immobiliers.
De plus, dans une SARL familiale, les plus-values lors d’une cession des parts sociales ne sont pas imposables.
Fiscalité
La SARL est soumise à l’IS, au même titre qu’une SARL classique. Cependant, si elle en fait la demande auprès du service des impôts, la SARL familiale peut bénéficier du régime de l’IR avant le début du premier exercice.
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Les sociétés unipersonnelles pour créer une société d’investissement immobilier
La SASU immobilière
Il est possible de procéder à un investissement immobilier seul. Vous pouvez alors opter pour une société unipersonnelle, notamment pour une société par actions simplifiées unipersonnelle.
L’avantage d’une SASU immobilière est principalement le fait qu’elle dispose d’une certaine liberté concernant les règles de gestion de la société.
Responsabilité
La responsabilité de l’associé unique est limitée au montant de ses apports dans le capital social.
Activités
La SASU immobilière permet l’achat et la gestion d’un bien immobilier. L’associé unique doit alors procéder à un apport en nature, apport devant être un bien immobilier, évalué par un commissaire aux apports.
Fiscalité
La SASU immobilière est soumise à l’IS et ne dispose pas d’une option lui permettant d’opter pour le régime de l’IR.
La création d’une société d’investissement immobilier
Rédaction des statuts
Il s’agit d’un document où figurent toutes les informations concernant l’organisation ainsi que les règles de la société.
Doivent figurer dans les statuts :
- Le nom de la société
- L’objet social
- Le siège social
- Le nom du gérant
- Le capital social
- Les noms des associés
Le dépôt du capital social
Les associés doivent déposer le capital social dans un compte bancaire au nom de la société ou auprès d’un notaire.
C’est le dirigeant de la société ou une tierce personne mandatée qui sera chargé d’effectuer le dépôt.
Publication d’une annonce légale
Après la rédaction des statuts, il faut publier un avis dans un journal d’annonces légales. Cette publication permet d’informer le public de la création de la société. Les frais de publication varient en fonction du journal choisi et de la longueur de l’annonce.
Le dépôt du dossier d’immatriculation
Pour finaliser la création de la société, il faut immatriculer la société. Le dossier d’immatriculation sera à déposer auprès du greffe du tribunal de commerce.
Doivent obligatoirement être joints :
- Les statuts de la société signés
- L’attestation de dépôt du capital social
- L’attestation de domiciliation du siège social
- L’attestation de l’avis dans un journal d’annonces légales
- Le formulaire M0
- Un chèque couvrant les frais de greffe
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Par Marie Lusset, le 05/10/2021