Comment financer un investissement locatif ?

Par Julien Hubert, le 18/03/2021

Effectuer un investissement locatif par le biais d’une société est judicieux à condition de choisir le meilleur financement adapté à la situation.

financement investissement locatif

Financer un investissement locatif peut se faire de deux façons, soit avec les fonds propres d’une société existante ou créée à cet effet, soit en empruntant.

Financer un investissement locatif par les fonds propres de la société

Il est possible d’effectuer un investissement locatif par le biais des fonds propres d’une société, c’est-à-dire que l’on investit les fonds disponible de l’entreprise (épargne, capital social, réserves, …) dans le projet comprenant la valeur d’acquisition du bien et les frais annexes tels que les frais de notaire ou encore les frais d’agence.

Ce genre de financement est utilisé pour éviter l’endettement ou encore éviter de payer des intérêts et des frais à une banque.

L’avantage de ce financement par fonds propres est qu’il se fait en une fois. Lorsque l’acquisition a été effectuée, il ne reste plus rien à débourser par l’entreprise.

Si l’investissement locatif a une mauvaise rentabilité, le bien sera revendu et il y aura sûrement une moins-value. Si la société choisit de se financer grâce à un emprunt, une fois le bien vendu, il aura toujours le prêt à continuer de payer ainsi que les intérêts si le montant de la vente ne comble pas l’emprunt.

Cependant, l’analyse à faire est de savoir si l’épargne rapporte plus que ce que coûterait un éventuel emprunt. La conjecture actuelle et les prix bas du marché immobilier entraînent une forte baisse des taux d’emprunt, si l’épargne se trouve sur des placements financiers avec une bonne rentabilité, il y aura certainement tout intérêt à investir par le biais d’un financement bancaire.

Par ailleurs, une telle démarche limite la capacité d’investissement au montant des disponibilité. Lorsque le marché et porteur et que l’entreprise bénéficie d’une gestion saine, elle peut avoir intérêt à utiliser ses fonds pour effectuer un effet de levier et acquérir un bien dont la valeur est supérieur aux fonds dont elle dispose.

Attention :

L’effet de levier peut être positif ou négatif. Tout dépend de la qualité de l’investissement. Il est donc important de bien étudier le marché et les facteurs pouvant l’influencer (analyse Pestel) avant de ses lancer dans des tels projets.

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Financer un investissement locatif grâce à un emprunt

Effectuer un investissement locatif grâce à un emprunt est le financement le plus utilisé. En effet, les sociétés choisissent le prêt pour garder leurs fonds propres ou tout simplement car elles ne sont pas en mesure de les injecter dans leur investissement. Dans tous les cas, souscrire un prêt immobilier reste la meilleure façon de financer un investissement locatif.

Le crédit fait effet de levier. Il vous permet de devenir propriétaire d’un bien qui est plus difficile de payer avec des fonds propres. Il est possible de financer le logement tout en plaçant vos fonds sur d’autres supports.

Il faut noter que l’immobilier locatif est le seul placement finançable par un emprunt. Les banques ne prêtent pas d’argent pour acheter des actions.

L’emprunt est également rentable, son taux d’intérêt est le plus souvent inférieur au taux de rendement brut du placement immobilier. Si on ajoute la rentabilité en capital au rendement locatif, la rentabilité nette globale est supérieure au coût de l’emprunt.

Enfin, les intérêts du prêt sont déductibles des loyers lorsqu’il faut les déclarer à l’impôt sur le revenu (IR). Il est possible de diminuer votre base imposable, ce qui optimise la fiscalité de la société. Cette possibilité est ouverte aux sociétés qui louent vide ou qui louent meublée.

Par ailleurs, le crédit immobilier est presque toujours associé à une assurance décès-invalidité, ce qui sécurise l’opération.

Les sociétés à l’IR peuvent déduire les intérêts d’emprunt de leur base imposable que ce soit en location vide ou en location meublée. Les intérêts sont considérés comme des charges à l’investissement locatif qui peuvent être déduites des revenus locatifs. Cependant, pour bénéficier de cette déduction, il faut que la société à l’IR soit ou opte pour le régime réel d’imposition.

Pour en savoir plus sur la meilleure fiscalité d’un investissement locatif en société, regarder notre article.

Quel est le meilleur financement pour un investissement locatif ?

Tout d’abord il faut noter que le choix se fait en fonction de la situation patrimoniale de la société. Il est possible que la société n’est pas le choix de faire un investissement locatif grâce au financement d’un emprunt.

Peu importe le choix du financement, il faut réfléchir à plusieurs détails avant d’investir :

    • La capacité d’endettement de la société, il faut calculer la somme que la société peut consacrer à un achat par ses fonds propres ou ce qu’elle est capable de rembourser chaque mois du crédit.
    • Les loyers du logement, cela permettra de calculer la rentabilité de votre achat de fonds propres, mais aussi permettra à la banque de calculer votre taux d’emprunt.
    • Il faut que la société soit en mesure de payer la mensualité (en cas d’emprunt) même si le locataire tarde à verser le loyer. Il faut faire attention aux plans de financement trop tendus, qui peuvent fragiliser la société en cas d’impayés. Il faut prévoir une marge de manœuvre.

Pour les sociétés à l’impôt sur les sociétés (IS), l’optimisation fiscale grâce à l’emprunt est indifférente puisque les revenus de l’investissement locatif seront soumis à l’impôt sur les sociétés comme toutes les rémunérations de la société. Aucune déduction ne peut être envisagé. Le choix du financement est donc libre, il faut donc analyser la situation pour savoir si il est avantageux d’emprunter et de garder son épargne pour d’autres services ou à l’inverse utiliser les fonds propres de la société.

Pour les sociétés à l’IR, l’optimisation fiscale par le biais du prêt est un gros avantage qui ne peut être négliger. Il est plus intéressant pour ces sociétés de faire un emprunt que d’utiliser les fonds propres de celles-ci.

Si la décision est difficile à prendre, il est possible d’allier les deux en finançant un investissement locatif grâce à un emprunt et aux fonds propres de la société. Celle-ci empruntera moins et/ou sur une durée plus courte, ce qui va faire baisser le taux de son crédit. Il peut aussi grâce avec suffisamment d’apport, couvrir la mensualité de crédit.

Cependant, si l’emprunt est plus faible et plus court, la fiscalité sera moins optimisée puisqu’il y aura moins d’intérêts bancaires à déduire de vos revenus locatifs.

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Julien Hubert -

Julien est diplômé d’un master 1 en droit des affaires. Il se spécialise dans le domaine de la création d’entreprise.


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