Comment construire un patrimoine immobilier ?

Par Julien Hubert, le 26/07/2021

Constituer un patrimoine immobilier est une solution adoptée par de nombreux français pour financer des projets, une retraite, ou d’autres besoins. Il permet d’offrir des revenus complémentaires, puis le temps venu d’être légué aux générations futures. Cependant, il ne faut pas agir de manière irréfléchie.

Construire un patrimoine immobilier

Le patrimoine immobilier se construit en premier lieu par la résidence principale. Si on est locataire, devenir propriétaire est une première étape. Ensuite, il est possible d’effectuer des investissements locatifs pour étoffer votre patrimoine. Cependant, il faut savoir les avantages et les inconvénients de chaque investissement et se renseigner pour limiter les coûts.

Le patrimoine immobilier commence par la résidence principale

Depuis quelques années, il est avantageux de passer propriétaire de sa propre résidence principale. En effet, grâce à un taux d’emprunt et des prix immobiliers relativement bas, tout est en place pour réaliser son premier achat immobilier.

Même si certains se disent qu’il faut mieux attendre encore un peu que les prix baissent encore. Il faut savoir qu’il est compliqué voire impossible d’investir au moment où les prix sont le moins élevés, acheter sa résidence principale est surtout une question d’objectif et de budget.

Acheter sa résidence principale est un investissement sur le long terme. Vendre en moins de 5 ans est déconseillé et peut apporter des pertes importantes. En effet, l’acquisition d’un immeuble passe généralement par un prêt immobilier qui s’étale sur une longue durée et génère des mensualités qui intègrent une majorité d’intérêts dans le premier tiers du crédit. Si vous revendez rapidement, vous n’aurez remboursé que très peu de capital. Dans cette situation, devenir propriétaire ne présente pas un grand intérêt financier.

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L’investissement locatif pour étoffer le patrimoine immobilier

L’investissement locatif permet de recevoir des revenus issus de la location de votre bien qui peuvent vous permettre de compléter vos revenus de base ou de rembourser un prêt bancaire.

Il peut s’agir d’un investissement pour :

    • L’immobilier d’habitation qui concerne l’acquisition de maisons ou appartements dans le but d’héberger des personnes,
    • L’immobilier commercial ou professionnel qui concerne l’acquisition de bureaux, commerces, locaux commerciaux, entrepôts…

Peu importe l’immobilier, tous les biens conviennent à l’investissement immobilier. Pourtant, avant de vous lancer, il convient d’étudier les avantages et inconvénients entre investir dans le neuf ou dans l’ancien.

Investir dans le neuf

Il faut commencer par dire qu’investir dans le neuf est rare puisqu’il y a peu de programmes neufs en centre-ville, par conséquent le m² est beaucoup plus cher que dans l’ancien. Cependant, investir dans le neuf permet d’avoir des frais de notaire moins élevés.

Vous pourrez également avoir un investissement à votre convenance. Cela peut être des aménagements adaptés à vos goûts ou à vos besoins, mais aussi des équipements collectifs en excellent état (ascenseur, parking, etc.). Pour autant, vous serez le premier investisseur, personne ne sait si vous trouverez facilement un acheteur lors de l’éventuelle revente de votre investissement. Il y a un risque de plus-values comme de moins-values.

Investir dans le neuf comporte les nouvelles techniques de sécurité ou les nouvelles installations électriques, de gaz, avoir une meilleur isolation phonique et thermique. Ce qui a pour conséquences d’avoir moins de charges courantes (facture énergétique, pas de gros travaux, etc.). Ce qui n’est pas négligeable pour un premier investissement immobilier.

Il est également possible de bénéficier de réductions d’impôts sous certaines conditions lors d’un investissement locatif dans le neuf, notamment grâce aux dispositifs Pinel ou encore Censi-Bouvard…

Investir dans l’ancien

A contrario du neuf, l’ancien est plus répandu et les prix sont majoritairement moins chers, ce qui peut peser dans la balance selon votre budget.

Cependant, il y a également plus de chance de faire des travaux dans l’investissement que ce soit pour le confort ou pour le renouvellement des installations obligatoires. Même si on peut contrer ce financement, avec la possibilité d’avoir une décote sur le prix de vente du logement ancien en fonction des travaux à faire.

La rentabilité et l’emplacement : deux points essentiels pour construire un patrimoine immobilier solide

La rentabilité

Choisir un investissement rentable est primordial pour ne pas investir à perte. La rentabilité se calcule grâce à un rendement net annuel donné en pourcentage.

Le calcul est le suivant :

(Montant du loyer x le nombre de mois qu’il sera loué dans l’année – les charges locatives) multiplié par 100 et divisé par le prix d’achat.

Les charges locatives peuvent comprendre la taxe foncière, les charges de la copropriété, d’assurances, ou de gestion… Il s’agit de toutes les charges qui ne peuvent être déduites fiscalement.

Le rendement locatif est un indicateur qui permet d’évaluer la pertinence et la performance d’un investissement immobilier, mais il faut nuancer ce taux. En effet, un investissement locatif peut avoir deux rendements distincts :

    • Le rendement locatif pur, le bien locatif rapporte de l’argent par les loyers versés par le locataire. C’est le rendement en temps réel.
    • Le rendement patrimonial, le bien peut générer une plus-value lorsque celui-ci est revendu des années plus tard. C’est le rendement futur à la revente.

Il n’existe pas de taux de rentabilité optimale. Il va dépendre de votre situation et de ce que vous recherchez en tant qu’investisseur.

L’emplacement

Le bon investissement locatif va en grande partie dépendre de l’emplacement que vous choisissez pour effectuer l’achat du bien immobilier.

Le taux de rentabilité n’est pas le seul élément à considérer pour le choix de votre emplacement. L’attractivité est essentielle. Des biens de petits villages auront peut-être un bon taux de rentabilité mais ils seront sûrement difficile à louer ou perdront de la valeur avec le temps. Ce sera alors un moins bon investissement. Évidement, certains biens immobiliers situés dans de petites communes sont de bons investissements. Par ailleurs, d’autres considérations que le taux de rentabilité peuvent avoir leur importance.

Il faut également prendre en compte le potentiel et la croissance de la ville de votre investissement. Plus la croissance sera forte plus les prix de l’immobilier augmenteront. À l’inverse, si le potentiel de la ville décroît, les prix baisseront et vous aurez moins de chance de faire une plus-value sur votre investissement locatif lors de la revente. prenez le tems de vous renseigner sur la politique communale, sur sa gestion, son endettement, sa politique urbaine, le poids politique de ses représentants dans l’agglomération de communes, … Cela peut vous donner des indices sur les perspectives à venir, une ville bien gérée et peu endetté représente moins de risques qu’une ville surendettée.

Il ne faut pas non plus négliger votre capacité financière. Prévoir de la marge est important pour investir que ce soit avec vos fonds propres ou par emprunt. A ce titre, pensez a distinguer votre capacité financière de votre capacité d’endettement. Un apport peut vous aider à réaliser un effet levier financier qui vous aidera à acheter un bien plus important. Attention toutefois à vous assurer de la qualité du bien et à conserver une marge de sécurité, l’effet de levier fonctionne à la hausse comme à la baisse.

Construire un patrimoine immobilier pas cher

Créer une société en ligne

Il est possible d’effectuer un investissement locatif via une société pour différentes raisons (meilleure fiscalité, activité commerciale à côté, transmission patrimoniale, …).

Pour cela, l’investisseur va devoir créer une société qui représente un certain coût que l’on peut amoindrir. En effet, il est normal de passer par un avocat, un expert-comptable ou un juriste pour rédiger des statuts et créer une société. Malgré les bons conseils que peuvent avoir ces partenaires, la procédure est souvent longue et coûteuse.

Il est aussi possible de créer sa société seul, notamment si vous vous disposez de quelques notions en création d’entreprise. Dans le cas contraire n’hésitez pas à consulter les articles de ce site, plusieurs milliers d’articles sont à votre disposition gratuitement. Si vous ne souhaitez pas passer trop de temps à vous informer tout en sécurisant votre démarche juridique, vous pouvez trouver un compromis en créant votre société en ligne grâce à des plateformes juridiques en ligne. Les services sont plus rapides et beaucoup moins chers que si vous prenez un partenaire juridique. Cependant il faut savoir qu’aucun conseil ne pourra vous être fourni par la suite.

Nous avons établi un tableau comparateur pour vous permettre de choisir la bonne plateforme juridique en ligne.

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Avoir un bon logiciel de facturation

Le coût de construction du patrimoine immobilier est directement lié aux coûts de gestion de celui-ci. Faire les bonnes factures au bon moment, avoir un bon suivi administratif et comptable vous permettra de mieux gérer vos biens et d’optimiser leur rentabilité.

Pour ce faire, il est important d’avoir un logiciel peu coûteux et efficace dont les fonctionnalités vous permettront de tout faire simplement et rapidement. Pour vous aidez à choisir n’hésitez pas à consulter notre page sur les logiciels les mieux adaptés en fonction des typologies et de tailles d’entreprise.

Trouver un bon partenaire juridique ou comptable

Avant de se lancer dans un investissement immobilier, il est primordial de trouver un bon partenaire que ce soit un avocat ou un expert-comptable. Il pourra vous conseiller sur la bonne gestion de celui-ci, faire les bons choix pour que votre patrimoine immobilier soit solide et rentable.

Certes les conseils d’un avocat ou d’un expert comptable sont coûteux mais il faut mieux investir dans un bon partenaire que d’investir dans un mauvais investissement. La rentabilité sera meilleure sur le long terme.

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Julien Hubert

Julien est diplômé d’un master 1 en droit des affaires. Il se spécialise dans le domaine de la création d’entreprise.