Créer une société pour un investissement locatif : quelle fiscalité ?

Par Julien Hubert, le 17/02/2021

L’optimisation fiscale sur un investissement locatif peut-être un peu technique et difficile à comprendre. Toutefois, dans la plupart des cas, elle permet de réaliser des économies substantielles.

fiscalité investissement locatif

Lorsqu’un entrepreneur crée une société, il doit notamment choisir entre une imposition à l’IR (Impôt sur le Revenu) ou à l’IS (Impôt sur les Sociétés). Ce choix est déjà déterminant pour l’optimisation fiscale d’un investissement locatif.

Ensuite les sociétés à l’IR auront une autre décision à prendre sur le choix du régime fiscal à appliquer sur leur investissement locatif.

Le choix entre l’IR ou l’IS pour l’investissement locatif

Selon les statuts et la forme juridique de la société, il est possible de choisir d’imposer sa société à l’IR ou à l’IS. Dans certains cas, est soumis à conditions et n’est possible que pour une durée limitée.

Bien qu’il nécessite quelques connaissances , le choix du régime fiscal est important et a des conséquences au niveau de l’imposition des revenus et des plus-values immobilières de l’investissement locatif.

Le choix de l’impôt sur le revenu

L’imposition des revenus d’un investissement locatif à l’IR

Dans une société à l’IR, la notion de bénéfice n’existe pas. Le revenu du ou des associé se calcul en soustrayant le montant total des charges (hors rémunération des associés) au total des produits réalisés. Le résultat obtenu fera l’objet d’une fiscalisation personnelle auprès des associés de la société à l’IR au prorata des titres qu’iles détiennent.

Cet imposition est due même si les associées choisissent de ne rien percevoir du résultat et le laisser dans l’entreprise. Le montant de leur imposition se calcule donc de la même manière que les personnes physiques qui sont propriétaires d’un bien immobilier.

Les rémunérations reçues d’un investissement locatif à l’IR seront considérée comme des revenus fonciers. Chaque associé sera imposé, dans la catégorie de revenus de capitaux mobiliers, sur la quote-part de résultat qui lui revient.

L’imposition des plus values réalisées sur un investissement locatif à l’IR

Pour les plus-values sur les cessions de biens immobiliers, l’associé est imposé selon les règles des particuliers sur la quote-part qui lui revient. Les plus-values seront soumises à l’IR ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Une taxe supplémentaire peut être ajoutée si la plus-value immobilière imposable est supérieure à 50 000€.

Si un déficit foncier apparaît, il peut être imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Il pourra également être imputé sur le revenu global de l’associé lorsqu’il résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunt dans la limite annuelle de 10 700€.

Le choix de l’impôt sur les sociétés

Pour une société à l’IS, les associés font peser la fiscalité des bénéfices et les plus-values de l’investissement locatif directement sur la société. Les associés ne sont imposés que sur les éventuels revenus et les dividendes qu’ils décident de s’octroyer. Les déficits fonciers ne sont imputés que sur les bénéfices réalisés ultérieurement par la société.

Concernant les plus-values sur les cessions de biens immobiliers, ceux sont les règles des plus-values professionnelles qui s’appliquent. Elle s’ajoute au montant du bénéfice imposable à l’IS.

L’associé qui cède des parts de la société est imposé selon les règles de plus-values sur valeurs mobilières pour une personne physique, ou des plus-values professionnelles pour un associé personne morale.

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Le choix entre location nue et location meublée (IR exclusivement)

Un investissement locatif peut s’opérer de différentes manières. La différence de location est importante puisqu’ils existent différentes catégories de revenu fiscal :

    • location nue (non meublée) : revenus fonciers
    • location meublée : bénéfices industriels et commerciaux (BIC), il s’agit des bénéfices fiscaux les plus répandus, elle concerne la plupart des sociétés dont l’activité est commerciale.
    • sous location : BNC pour le bailleur et le sous-bailleur
    • fermage (location de terres) : revenus fonciers
    • métayage : bénéfices agricoles (BA)

On va s’attarder sur la taxation des revenus fonciers (location nue) et celle des BIC (locations meublées) qui sont les cas les plus courants.

Pour rappel cela ne concerne que les sociétés imposables à l’impôt sur le revenu ou les particuliers personnes physiques.

Les sociétés imposables à l’IS ne sont pas comprises car la fiscalité des bénéfices relevant d’un investissement locatif est imputée à l’impôt des sociétés directement.

Choisir une location nue

Régime micro-foncier

Le régime micro-foncier est applicable si le montant brut des loyers perçus l’année précédente par l’ensemble de votre foyer fiscal est inférieur à 15 000€ hors charges.

Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 30 %, représentatif des charges supportées par le propriétaire, sera appliqué automatiquement pour déterminer votre revenu imposable dans la catégorie des revenus fonciers

Une fois l’abattement effectué, vos loyers vont subir deux fiscalités : les prélèvements sociaux et l’impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux sont de 17,2 % et l’impôt sur le revenu dépend de votre tranche marginale d’imposition, elle peut être de 0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %.

Régime réel

Si vous n’êtes pas éligible au régime micro-foncier, vous serez imposé au régime réel. Si vous êtes éligible au régime micro-foncier il est possible également d’opter pour le régime réel, cependant cette option est irrévocable pour 3 ans.

Si le régime réel s’applique, il faudra remplir la déclaration annexe de revenus fonciers n°2044 pour détailler les charges. En effet, vous allez pouvoir déduire de vos loyers les charges que vous payez réellement sur votre bien avant de subir l’impôt.

Toutes les charges ne sont pas déductibles, on peut en lister quelques-unes qui sont déductibles :

    • Les intérêts d’emprunts du prêt réalisé pour l’acquisition du bien.
    • L’assurance habitation propriétaire non occupant
    • La taxe foncière hors ordures ménagères (les ordures ménagères sont à la charge du locataire, elles ne peuvent donc pas être déduites).
    • L’assurance emprunteur du prêt ainsi que les frais bancaires (frais de dossier, contribution à un fonds mutuelle de garantie etc….)
    • 20 € correspondant aux frais postaux pour la correspondance avec le locataire.
    • Certains travaux.

Une fois les charges déduites, le montant net imposable devra être soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 % et à l’IR en fonction de votre taux de tranche marginale.

Exemple

Mr Lafiscal a perçu 10 000€ de loyers et avait eu 6 000€ de charges déductibles. On suppose que sa tranche d’imposition sur l’impôt sur le revenu est de 11 %.

Fiscalité location nue

Régime Micro-foncier

Régime réel

Loyer : 10 000€

Abattement avant impôt : 30 %

10 000 – 30%= 7 000€

Je perçois 10 000€ mais je suis imposé sur 7 000€ (montant net imposable)

IR : 11 % x 7 000 = 770€

PS : 17,2 % x 7 000 = 1 204€

Impôt total = 1 974€

Mr Lafiscal va payer 1 974€ d’impôts sur ses 10 000€ de loyers

Loyer : 10 000€

Charges : 6 000€

10 000 – 6 000= 4 000€

Je perçois 10 000€ mais je suis imposé sur 4 000€ (montant net imposable)

IR : 11 % x 4 000 = 440€

PS : 17,2 % x 4 000 = 688€

Impôt total = 1 128€

Mr Lafiscal va payer 1 128€ d’impôts sur ses 10 000€ de loyers

Le régime micro-foncier n’est pas obligatoirement avantageux. En fonction du montant des charges que vous payez, il peut être préférable d’opter pour le régime réel.

Choisir une location meublée

La location meublée est souvent plus rentable que la location nue et moins imposée. Fiscalement, la location meublée est assimilée à une activité de commerçant et vous êtes imposé dans la catégorie des BIC. Il faudra donc remplir la déclaration complémentaire 2042-C-PRO dans la rubrique dédiée.

La location meublée regroupe 2 régimes fiscaux, le loueur en meublé non professionnel et le loueur en meublé professionnel. Vous passez dans le régime du loueur en meublé professionnel si vos recettes dépassent 23 000€ par an et à la fois si elles sont supérieures aux autres revenus de votre foyer fiscal.

Vu qu’il s’agit d’un article sur un investissement locatif, il ne s’adresse qu’aux investisseurs particuliers. Pour plus de clarté, il nous semble judicieux de nous concentrer uniquement sur le régime du loueur en meublé non professionnel.

Régime micro-BIC pour loueur meublé non professionnel

Vous êtes éligible au régime micro-BIC si le montant brut des loyers perçus l’année précédente par l’ensemble de votre foyer fiscal est inférieur à 70 000€ hors charges.

Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 50 % vous sera affecté, sur le montant des loyers, représentatif des charges.

Comme pour la location nue, une fois l’abattement effectué, le montant sera soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 % et à votre taux marginal d’impôt sur le revenu.

Régime réel pour loueur meublé non professionnel

Si vous n’êtes pas éligible au régime micro-BIC vous serez imposé au régime réel. Si vous bénéficiez du régime micro-BIC, il est possible également d’opter pour le régime réel.

Vous pouvez déduire vos charges réelles de vos revenus industriels et commerciaux y compris l’amortissement du prix d’achat de votre investissement locatif (meubles et immeubles).

Par exemple, pour un achat à 100 000 €, on peut considérer 80 000 € de meuble et immeuble et 20 000 € de foncier, donc un amortissement qui portera sur 80 000 €. Pour un emprunt sur 20 ans, cela fait 4 000 € d’amortissement par an.

Une fois les charges déduites, le montant net imposable devra être soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 % et à l’IR en fonction de votre taux de tranche marginale.

Ce régime peut permettre de ne pas payer d’impôt sur vos revenus locatifs si vos charges sont importantes. En contrepartie, vous devez tenir une comptabilité conforme au code de commerce et au plan comptable général. Ainsi, vous devez déposer une déclaration de résultat n°2031 et ses annexes lors de votre déclaration d’impôt sur le revenu .

La défiscalisation Pinel ou Denormandie

Faire un investissement locatif en Pinel ou en Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, en contrepartie d’un engagement de location sur six, neuf ou douze ans. Il faut également respecter certaines conditions :

    • L’investissement doit porter sur un logement neuf en Pinel, ou ancien à rénover en Denormandie.
    • Les revenus des locataires ne doivent pas dépasser un plafond
    • Le loyer est lui aussi plafonné

Pour une durée de location de 6 ans, l’avantage fiscal correspond à 12 % de l’investissement global, plafonné à 300 000€ en Pinel et le mètre carré ne doit pas dépasser 5 500€.

L’avantage fiscal passe à 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans.

La réduction d’impôt peut atteindre 63 000€ sur 12 ans avec 5 250€ par an.

Toutefois, il ne faut pas être aveuglé par la défiscalisation immobilière. En effet, la première règle d’un bon investissement locatif est de privilégier sa localisation, même au détriment de son optimisation fiscale.

Ainsi, il vaut mieux payer des impôts sur un bon investissement, que de ne pas payer d’impôts sur un mauvais placement.

L’essentiel est que votre investissement locatif soit réfléchit et intéressant avant de d’envisager la recherche des avantages fiscaux.

Quel régime fiscal choisir pour son investissement locatif ?

Pour un investissement locatif en société, dans la plupart des cas il est plus avantageux que la société soit imposée à l’IS. Ceci car, tout simplement, les loyers n’auront aucun impact sur les associés sauf pour les versements de dividende. C’est la société qui sera imposée à la place des associés.

Ensuite, si vous avez opté pour l’impôt sur le revenu, le régime de la location meublée semble plus intéressant que ce soit pour le régime micro ou le régime réel.

En effet, le régime micro-BIC procède à un abattement de 50 % au lieu de 30 % pour le régime micro-foncier. Il faudra évidement comparer avec le montant du loyer.

Il faudra également regarder le montant de vos charges sur l’investissement locatif. Si les charges sont élevées, le régime réel en location meublée devient très intéressant malgré les formalités administratives à effectuer. Ce régime peut vous permettre de ne pas être imposé en fonction du montant de vos charges.

L’optimisation fiscale est importante sur votre investissement locatif, cela peut vous permettre de gagner de l’argent en faisant quelques calculs avant de choisir votre régime.

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Julien Hubert

Julien est diplômé d’un master 1 en droit des affaires. Il se spécialise dans le domaine de la création d’entreprise.