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Qu’est-ce que le régime micro-foncier ?

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Lorsqu’un contribuable perçoit des revenus tirés de la location d’un bien immobilier, ce dernier est imposé à l’impôt sur le revenu dans le revenu catégoriel des revenus fonciers.

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Qu’est-ce que le régime micro-foncier ?

Lorsqu’ils sont inférieurs à certains seuils, les revenus peuvent faire l’objet d’une imposition selon le régime fiscal spécifique du micro-foncier.

Le blog du dirigeant vous propose d’aborder les spécificités propres à ce régime.

1 – Les contribuables concernés

Qu’est-ce que le régime micro-foncier ?Les contribuables concernés par ce régime sont ceux qui bénéficient d’un revenu foncier inférieur à 15 0000 euros par an pour le foyer fiscal. Les revenus peuvent résulter :

Remarque :
Le régime du micro foncier est compatible avec les régimes fiscaux Pinel, Malraux et Scellier.

Pour certains biens, le régime micro-foncier ne peut pas s’appliquer. Sont notamment concernés :

  • Les monuments historiques donnés en location.
  • Les immeubles bénéficiant du régime « loi Malraux ».
  • Les immeubles neufs donnant droit à un amortissement Périssol, Robien ou Besson.
  • Les immeubles bénéficiant des régimes Borloo neuf, Borloo ancien, Besson ancien…

Pour une liste complète des incompatibilités, le lecteur peut se référer à l’article 32 du code général des impôts consacré au régime du micro-foncier.

Le régime cesse de s’appliquer au titre de l’année au cours de laquelle les recettes dépassent 15 000 euros.

2 – Les modalités d’imposition

Qu’est-ce que le régime micro-foncier ?Dans le cadre du régime micro-foncier, le contribuable doit déclarer les recettes de toute nature qu’il a perçu (loyers, fermages, dépenses du bailleur payées par le locataire…).

Sur le montant de ces recettes, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30% (censé représenté les charges).

Au final, 70% des recettes viennent s’ajouter aux autres revenus du foyer fiscal qui seront soumis au taux progressif de l’impôt sur le revenu.

Illustration :
Un contribuable loue un immeuble d’habitation et perçoit, à ce titre, 10 000 euros de loyers. Dans le cadre du régime micro-foncier, ce contribuable est imposé sur 7 000 euros.

Le contribuable procède au dépôt d’une déclaration 2042.

3 – La possibilité d’opter pour une déduction réelle des charges

Qu’est-ce que le régime micro-foncier ?Le régime micro-foncier se caractérise par l’abattement de 30 % sur les recettes. Dès lors, ce régime est intéressant lorsque les charges réellement supportées par le contribuable au titre du bail sont inférieures à 30%.

Il est néanmoins possible d’opter pour une déduction réelle des charges. Dans cette hypothèse, les recettes brutes seront déduites des charges réelles et justifiées par une facture. Le montant de ces dernières pourra excéder 30% du montant des recettes.

Illustration :
Dans l’hypothèse ou la location génère 10 000 euros de recettes et 5 000 euros de charges diverses pour le propriétaire, ce dernier a tout intérêt d’opter pour le régime réel. En effet :
  • Dans le cadre du régime réel : 5 000 euros viendront s’ajouter aux revenus du foyer fiscal
  • Dans le cadre du régime micro-foncier : 7 000 euros viendront s’ajouter aux revenus du foyer fiscal

La base imposable connaitrait, au cas particulier, un écart de 2 000 euros.

Un autre grand intérêt du régime réel d’imposition est qu’il permet de déduire les déficits fonciers sur le revenu global (dans l’hypothèse où le montant des charges serait supérieur au montant des loyers perçus).

Pour exercer l’option, le contribuable n’a qu’à procéder au dépôt de la déclaration 2044.

Conclusion

L’appréciation des charges demeure le facteur déterminant permettant d’optimiser la fiscalité de ses revenus fonciers lorsque ces derniers sont inférieurs à 15 000 euros. La détermination de son régime fiscal doit être appréhendé avant de conclure son projet immobilier et ce pour en tirer le meilleur avantage possible.

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