L’impôt sur la fortune immobilière ou IFI

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Mesure phare inscrite dans la loi de finances, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) remplace l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) à compter du 1er janvier 2018.

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L’impôt sur la fortune immobilière ou IFI

Au regard des bouleversements majeurs induits par ce nouvel impôt, les contribuables se doivent dès à présent de bien appréhender ses caractéristiques.

A cette fin, le blog du dirigeant vous propose d’aborder les principaux aspects de l’IFI.

 

Quels sont les contribuables concernés par l’IFI ?

L’impôt sur la fortune immobilière ou IFIContrairement à l’ISF dont le champ d’application demeurait relativement large, l’IFI, comme son nom l’indique, se cantonne aux actifs immobiliers détenus par les contribuables.

En pratique, les principales différences entre l’IFI et l’ISF tiennent à la composition des biens susceptibles d’entrer dans la base imposable.

Sont en effet concernés par l’IFI les actifs immobiliers au sens large, à savoir notamment :

  • Les biens et droits immobiliers;
  • Les parts de SCI, SCPI ou encore d’OPCI;
  • Les titres de sociétés foncières cotées;
  • La valeur de rachat des contrats d’assurance vie représentative de biens immobiliers.
Remarque :
Contrairement à l’ancien ISF, les liquidités, les placements financiers ou encore les véhicules ne rentrent plus dans la base imposable. En conséquence, un contribuable disposant de peu d’immobilier et autrefois soumis à l’ISF ne sera pas assujetti à l’IFI. A contrario, un contribuable anciennement assujetti à l’ISF à raison d’un patrimoine essentiellement composé de biens immobiliers ne sera en principe que peu impacté par l’IFI.

Il convient de préciser que les biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle du contribuable demeurent exonérés au titre de l’IFI. Les biens affectés à l’activité des loueurs meublés professionnels ne sont également pas concernés par l’impôt.

Les contribuables qui détiennent moins de 10 % du capital social d’une société détenant elle-même des biens immobiliers n’ont pas non plus à inclure ceux-ci dans la base imposable à l’IFI.

Comment calcule-t-on l’IFI ?

L’impôt sur la fortune immobilière ou IFISont imposés les contribuables dont le patrimoine immobilier excède 1 300 000 euros au 1er janvier de l’année.

Pour ce qui est de la valorisation du patrimoine, les dettes grevant les actifs immobiliers sont prises en compte.

A cet égard, le nouveau dispositif instaure une limitation de la déductibilité des dettes lorsque la valeur des biens taxables du contribuable excède 5 000 000 d’euros.

En effet, en pareille hypothèse, lorsque les dettes excèdent 60 % de la valeur des biens immobiliers, celles-ci ne sont admises en déduction qu’à hauteur de 50 % pour l’excédent.

A noter par ailleurs que l’abattement de 30 % relatif à la résidence principale se trouve maintenu.

D’autres frais peuvent également être déduits. Tel est le cas par exemple des dépenses liées à l’acquisition des biens, à leur réparation, entretien, amélioration, ainsi que celles relatives à la construction, la reconstruction ou encore l’agrandissement.

Une fois la valeur du patrimoine déterminée, le montant de l’impôt s’obtient par application du barème suivant :

Fraction de la valeur nette du patrimoineTaux applicable
Inférieure à 800 000 euros0%
Entre 800 000 et 1 300 000 euros0,5
Entre 1 300 000 euros et 2 570 000 euros0,7 %
Entre 2 570 000 euros et 5 000 000 euros1 %
Entre 5 000 000 euros et 10 000 000 euros1,25 %
Au-delà de 10 000 000 euros1,5 %

 

Illustration :
Un contribuable détient des actifs immobiliers évalués à 2 300 000 euros, lesquels sont grevés d’une dette de 200 000 euros. Des dépenses de réparation ont également nécessitées 100 000 euros de travaux. Dans cette hypothèse, le montant de la base taxable s’élève à 2 000 000 euros (2 300 000 – 200 000 – 100 000) et l’IFI correspondant est de 7 400 euros.
Remarque :
En cas de démembrement de propriété, seul l’usufruitier est en principe imposable à l’IFI à raison de la valeur des actifs immobiliers. Ce principe connait cependant un tempérament lorsque le démembrement de la propriété résulte de la dévolution légale (conjoint survivant ayant choisi de devenir usufruitier des biens). En pareille situation, l’usufruitier et le nu-propriétaire sont respectivement imposés à l’IFI sur leur quote part respective.

Attention :

Plusieurs mesures anti-abus sont prévues pour ce qui est de l’IFI. A titre d’illustration, les prêts familiaux ne sont désormais déductibles qu’à conditions d’être consentis par certains ascendants ou descendants et de revêtir un caractère normal.

A signaler :
Lorsque la valeur du patrimoine est comprise entre 1 300 000 euros et 1 400 000 euros, une décote est applicable pour le calcul de l’impôt.

Comment réduire le montant de l’IFI ?

L’impôt sur la fortune immobilière ou IFIIl convient tout d’abord de signaler que le législateur a maintenu le plafonnement du montant de l’impôt pour les personnes disposant de faibles revenus.

En effet, l’addition de l’IFI et de l’impôt sur le revenu ne peuvent pas, le cas échéant, excéder 75 % des revenus.

Si tel est le cas, le montant de l’IFI se trouve réduit à due concurrence.

Plus courant, les dons à certaines associations et fondations permettent également de réduire le montant de l’IFI (réduction de 75 % du montant du don dans la limite de 75 000 euros).

Comment déclarer l’IFI ?

La déclaration de l’IFI se réalise sur la déclaration de revenus 2042.

La composition des actifs immobiliers doit en outre être détaillée en annexe.

Conclusion

De manière générale, l’IFI se distingue de l’ISF en ce qu’il se cantonne aux actifs immobiliers mais son champ d’application demeure élargi pour ceux-ci. Au regard de la complexité de cet impôt, le contribuable peut prendre attache auprès d’un conseil en vue d’optimiser et de sécuriser sa situation fiscale personnelle.

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