La fiscalité du crédit-bail immobilier

A la fin du contrat, l’entreprise peut décider d’acquérir le bien pour sa valeur résiduelle ou le rendre. Ce mécanisme implique des conséquences fiscales qu’il convient de définir.

Crédit bail immobilier et imposition des bénéfices

Les loyers versés

Les loyers versés par l’entreprise durant la durée du crédit-bail représentent des charges. Ces charges seront en principe déductibles en intégralité.

Par exception au principe, les loyers ne seront pas déductibles lorsque le prix de la levée d’option sera inférieur à la valeur du terrain dans la promesse de vente (pour les contrats postérieurs à 1996).

L’option d’achat

Le principe : les réintégrations

Lorsque l’entreprise désire acquérir le bien pour sa valeur résiduelle en fin de contrat, elle doit procéder à des réintégrations.

Pour simplifier, le crédit-preneur ne peut pas déduire plus de loyers que s’il avait été propriétaire du bien (ce qui implique de calculer les amortissements théoriques qu’il aurait déduit s’il avait été propriétaire).

L’exception : le régime de faveur

Un régime de faveur permet à l’entreprise d’échapper à ces régularisations

 lorsque plusieurs conditions sont réunies :

• l’entreprise doit être une PME,
• le contrat a été passé entre 2007 et 2013,
• la durée du contrat est d’au moins 15 ans,
• l’immeuble est situé en ZRR, ZRU ou AFR.

La cession du crédit-bail

Il peut arriver que l’entreprise cède à un tiers, en cours de contrat, le crédit-bail immobilier dont elle bénéficie. Cette cession engendre des conséquences importantes sur le plan fiscal. En effet, cette opération peut générer pour l’entreprise cédante une plus-value professionnelle.

Crédit bail immobilier et autres impôts

La TVA

Lorsque l’opération a lieu entre deux professionnels, les loyers versés sont assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée.

Le crédit-bail présente donc l’avantage de pouvoir étaler le financement de la TVA dans le temps.

La taxe foncière

La taxe foncière est en principe due par le crédit-bailleur car il reste propriétaire du bien.

Par exception au principe, la taxe foncière pourra être supportée par le crédit-preneur si le contrat le prévoit.

La cotisation foncière des entreprises

Le crédit-preneur est redevable de la CFE en sa qualité de locataire du bien.

CONCLUSION

Le dirigeant d’entreprise, au-delà de l’aspect purement financier de l’opération, doit prendre en considération les incidences fiscales propres au crédit-bail (notamment en ce qui concerne les plus-values, les réintégrations et la TVA).