La fiscalité du crédit-bail immobilier

Par Laurent Dufour, le 13/09/2019

Dans un souci de flexibilité, les entreprises ont de plus en plus recours au crédit-bail pour financer leurs investissements immobiliers.
La société de crédit-bail (crédit-bailleur) reste alors propriétaire du bien loué par l’entreprise (crédit-preneur).

La fiscalité du crédit-bail immobilier

A la fin du contrat, l’entreprise peut décider d’acquérir le bien pour sa valeur résiduelle ou le rendre. Ce mécanisme implique des conséquences fiscales qu’il convient de définir.

CRÉDIT-BAIL IMMOBILIER ET IMPOSITION DES BÉNÉFICES

Les loyers versés

Les loyers versés par l’entreprise durant la durée du crédit-bail représentent des charges. Ces charges seront en principe déductibles en intégralité.

Par exception au principe, les loyers ne seront pas déductibles lorsque le prix de la levée d’option sera inférieur à la valeur du terrain dans la promesse de vente (pour les contrats postérieurs à 1996).

L’option d’achat

Le principe : les réintégrations

Lorsque l’entreprise désire acquérir le bien pour sa valeur résiduelle en fin de contrat, elle doit procéder à des réintégrations.

Pour simplifier, le crédit-preneur ne peut pas déduire plus de loyers que s’il avait été propriétaire du bien (ce qui implique de calculer les amortissements théoriques qu’il aurait déduit s’il avait été propriétaire).

Le montant de la réintégration est égal à :

(A – B + C) – D

A : la valeur de l’immeuble au moment de la signature du contrat

B : le prix de levée d’option

C : les réintégrations de loyers effectuées avant l’échéance

D : les amortissements théoriques que le crédit-preneur aurait pu déduire s’il avait été propriétaire de l’immeuble pendant la période du contrat.

L’exception : le régime de faveur

Un régime de faveur permet à l’entreprise d’échapper à ces régularisations lorsque plusieurs conditions sont réunies :

  • l’entreprise doit être une PME,
  • le contrat a été passé entre 2007 et 2013,
  • la durée du contrat est d’au moins 15 ans,
  • l’immeuble est situé en ZRR, ZRU ou AFR.

La cession du crédit-bail

Il peut arriver que l’entreprise cède à un tiers, en cours de contrat, le crédit-bail immobilier dont elle bénéficie. Cette cession engendre des conséquences importantes sur le plan fiscal. En effet, cette opération peut générer pour l’entreprise cédante une plus-value professionnelle.

La plus-value sera égale à la différence entre le prix de cession du bien et le prix de revient de l’immeuble, diminuée des amortissements.

PV = Px de cession – (Px de revient – amortissements pratiqués)

CRÉDIT-BAIL IMMOBILIER ET AUTRES IMPÔTS

La TVA

Lorsque l’opération a lieu entre deux professionnels, les loyers versés sont assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée.

Le crédit-bail présente donc l’avantage de pouvoir étaler le financement de la TVA dans le temps.

La taxe foncière

La taxe foncière est en principe due par le crédit-bailleur car il reste propriétaire du bien.

Par exception au principe, la taxe foncière pourra être supportée par le crédit-preneur si le contrat le prévoit.

La cotisation foncière des entreprises

Le crédit-preneur est redevable de la CFE en sa qualité de locataire du bien.

CONCLUSION

Le dirigeant d’entreprise, au-delà de l’aspect purement financier de l’opération, doit prendre en considération les incidences fiscales propres au crédit-bail (notamment en ce qui concerne les plus-values, les réintégrations et la TVA).

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Laurent Dufour -


2 commentaires pour “La fiscalité du crédit-bail immobilier”

  1. Bernard Eloi dit :

    Bonjour,
    Mon entreprise a un crédit bail immobilier qui a été acquis en Mai 2012 2012 pour 15 ans, Mai 2017. En février 2017 le crédit bail a été réaménagé et prolongé de 7,5 ans soit 30 trimestre supplémentaires. Peut on réaménager la plus valu occasionné au delà de 15 ans et la calculer sur le nouveau échéancier du crédit bail.

    Pas encore de votes.
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    1. Dufour Laurent dit :

      Bonjour,
      Nous ne comprenons pas si vous faites référence à la plus-value qui sera ultérieurement réalisée lors de la cession de l’immeuble par la société ou aux conséquences de la levée d’option au terme de la durée du contrat de crédit bail…
      Dans cette seconde hypothèse, la levée d’option permettant à la société de devenir propriétaire entraînera la réintégration d’une fraction des loyers que vous aurez versé pendant les 22,5 années dans les résultats de l’exercice en cours.
      Le montant des réintégrations à effectuer lors de la levée d’option correspondra en principe à la différence entre :
      – la valeur de l’immeuble lors de la signature du contrat diminuée du prix de levée de l’option ;
      – et le montant des amortissements que vous auriez pu pratiquer si vous aviez été propriétaire de l’immeuble
      La réintégration à effectuer sera diminuée des quotes-parts de loyers non déduites pendant la période de location.
      La prolongation de la durée du crédit bail vous permettra de déduire les loyers de votre résultat fiscal sur une plus longue période.
      Nous demeurons à votre disposition pour toute information complémentaire sur le sujet.
      Cordialement,
      L’équipe créer son entreprise LBdD

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