Introduction

La majorité des sociétés civiles immobilières (SCI) sont constituées à des fins de simple gestion d’un patrimoine immobilier et répondent à une fiscalité classique.

Il arrive cependant que certaines opérations spéculatives puissent conduire à une requalification de la SCI en marchand de biens avec la fiscalité y afférent.

 

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Le Blog du Dirigeant vous propose de revenir en détail sur ce point pour permettre une sécurisation de la situation fiscale.

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Rappel de la fiscalité applicable aux sociétés civiles immobilières à de simples fins de gestion

Ce type de SCI (hypothèse la plus courante) vise à assurer des activités de gestion courante c’est à dire procéder à la location des biens immobiliers lui appartenant.

Un bref rappel de la fiscalité de ce type de SCI s’impose pour bien cerner les enjeux de la problématique.

Les revenus immobiliers

sci requalifiée en marchand de biens

Une SCI constituée dans une seule fin de gestion du patrimoine immobilier (location nue ou non équipée) relève de l’impôt sur le revenu. La société est translucide et les revenus qu’elle génère sont directement imposés entre les mains des associés.

Les associés sont donc directement soumis au taux progressif de l’impôt sur le revenu en fonction de leur quote part dans le capital de la société. Cette imposition se réalise dans le revenu catégoriel des revenus fonciers.

Attention :
La location meublée engendre une soumission des bénéfices réalisés par la SCI à l’impôt sur les sociétés.

Les plus-values

Lorsqu’une SCI à l’IR cède un bien immobilier lui appartenant, cette dernière est susceptible de réaliser une plus-value lorsque le prix de cession de l’immeuble est supérieur à son prix d’acquisition.

La plus-value réalisée est imposée entre les mains des associés  en fonction de leur quote part dans le capital de la société.

Dirigeants de SCI : attention à la requalification en marchand de biens !Cette plus-value est qualifiée de plus-value immobilière  (plus-value des particuliers).

Ce type de plus-value permet de bénéficier :

  • D’un abattement pour durée de détention (22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux)
  • De multiples exonérations (vente de la résidence principale, première vente d’une résidence secondaire…)

La plus-value est imposée à 19% pour l’impôt sur le revenu et à 15,5% pour les prélèvements sociaux.

La TVA

Certaines locations peuvent être assujetties à la TVA.

 Telle est le cas, par exemple, dans l’hypothèse d’une location de biens nus à usage professionnel (sur option).


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L’hypothèse d’une requalification en marchand de biens

L’article 35 du code général des impôt dispose que : «  présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : 1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés. »

Les personnes qui achètent habituellement des immeubles en vue de les revendre sont donc susceptibles d’être qualifiées de marchand de biens. Cette définition pose la question de savoir ce qu’il en est pour les SCI qui acquièrent des immeubles et les revendent ensuite en générant du profit.

Deux conditions cumulatives doivent être remplies pour pouvoir qualifier une SCI réalisant de telles opérations comme un marchand de biens :

  • La condition de l’habitude : cette condition doit s’apprécier en fonction du nombre et du rythme des ventes d’immeubles. L’importance des ventes est également prise en compte.
  • La condition spéculative: la volonté doit résider dans la recherche du profit. A ce titre, le montant des profits réalisés et le délai séparant les ventes constituent des indices de spéculation pour l’administration fiscale.
Illustration :
La Cour Administrative d’Appel de Nantes a décidé, dans un arrêt du 28 mai 2015, que deux ventes d’immeubles par une SCI au cours d’un même exercice pouvaient suffire à caractériser la notion d’habitude et que la condition spéculative était remplie pour requalifier la SCI en marchand de biens (CAA de Nantes, 1ère Chambre, 28/05/2015, 13NT01050).

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Les conséquences fiscales d’une requalification en marchands de biens

Dirigeants de SCI : attention à la requalification en marchand de biens !

La requalification de la SCI en marchand de biens engendre d’importantes conséquences fiscales.

  • Les bénéfices de la SCI sont soumis à l’impôt sur les sociétés
  • Les ventes d’immeubles ne peuvent pas bénéficier du régime des plus-values professionnelles et du régime des plus-values immobilières. Les immeubles vendus sont considérés comme du stock et non pas comme des éléments d’actifs immobilisés
  • Les ventes réalisées sont soumises à la TVA immobilière
  • Le redressement engendre des pénalités et des intérêts de retard

De telles conséquences peuvent mettre en péril la survie de la société civile et être extrêmement préjudiciable pour les associés.

Conclusion

Le dirigeant doit toujours s’interroger sur la fréquence des ventes immobilières réalisées par la SCI ainsi que sur le profit généré. En cas de doutes, il apparaît opportun d’espacer les ventes sur la durée pour limiter un risque de requalification aux conséquences importantes.

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Sommaire
  • Rappel de la fiscalité applicable aux sociétés civiles immobilières à de simples fins de gestion
  • L’hypothèse d'une requalification en marchand de biens
  • Les conséquences fiscales d’une requalification en marchands de biens
  • Conclusion
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Commentaires
8 commentaires
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  1. Pamela F
    14 mai 2024, 10:07
    Bonjour et merci de votre article. J ai créé une SCI avec mon fils hier chez le notaire pour faciliter la succession. J achète un appartement d ici peu pour faire du air Bnb de manière permanente (ce n est pas ma résidence principale et je réside à l étranger) mais je commence à avoir des doutes. Était ce la chose à faire ? Je vais également employer une conciergerie alors en tant que société est ce qu on peut gagner qqchose grâce à cela ? Merci beaucoup
    • Marie Lusset
      22 mai 2024, 15:12
      Bonjour, Nous n'avons pas assez de détails sur votre situation pour y apporter une réponse précise. Toutefois, il faut noter que la SCI étant une société civile par nature, l'activité commerciale exercée par la SCI aura des conséquences fiscales. IL est conseillé de vous faire accompagner par un conseiller juridique qui pourra vous apporter des conseils précis et personnalisé sur votre situation. Cordialement, L'équipe créer son entreprise LBDD
  2. Martin
    31 décembre 2023, 12:54
    Bonjour, Quelle clause doit apparaitre dans l'objet d'une SCI à l'IS pour pouvoir louer un bien en courte durée meublée sur Airbnb ? Merci pour votre réponse.
    • Marie Lusset
      22 mai 2024, 17:59
      Bonjour, Il faut être vigilant dans la rédaction de la clause, car la SCI ayant une nature civile, elle ne doit pas exercer d'activités commerciales. Il faut être vigilant dans la rédaction de la clause, mais également dans la manière de procéder. Nous vous conseillons de faire appel à des professionnels du droit afin de rédiger une clause qui correspond à vos besoins, et être informés des éventuelles conséquences fiscales. En espérant vous avoir été utile, L'équipe créer son entreprise LBDD
  3. Catalin
    19 septembre 2023, 17:38
    Je vous contacte afin d'obtenir des éclaircissements sur une situation fiscale concernant notre SCI familiale. Notre SCI, soumise à l'IR, est propriétaire d’un appartement. À ce jour, un contrat de location a été signé entre la SCI et l'un des associés, à qui l'appartement est donné à bail. Cet associé sous-loue ensuite l'appartement pour des courtes durées. D’un point de vue fiscal, les loyers que la SCI perçoit sont déclarés comme revenus fonciers. De son côté, l'associé déclare, à titre personnel, l'intégralité des revenus provenant des locations de courte durée. Nous nous interrogeons sur la conformité fiscale de cette configuration. Le cas échéant, est-il impératif que la SCI réalise elle-même les locations de courte durée nous obligeant ainsi à envisager une soumission à l'IS ? Nous vous remercions par avance pour vos conseils éclairés sur ce sujet.
    • Marie Lusset
      11 octobre 2023, 12:08
      Bonjour, Au vue des éléments fournis et de la complexité de la situation, nous avons besoin de plus d'éléments pour vous accompagner. Un membre du Blog du Dirigeant va prendre contact avec vous afin d'en savoir plus, et éventuellement vous diriger vers un partenaire adapté. Cordialement, L'équipe créer son entreprise du Blog du Dirigeant
  4. Alix
    9 mai 2023, 15:33
    Bonjour, Merci pour votre article. Qu'en est-il de la tva sur les locations AIRBNB : il s'agit bien d'une opération non soumise à tva car ce sont des revenus de loyer d'habitation ?
    • Gabrielle Lasson
      11 mai 2023, 17:50
      Bonjour, Les locations saisonnières de meublés (sur Airbnb par exemple) ne sont pas soumises à la TVA à moins qu'ils ne fournissent des prestations similaires à celles d'un hôtel. Concrètement, vous êtes soumis à la TVA uniquement si vous fournissez au moins 3 de ces services : réception de la clientèle, fourniture du petit-déjeuner, fourniture du linge de maison, nettoyage régulier des locaux. Cordialement, L'équipe créer son entreprise, LBdD