SCI : attention à la requalification en marchand de biens !

Le Blog du Dirigeant vous propose de revenir en détail sur ce point pour permettre une sécurisation de la situation fiscale.

Rappel de la fiscalité applicable aux sociétés civiles immobilières à de simples fins de gestion

Ce type de SCI (hypothèse la plus courante) vise à assurer des activités de gestion courante c’est à dire procéder à la location des biens immobiliers lui appartenant.

Un bref rappel de la fiscalité de ce type de SCI s’impose pour bien cerner les enjeux de la problématique.

Les revenus immobiliers

Une SCI constituée dans une seule fin de gestion du patrimoine immobilier (location nue ou non équipée) relève de l’impôt sur le revenu. La société est translucide et les revenus qu’elle génère sont directement imposés entre les mains des associés.

Les associés sont donc directement soumis au taux progressif de l’impôt sur le revenu en fonction de leur quote part dans le capital de la société. Cette imposition se réalise dans le revenu catégoriel des revenus fonciers.

Les plus-values

Lorsqu’une SCI à l’IR cède un bien immobilier lui appartenant, cette dernière est susceptible de réaliser une plus-value lorsque le prix de cession de l’immeuble est supérieur à son prix d’acquisition.

La plus-value réalisée est imposée entre les mains des associés  en fonction de leur quote part dans le capital de la société.

Cette plus-value est qualifiée de plus-value immobilière  (plus-value des particuliers).

Ce type de plus-value permet de bénéficier :

• D’un abattement pour durée de détention (22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux)
• De multiples exonérations (vente de la résidence principale, première vente d’une résidence secondaire…)

La plus-value est imposée à 19% pour l’impôt sur le revenu et à 15,5% pour les prélèvements sociaux.

La TVA

Certaines locations peuvent être assujetties à la TVA.

 Telle est le cas, par exemple, dans l’hypothèse d’une location de biens nus à usage professionnel (sur option).

L’hypothèse d’une requalification en marchand de biens

L’article 35 du code général des impôt dispose que : «  présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : 1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés. »

Les personnes qui achètent habituellement des immeubles en vue de les revendre sont donc susceptibles d’être qualifiées de marchand de biens. Cette définition pose la question de savoir ce qu’il en est pour les SCI qui acquièrent des immeubles et les revendent ensuite en générant du profit.

Deux conditions cumulatives doivent être remplies pour pouvoir qualifier une SCI réalisant de telles opérations comme un marchand de biens :

• La condition de l’habitude : cette condition doit s’apprécier en fonction du nombre et du rythme des ventes d’immeubles. L’importance des ventes est également prise en compte.
• La condition spéculative: la volonté doit résider dans la recherche du profit. A ce titre, le montant des profits réalisés et le délai séparant les ventes constituent des indices de spéculation pour l’administration fiscale.

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Les conséquences fiscales d’une requalification en marchands de biens

La requalification de la SCI en marchand de biens engendre d’importantes conséquences fiscales.

• Les bénéfices de la SCI sont soumis à l’impôt sur les sociétés
• Les ventes d’immeubles ne peuvent pas bénéficier du régime des plus-values professionnelles et du régime des plus-values immobilières. Les immeubles vendus sont considérés comme du stock et non pas comme des éléments d’actifs immobilisés
• Les ventes réalisées sont soumises à la TVA immobilière
• Le redressement engendre des pénalités et des intérêts de retard

De telles conséquences peuvent mettre en péril la survie de la société civile et être extrêmement préjudiciable pour les associés.

Conclusion

Le dirigeant doit toujours s’interroger sur la fréquence des ventes immobilières réalisées par la SCI ainsi que sur le profit généré. En cas de doutes, il apparaît opportun d’espacer les ventes sur la durée pour limiter un risque de requalification aux conséquences importantes.