La fiscalité d’une SCI

Par Sarah Jarwé, le 17/11/2020

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La société civile immobilière relève en principe du régime des sociétés de personnes. Elle peut toutefois être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) sur décision prise par les associés.

quelle est la fiscalité applicable dans une SCI

Dans une SCI les associés ont la possibilité de choisir le régime d’imposition qui leurs permettra d’optimiser la fiscalité en fonction de leurs besoins. Cependant, cette décision a des impacts considérables sur l’imposition des revenus de location et les plus-values réalisées par la SCI en cas de vente d’un immeuble.

Le Blog du dirigeant vous explique la fiscalité de la SCI à l’IR et à l’IS.

Fiscalité d’une SCI : Principe à l’IR

En principe la SCI relève du régime de l’impôt sur le revenu. Cela signifie que les revenus perçus par la société au titre de la location d’un immeuble seront imposés directement chez chacun des associés au titre des revenus fonciers comme si chacun d’eux avait perçu directement la quote-part de revenu lui revenant.

La société ne possédant pas la personnalité fiscale, elle ne sera pas directement imposée. Ce sont les associés qui déclarent eux-mêmes dans la feuille d’imposition les bénéfices de la société au titre des revenus foncières.

Des prélèvements sociaux au taux global de 17.2% sont également dus sur les revenus fonciers.

Les avantages d’une SCI soumis à l’IR

Une meilleure gestion des déficits : chaque associé de la SCI va pouvoir répartir une quote-part de déficit sur le montant de l’Impôt sur le Revenu dû par son foyer fiscal dans la limite de 10 700Euros.

La gestion fiscale des bénéfices de la SCI : la possibilité de choisir l’imposition des revenus selon les modalités du régime réel ou du régime micro-foncier (si les revenus sont inférieur à 15 000 Euros).

Une comptabilité allégée : un simple relevé des recettes et des dépenses suffit.

Le régime de plus-value immobilières des particuliers : si la SCI réalise une plus-value, l’associé est imposé selon les règles des plus-values des particuliers sur la quote-part qui lui revient.

Les plus-values immobilières sont soumises à l’IR au taux de 19% ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. De plus, une taxe supplémentaire s’applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 euros

Toutefois les associés bénéficient d’un abattement pour durée de détention. Actuellement, pour une durée de détention inférieure à 6 ans, le taux est égal à 0. Puis, au-delà de 22 ans, il y a exonération.

La durée de détention du bien peut donc constituer un critère pour le choix du type d’imposition de la SCI

Attention, dans le cas d’une SCI soumis à l’IR certains frais ne seront pas déductibles. Il s’agira, par exemple, des frais de notaire et droits d’enregistrement ou encore des frais de négociation.

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Fiscalité d’une SCI : Option à l’IS

Les associés ont la possibilité de basculer vers le régime de l’impôt sur les sociétés alors même que l’activité exercée (location d’immeuble nu par exemple) constitue une activité civile.

Les associés peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés soit à la constitution de la société, soit en cours de vie sociale.

Attention, les sociétés civiles immobilières qui réalisent des opérations commerciales (location meublée) qui excède 10 % du montant du chiffre d’affaire sont de plein droit soumis à l’impôt sur les sociétés.

Dans le cas d’une SCI soumise à l’IS, le résultat est directement imposé à l’IS au taux de 28%. Les associés ne sont imposés que sur les dividendes qu’ils décident de s’octroyer.

La SCI pourra choisir ou non de reverser les bénéfices à ses associés qui seront, à leur tour, imposés.

Premièrement, la société est elle-même imposée à l’IS, au taux de 28 %. Deuxièmement, les sommes distribuées (à titre de dividendes ou de rémunération) seront à nouveau imposées à l’IR après abattement de 40%. Cette imposition se fera, cette fois, au niveau du foyer fiscal de l’associé.

L’option à l’IS est souvent choisie dans les cas où les associés ont personnellement un taux d’imposition supérieur à 28%. Dans ce cas, l’imposition des bénéfices au sein de la société est généralement moins coûteuse.

Les avantages d’une SCI soumise à l’IS

L’amortissement fiscal du bien : La SCI soumise à l’IS permet d’amortir l’immeuble. Cela permettra de générer une charge correspondant à la dépréciation de l’immeuble dans le temps

La déduction de certains frais : La SCI soumise à l’IS permet de déduire certains frais comme les droits d’enregistrement qui auront été exposés lors de l’acquisition. Cette déduction peut être particulièrement intéressante lorsque le prix d’acquisition est élevé.

Les frais réels, mais également la rémunération des gérants, peuvent être déduits pour réduire les bénéfices, ce qui n’est pas possible dans le cas du régime de l’impôt sur le revenu.

Cependant la SCI à l’IS devra tenir une comptabilité rigoureuse comprenant un bilan, un compte de résultat et des récapitulatifs (amortissements, immobilisations…).

Il convient de ne pas oublier que la cession d’un immeuble par une société soumise à l’IS est très lourdement taxée. Il faudra supporter une imposition plus forte si vous réalisez une plus-value immobilière au moment de la revente du bien. Ce sera effectivement la différence entre le prix de vente et le prix d’achat auquel on aura retiré les amortissements réalisés, qui sera imposée comme plus-value. La plus-value s’ajout au montant du bénéfice imposable à l’IS. Compte tenu de l’amortissement des biens immobiliers, les plus-values peuvent être importantes.

De plus, les plus-values professionnelles ne bénéficient d’aucun abattement. Elles viennent s’ajouter aux résultats de la SCI, et sont donc imposables.

Il est donc particulièrement intéressant d’opter pour l’impôt sur les sociétés si vous envisagez uniquement de constituer un patrimoine immobilier et que la revente du bien n’est pas à l’ordre du jour.

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SCI et TVA

La SCI n’est pas en principe soumise à la TVA. Cela signifie qu’elle ne facture pas de TVA et ne récupère donc pas la taxe sur ses achats.

Toutefois, en cas de location nue d’immeubles à usage industriel, commercial ou de bureau, il est possible d’opter pour l’assujettissement à la TVA. Cette option doit être adressée par écrit au service des impôts et indiquer le régime de TVA souhaité.

De même, en cas de location meublée, l’assujettissement à la TVA est automatique.

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Sarah Jarwe

Sarah Jarwé

Sarah Jarwé est diplômée d’un Master en Droit des Affaires. Elle accompagne les entrepreneurs dans leurs problématiques juridiques afin de les aider à faire les meilleurs choix.


  • Dominique dit :

    Bonjour,
    1/ Dans le cas ou la création d’une SCI se fait dans le cadre de la construction d’un immeuble a vocation de location commercial.
    La SCI peut elle acheter le bien en HT (Hors TVA) ? Et donc faire une demande de prêt bancaire sur un montant sans TVA, afin de diminuer le montant du prêt (donc les mensualités de remboursement) ? 2/ Sinon, si l’investissement doit se faire en TTC (donc demande de prêt bancaire en TTC), la TVA peut elle être récupérée par la SCI ? Et si oui, alors comment calcul ton la mensualité des loyers commerciaux (avec ou sans TVA)

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    • Julien Hubert dit :

      Bonjour,
      L’achat d’un immeuble ne peut être que TTC en comprenant la TVA (s’il y en a).

      Au sujet de la récupération de TVA par la SCI, je vous conseille d’aller voir notre article sur le sujet:
      https://www.leblogdudirigeant.com/tva-sci-ca-marche/

      Ensuite c’est à vous de choisir le montant de vos loyers. Si ceux-ci sont soumis à TVA, il faudra rajouter 20% au montant que vous avez prévu.

      Cordialement,

      L’équipe créer son entreprise LBdD

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