Quelles sont les 9 erreurs à éviter en SCI ?

Par Guillaume Ghestem, le 14/10/2021

Lors de la constitution ou de la vie sociale d’une SCI, il existe des erreurs classiques à ne pas commettre. Pour vous éviter des désagréments, le Blog du Dirigeant a établi une liste de 9 erreurs à ne pas commettre.

Erreurs à éviter en SCI

1 – Adopter des statuts types inadaptés à votre situation

Pour créer une société civile immobilière (SCI), les futurs associés doivent rédiger des statuts. Trop souvent, pour limiter les coûts liés à cette constitution, ils optent pour des statuts types disponibles en ligne ou à moindre frais sur des plateformes numériques. Pourtant, les statuts sont les documents qui vont régir l’ensemble de la vie et de l’activité de la future société. Leur rédaction est donc primordiale.

Les statuts d’une SCI doivent prévoir son objet social, sa durée d’existence, les modalités de prorogation, de dissolution, la répartition du capital social et les apports effectués, etc. L’ensemble de ces éléments doivent être adaptés au projet et aux besoins des associés. Par conséquent, adopter des statuts types à un tarif abordable peut sembler une bonne initiative lors de la création de la société mais très vite devenir un obstacle à son développement et à sa gestion.

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2 – Ecrire un objet social trop restreint

Dans la continuité du point précédent, la rédaction de l’objet social de la future SCI doit être un point central des discussions préalables. Lorsque le professionnel que vous avez choisi rédige cet objet social, il doit connaître les détails de votre projet et votre vision à court, moyen et long terme. Plusieurs erreurs sont à éviter lors de la rédaction de cet objet.

L’erreur la plus courante est de limiter l’objet social de la SCI à la détention, la gestion et/ou l’exploitation d’un seul bien immobilier. En effet, si les statuts de votre société indiquent expressément dans son objet l’adresse ou tout autre élément d’identification d’un bien immobilier particulier, sans préciser que d’autres biens immobiliers peuvent être détenus par elle, alors plusieurs problématiques peuvent en découler. D’une part, les associés ne pourront pas acquérir, par le biais de cette SCI, un autre bien immobilier que celui prévu dans les statuts. D’autre part, si la société cède le bien en question, elle se retrouve sans objet social et doit donc être dissoute.

D’autres erreurs sont à éviter, notamment celles de réserver l’objet de la SCI à la détention, la gestion et/ou l’exploitation de résidences principales ou de ne pas prévoir d’activités annexes et connexes à l’immobilier. Dans le premier cas, la société ne pourra détenir que des résidences principales et ne pourra pas investir dans de l’immobilier locatif. Dans le deuxième cas, la SCI doit pouvoir prendre des crédits, ouvrir un compte bancaire, avoir des activités mobilières ou d’autres activités utiles à son développement.

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3 – Tomber dans des situations de blocages

De même, lors de la rédaction des statuts juridiques et des discussions entre associés avant la création de la SCI, il est primordial de préparer l’avenir. Pour préparer efficacement l’avenir, il faut envisager toutes les situations possibles. Cela passe nécessairement par une anticipation des conflits ou des désaccords. Ainsi, il est déconseillé aux futurs associés de la SCI de se mettre sur un pied d’égalité total, notamment en se répartissant égalitairement le capital et les droits de votes.

Par exemple, dans une société avec deux associés, il est déconseillé aux associés de se répartir à 50/50 le capital et les droits de votes mais plutôt de trouver une répartition à 49/51. Ainsi, si un conflit ou un désaccord se présente, la société n’est pas bloquée dans son activité, notamment lors des assemblées générales.

Si les associés souhaitent réellement se positionner à 50/50, il est important de prévoir un dispositif de départage en cas de désaccord lors d’un vote.

4 – Ne pas considérer le régime matrimonial des apporteurs

Au rang des questions à se poser avant de constituer officiellement la SCI, les associés doivent également considérer le régime matrimonial de leur cocontractant. Ce dernier pouvant avoir une importance et des impacts non négligeables sur la SCI et les relations entre associés.

Lors de la création d’une société, si l’un des associés est marié sous le régime de la communauté par exemple, alors son apport sera considéré avoir été effectué par la communauté. Dans cette hypothèse, le conjoint de l’associé sera partie à l’acte de constitution de la société. Le conjoint pourra soit prétendre à la moitié des parts sociales attribuées à son conjoint, soit renoncer au bénéfice de la communauté. La seconde hypothèse doit être explicitement indiquée dans les statuts de la SCI ou dans un acte annexe, et revêtir le consentement non équivoque et la signature dudit conjoint.

Les associés doivent donc s’interroger sur la place de leur conjoint respectif dans la SCI et envisager les conséquences de chaque hypothèse.

5 – Ne pas anticiper la sortie d’un associé

Il se peut qu’au cours de la vie de la société, l’un des associés souhaite se retirer du projet et donc de la société. C’est la raison pour laquelle il est important que les associés aient anticipé les modalités, les causes et les conséquences d’un tel retrait.

Au sein des statuts de la société, il est possible de prévoir plusieurs causes de sortie d’un associé de la société, volontaire ou non :

  • Le retrait ;
  • La cession de parts sociales ;
  • L’exclusion ;

Pour que la sortie de l’associé soit la plus simple possible et limiter les éventualités de contestations, il faut que la procédure à respecter, les modalités et les conséquences de cette sortie soient prévues dans les statuts. Pour cela, les associés doivent se poser la question : Comment sortir de la crise quand tout va mal ? Comment débloquer une situation de conflits entre associés ? Les professionnels du droit spécialisés dans la rédaction des statuts sont là pour venir challenger les associés sur ces questions préalablement à la constitution de la SCI.

6 – Ne pas prévoir les modalités de répartition des dividendes en cas de démembrement

Pour optimiser leur succession, les associés d’une SCI procèdent souvent à un démembrement de leurs parts sociales au profit de leurs enfants. Ainsi, les associés conservent l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’user et le droit de récolter les fruits du bien (les dividendes issus des parts de la SCI), alors que les enfants bénéficiaires du démembrement héritent de la nue-propriété.

Lorsqu’un démembrement est effectué et qu’aucune disposition spécifique n’est insérée dans les statuts, l’usufruitier est bénéficiaire des dividendes distribués alors que les sommes placées en réserve reviennent en principe au nu-propriétaire. Toutefois les sommes placées en réserve peuvent faire l’objet d’une distribution de dividendes lors des exercices suivants et donc revenir à l’usufruitier. C’est la raison pour laquelle il est important de prévoir statutairement la répartition des dividendes afin d’éviter les complications et les contestations, notamment en attribuant en pleine propriété la distribution des dividendes.

7 – Ne pas établir de comptabilité

Sauf lorsqu’elle procède à des locations meublées, une SCI est réputée avoir une activité civile et donc être soumise à l’impôt sur le revenu. Par conséquent, la tenue d’une comptabilité pour la SCI n’est pas une obligation légale. Face à cette éventualité, les associés estiment trop souvent que l’établissement d’une comptabilité et la présence d’un expert-comptable ne sont pas indispensables ou nécessaires. Ce sentiment est également renforcé par le fait que les bénéfices de la SCI sont imposés chez les associés et non directement chez la société.

Cependant, en ne procédant pas à l’établissement d’une comptabilité, les associés ne disposent pas d’une information fiable sur les mouvements financiers de leur société et en manquer/oublier certains, notamment sur les montants des comptes courants d’associés. Les associés essaient parfois d’établir une comptabilité lorsqu’elle s’impose ou lorsqu’un associé souhaite récupérer sa créance. A ce moment, des difficultés ressortent, notamment du fait que retracer une comptabilité sur plusieurs années peut s’avérer complexe.

8 – Rester à l’impôt sur le revenu tout en faisant de la location meublée

Une SCI est, par définition, une société civile qui doit en principe exercer des activités civiles et non commerciales. Pour ne pas perdre sa nature civile, une SCI ne peut pas avoir d’activités commerciales. Toutefois, une exception est possible pour certaines activités commerciales, notamment la location d’immeubles meublés.

Une SCI est en principe imposée à l’impôt sur le revenu. En revanche, lorsqu’elle possède une activité commerciale, telle que la location d’immeubles meublés, elle devient soumise à l’impôt sur les sociétés. Il arrive que les associés ne procèdent pas au changement d’imposition lorsqu’ils louent des immeubles meublés. Si l’administration fiscale s’aperçoit de cette « erreur », la SCI subira un redressement fiscal. Ce redressement peut rapidement porter sur des sommes importantes et mettre à mal les finances de la société. C’est pour cette raison que les associés doivent porter une attention particulière à la fiscalité de leur SCI.

9 – Penser qu’une SCI ne demande aucune gestion

Malgré l’ensemble des points développés précédemment, beaucoup de personnes créent des SCI en pensant que ce n’est qu’une structure juridique permettant de se protéger et de faciliter sa succession. Nombreux sont les associés qui demeurent passifs dans la gestion et l’exploitation de la SCI. Pourtant, à l’instar des autres sociétés, les SCI nécessitent des actes de gestion courante et de respecter certaines procédures.

A titre d’exemple, une SCI réalisant des locations meublées, donc assujettie à l’impôt sur les sociétés, doit tenir une comptabilité, avoir un expert-comptable et organiser une assemblée générale ordinaire afin d’approuver les comptes à la fin de chaque exercice social. Cela suppose des frais de comptabilité pour l’expert-comptable, juridiques pour l’établissement des formalités liées à l’assemblée générale tel que le procès-verbal, et administratifs pour la publication des comptes et de leur approbation tel que les frais de greffe.

En sus des associés, la SCI doit avoir un gérant, qui peut ou non être un associé. Cela implique de procéder à sa nomination, de choisir s’il est rémunéré ou non, etc. Le gérant s’occupe de la gestion courante de la SCI et doit rendre des comptes aux associés. La gestion courante de la société peut consister à payer les mensualités d’un crédit, les assurances, encaisser les loyers, répondre aux sollicitations des locataires, veiller à l’entretien du bien détenu par la société, etc.

Les associés doivent être informés des responsabilités, des taches et des coûts qui résultent de la création d’une SCI. Les professionnels les accompagnants dans cette démarche de création présentent les avantages de la SCI, mais aussi ses inconvénients.

Article rédigé par Maitre Guillaume Ghestem, avocat spécialisé en droit des sociétés, et droit social et Victoria Dreze, juriste au sein du cabinet Essentiels Avocat. 

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