Les fondateurs de ce type d’entreprise se doivent de bien maîtriser les règles légales relatives à la création d’une telle société. Le blog du dirigeant vous propose de revenir en détail sur ce point. Les conditions de fond relatives à la création d’une société civile professionnelle La création d’une société civile professionnelle suppose de respecter […]
La location meublée en SCI
Par principe, les sociétés civiles immobilières (SCI) ont une interdiction légale d’exercer des activités commerciales, et donc de procéder à la location meublée. Qu’en est-il réellement ? Le Blog du Dirigeant fait le point !

Malgré le caractère civil de la SCI il existe une possibilité pour cette dernière de procéder à la location de meublée. Comment procéder et quelles implications ?
La nature commerciale de la location meublée
Les Sociétés Civiles immobilières peuvent être imposées à l’impôt sur le revenu (IR). Cela signifie que les sociétés ne paient pas directement d’impôts sur leurs bénéfices, ce sont les associés qui supportent cette charge, peu importe que les bénéfices soient distribués ou non. Au sein d’une société civile immobilière, ce fonctionnement peut être affecté lors de la réalisation de locations meublées.Selon le Code de commerce, les locations d’immeubles meublées sont par nature des activités commerciales. Pour mémoire, une location est considérée comme meublée lorsque le logement est un « logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir et d’y vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Un décret de 2015 précise cette définition en posant une liste d’éléments de mobilier impératifs :
- Une literie ;
- Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces utilisées comme chambre ;
- Des plaques de cuisson ;
- Un four ou un four à micro-ondes ;
- Un réfrigérateur et un congélateur ;
- La vaisselle nécessaire à la prise de repas ;
- Des ustensiles de cuisines ;
- Une table et des sièges ;
- Des étagères de rangement ;
- Des luminaires ;
- Du matériel d’entretien ménagers adapté aux caractéristiques du logement.
Comparez les offres en ligne pour créer votre SCI
L’aménagement législatif
Par nature, une société civile ne pourrait pas, en principe, exercer une activité de location meublée. Cependant, le législateur a créé un régime particulier pour les SCI réalisant de la location d’immeubles meublés. Lorsqu’une société civile exerce cette activité, elle perd, fiscalement et non juridiquement, son caractère civil.Ce changement de qualification n’est pas sans conséquences. En effet, sauf si l’activité commerciale ne produit pas plus de 10% des recettes HT de la société, la société civile devient imposable à l’impôt sur les sociétés (IS) et ce de manière obligatoire. Attention, si les associés d’une telle SCI ne procèdent pas au changement d’imposition de leur société, ils peuvent subir des redressements fiscaux.A l’inverse de l’IR, l’IS ne pèse pas sur les associés, mais sur la société elle-même. Actuellement, le taux d’imposition à l’IS est de 15 ou 25% en fonction du chiffre d’affaires. En sus de cette imposition de la société, les associés seront taxés à l’IR sur leur quote-part des dividendes distribués au titre des revenus de capitaux mobiliers. Les bénéfices distribués de la SCI soumises à l’IS subissent ainsi une double imposition.
Concrètement :
1. Une SCI composée de deux associés possédants chacun 50% du capital loue un appartement non meublé : les associés seront respectivement imposés à l’IR sur 50% du résultat de la société, peu importe que les bénéfices soient distribués ou non.2. Une SCI composée de deux associés possédants chacun 50% du capital loue un appartement meublé : la société sera imposée à l’IS sur son résultat et si elle décide de distribuer des dividendes, les associés seront respectivement imposés à l’IR sur 50% des bénéfices distribués.
- Comment créer une SCI ?
- Investir dans l’immobilier : les investissements en nom propre ou en société.
- La dissolution d’une SCI : formalités et procédure.
Article rédigé par Maitre Guillaume Ghestem, avocat spécialisé en droit des sociétés, et droit social.