La location meublée en SCI

Malgré le caractère civil de la SCI il existe une possibilité pour cette dernière de procéder à la location de meublée. Comment procéder et quelles implications ?

La nature commerciale de la location meublée

Les Sociétés Civiles immobilières peuvent être imposées à l’impôt sur le revenu (IR). Cela signifie que les sociétés ne paient pas directement d’impôts sur leurs bénéfices, ce sont les associés qui supportent cette charge, peu importe que les bénéfices soient distribués ou non. Au sein d’une société civile immobilière, ce fonctionnement peut être affecté lors de la réalisation de locations meublées.

Selon le Code de commerce, les locations d’immeubles meublées sont par nature des activités commerciales. Pour mémoire, une location est considérée comme meublée lorsque le logement est un « logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir et d’y vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Un décret de 2015 précise cette définition en posant une liste d’éléments de mobilier impératifs :

• Une literie ;
• Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces utilisées comme chambre ;
• Des plaques de cuisson ;
• Un four ou un four à micro-ondes ;
• Un réfrigérateur et un congélateur ;
• La vaisselle nécessaire à la prise de repas ;
• Des ustensiles de cuisines ;
• Une table et des sièges ;
• Des étagères de rangement ;
• Des luminaires ;
• Du matériel d’entretien ménagers adapté aux caractéristiques du logement.

L’aménagement législatif pour la location meublée en SCI

Par nature, une société civile ne pourrait pas, en principe, exercer une telle activité. Cependant, le législateur a créé un régime particulier pour les SCI réalisant de la location d’immeubles meublés. Lorsqu’une société civile exerce cette activité, elle perd, fiscalement et non juridiquement, son caractère civil.

Ce changement de qualification n’est pas sans conséquences. En effet, sauf si l’activité commerciale ne produit pas plus de 10% des recettes HT de la société, la société civile devient imposable à l’impôt sur les sociétés (IS) et ce de manière obligatoire. Attention, si les associés d’une telle SCI ne procèdent pas au changement d’imposition de leur société, ils peuvent subir des redressements fiscaux.

A l’inverse de l’IR, l’IS ne pèse pas sur les associés, mais sur la société elle-même. Actuellement, le taux d’imposition à l’IS est de 15 ou 25% en fonction du chiffre d’affaires. En sus de cette imposition de la société, les associés seront taxés à l’IR sur leur quote-part des dividendes distribués au titre des revenus de capitaux mobiliers. Les bénéfices distribués de la SCI soumises à l’IS subissent ainsi une double imposition.

L’assujettissement de la SCI à l’IS n’est pas la seule conséquence de l’exercice d’une activité réputée commerciale. Lorsque les associés d’une SCI décident de réaliser des locations meublées, une comptabilité en partie double doit être tenue et des comptes annuels approuvés par les associés doivent être établis.

De surcroit, lors de la revente de cet immeuble, la SCI va être soumise à une plus-value professionnelle. Cette qualification de plus-value professionnelle empêche l’application de l’abattement pour durée de détention prévu en cas de cession par un particulier. Combinée au fait que la société doit amortir l’immeuble au fil des années, la plus-value peut être conséquente le jour de la cession.

Si les propriétaires décident de vendre l’immeuble au bout de 30 ans.

Avec l’option IS, dans la mesure où le bien a tété amorti, en valeur comptable il est de 0.

Le produit de la vente sera donc soumis à la plus-value, puis à l’IS, puis à l’IR.

En revanche, en optant pour l’IR, l’immeuble n’étant pas amorti et les propriétaires bénéficiant d’une exonération de plus-value pour durée de détention, le produit de la vente ne sera ni soumis à l’impôt sur les plus-value ni à l’IS.

Attention, le passage d’une SCI à l’IS est irrévocable. Il faut donc être certain de son choix dès le départ. Le choix de la SCI pour la location meublée n’est peut être pas la meilleure option, en considération de ces développements. L’option Société de famille pourrait s’avérer plus intéressant.

Il est certain que le projet doit être préparé avant la signature de l’acte authentique pour éviter des déconvenues ultérieures.

Article rédigé par Maitre Guillaume Ghestem, avocat spécialisé en droit des sociétés, et droit social. 

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