Tout savoir sur les avantages et les inconvénients de la SCI !

Par Sophie Boen, le 26/09/2022

Une société civile immobilière (SCI) est une forme de société civile qui a plusieurs avantages mais aussi des inconvénients.

SCI avantages inconvénients

Les avantages et les inconvénients de la SCI sont nombreux. Cependant, elle garde un très grand intérêt afin de gérer ou d’acquérir un patrimoine immobilier. retrouvez tous les détails sur les avantages et les inconvénients de la SCI !

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une société civile immobilière (SCI) est une société qui est dédiée à la création, la gestion ou la transmission d’un patrimoine immobilier. Elle permet ainsi de faire entrer dans son patrimoine des biens immobiliers. La SCI connaît plusieurs avantages et inconvénients.

Les avantages d’une SCI

Faciliter la gestion et la transmission du patrimoine

La SCI est la forme juridique idéale pour la gestion de son patrimoine. En effet, de nombreux montages juridiques existent afin de constituer, transmettre ou gérer un patrimoine immobilier. Tout d’abord, pour la constitution du patrimoine en SCI, les associés mettent en commun des moyens financiers qui vont faciliter l’obtention de prêt bancaire afin de financer un projet immobilier.

Pour transmettre le patrimoine, la SCI autorise les donations de parts sociales tous les 15 ans. Les héritiers peuvent ainsi devenir propriétaires du patrimoine immobilier et intégrer la société.

Le capital

Aucun montant minimum du capital social n’est imposé en SCI. Elle peut ainsi avoir un capital social d’un montant d’un euro symbolique. Il est aussi possible de créer une SCI sans apport ou encore à capital variable. Pour le capital variable, une clause doit être inscrite dans les statuts avec le montant minimum et maximum que peut avoir le capital social.

Le fonctionnement de la SCI

Le fonctionnement de la SCI fait preuve d’une grande souplesse. Les statuts peuvent être aménagés par les associés. En effet, ils fixent les règles de prises de décision, les modalités des assemblées générales ordinaires et extraordinaires, les règles en matière de cession des parts sociales… Le représentant de la société est le gérant, il a le pouvoir d’engager la société si les statuts ne limitent pas ses pouvoirs.

L’imposition de la SCI

L’imposition de la SCI est libre. En effet, elle peut être soumise à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés. De plus, les bénéfices de la SCI sont taxés directement entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers de l’impôt sur le revenu si les associés sont des personnes physiques. Si l’associé est une personne morale alors l’imposition se fera selon le régime de l’associé.

La gestion du patrimoine bénéficie de règles avantageuses en matière d’imposition, en effet, la plus-value en cas de revente peut bénéficier d’une exonération quasi totale.

En cas d’imposition à l’impôt sur les sociétés, l’immeuble peut faire l’objet d’un amortissement. Le montant de l’impôt sera donc réduit sur les bénéfices. En cas de cession de l’immeuble, l’impôt sur la plus-value doit être payé.

La scission immobilière de l’activité professionnelle

La SCI permet de mettre à l’abri le patrimoine immobilier des aléas. L’immeuble qui sert à l’une autre activité sera donc protégée des créanciers professionnels de l’activité. Si l’activité est en difficulté, la SCI ne sera pas mise en danger.

De plus, elle permet de scinder l’immobilier de l’exploitation en cas de vente de l’activité. Le bien immobilier ne sera pas inscrit au bilan comptable et n’augmentera donc pas le prix de vente de l’activité.

Les inconvénients de la SCI

La responsabilité illimitée des associés

Les associés ne sont pas à l’abri en cas de difficultés, en effet, leur responsabilité est limitée. Par conséquent, le patrimoine personnel de l’associé en SCI peut servir à payer les créanciers de la SCI. Cependant, cette responsabilité est subsidiaire, cela veut dire que l’associé sera poursuivi sur son patrimoine lorsqu’une première action contre la SCI n’aboutit pas. La responsabilité est proportionnelle à la participation au capital. En effet, aucune solidarité n’existe entre les associés de la SCI.

La création de la SCI

La SCI est une société civile. Ainsi, la création d’une SCI demande des démarches administratives lourdes afin d’obtenir l’immatriculation de la SCI au RCS. Par conséquent, il est nécessaire d’établir par voie écrite les statuts, apporter au capital, remplir le formulaire M0 société civile, publier une annonce dans un journal d’annonces légales, déposer un dossier au greffe accompagné de très nombreux documents administratifs.

L’étendue des obligations

Une SCI impose des obligations administratives, fiscales mais aussi comptables. Si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu alors une comptabilité de trésorerie suffit. Dans le cas où elle est soumise à l’impôt sur les sociétés alors la comptabilité commerciale doit être tenue, celle-ci est beaucoup plus lourde.

Selon le régime fiscal, la déclaration de résultats est plus ou moins complexe. Elle est à effectuer chaque année et à déposer à l’administration fiscale. Le formalisme de la SCI est donc assez lourd. Les associés doivent tenir une assemblée générale chaque année et un procès-verbal doit être dressé.

Le coût de la SCI

La création d’une SCI engendre des coûts supplémentaires. En effet, il est possible de créer une SCI familiale, une holding, de démembrer les parts sociales… tout cela peut donc engager des frais en conseils qui peuvent être très importants. L’activité même de la SCI engendre des frais également, par exemple, si elle dépose un permis de construire alors elle est dans l’obligation de faire appel à un architecte. Un expert-comptable doit aussi être obligatoirement engagé.

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Sophie Boen

Diplômée d’un Master 2 en Droit de l’Entreprise de l’Université d’Artois, Sophie se spécialise en gestion des risques professionnels et en droit de la concurrence. Elle porte un intérêt certain pour la création d’entreprise.


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