La nue-propriété : la solution pour investir ?

La nue-propriété : définition 

Le droit de propriété peut subir un démembrement. C’est à dire être divisé en plusieurs composantes.

La pleine propriété est composée de trois éléments :

• Usus : l’usage, le droit d’utiliser un bien, d’y habiter.
• Fructus : les fruits, le droit de louer et de percevoir des loyers.
• Abusus : le droit de vendre, changer le bien, le détruire.

Le bien démembré est divisé entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. La nue-propriété constitue l’abusus. C’est à dire, que le nu-propriétaire obtient le droit de disposer du bien, il possède les murs. Contrairement à l’usufruit qui consiste en un droit d’usage du bien.

Le nu-propriétaire ne peut donc pas jouir du bien tant que le contrat d’usufruit est en cours. C’est à dire qu’il ne peut pas user du bien ou en récolter les fruits. Par exemple si le bien démembré est une maison, le nu-propriétaire ne peut pas y habiter. Il ne peut pas non-plus percevoir les loyers générés par cette maison.

Le contrat peut prendre fin lors du décès de l’usufruitier, ou lors d’une date convenue par les deux parties.

Le démembrement, et donc la nue-propriété peut découler de la loi (succession) ou d’une simple volonté.

Avantages de la nue-propriété 

Devenir nu-propriétaire présente de nombreux avantages non négligeables.

• un droit souple

Le nu-propriétaire peut céder ou donner son bien n’importe quand. En effet, il n’y a pas de durée minimale de possession.

• la gestion simple du bien

La gestion est facilitée pour le nu-propriétaire. C’est à l’usufruitier de s’occuper de l’entretien du bien et d’en payer les charges.

• obtenir un bien immobilier à moindre coûts

La nue-propriété présente l’avantage de pouvoir acquérir un bien à un coût largement inférieur que si l’achat avait été fait en pleine propriété. Le prix pouvant être réduit jusqu’à 50%.

De plus, les travaux d’entretien et les charges sont dues par l’usufruitier.

Enfin, il est possible de partager la nue-propriété entre plusieurs personnes.

• bénéficier d’une fiscalité avantageuse

Il n’y a pas de fiscalité supplémentaire lorsque l’on est nu-propriétaire. Effectivement, la nue-propriété ne rentre pas en compte dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

De plus le nu-propriétaire ne doit payer ni taxe frontière, ni taxe d’habitation.

Les droits de succession sont réduits. Seule la base de la nue-propriété est prise en compte dans le calcul de l’assiette.

Les intérêts, si un emprunt a été contracté, sont déduits des revenus fonciers.

Inconvénients de la nue-propriété 

La nue-propriété présente quelques inconvénients à prendre en compte.

Le démembrement de propriété entraine la jouissance, l’usage du bien par l’usufruitier. Le nu-propriétaire ne récolte pas les revenus locatifs. Ainsi il n’est pas possible de prendre en compte les loyers perçus par l’usufruitier pour le remboursement du crédit immobilier.

De plus, dans le cas de l’utilisation du démembrement comme donation, celle-ci peut être remise en cause par l’administration fiscale. Celle-ci pourrait intervenir si le seul intérêt de transmission de l’usufruit à ses enfants est de payer moins d’IFI.

Par ailleurs, certaines décisions nécessitent l’accord de l’usufruitier. Le nu-propriétaire ne peut pas prendre de décisions au détriment de l’usufruitier.

Un autre inconvénient de la nue-propriété concerne les grosses réparations. En effet, celles-ci sont à la charge du propriétaire sauf en cas de négligence manifeste de l’usufruitier. La charge de la preuve incombe au nu-propriétaire.

Enfin, dans le cas d’un viager, celui-ci repose sur l’aléa. C’est un contrat aléatoire. Sa durée est incertaine. Il dépend de la durée de vie du crédit-rentier. De plus, l’acheteur doit verser une rente pendant toute la durée de vie de ce dernier.

Que se passe-t-il en cas du décès du nu-propriétaire avant l’usufruitier ?

Le démembrement est souvent fait dans le but que l’usufruitier décède avant le nu-propriétaire. On conseille d’ailleurs d’avoir au moins 15 ans d’écart en tant que nu-propriétaire avec l’usufruitier.

Cependant il arrive que le nu-propriétaire décède avant. Dans ce cas là l’usufruitier n’obtient pas la pleine propriété. Ce sont les héritiers du nu-propriétaire qui récupèrent la nue-propriété.

Pourquoi investir en nue-propriété ? 

Aider les enfants

Le démembrement de propriété peut permettre d’aider les enfants de différentes manières.

Les parents peuvent s’ils le souhaitent transmettre leur bien démembré. Ils peuvent transmettre la nue-propriété tout en conservant l’usufruit, ou inversement.

En cas de transmission de la nue-propriété, avant le décès de l’un dès parents, ce sera considéré comme une donation. Les droits de donation seront calculés uniquement sur la valeur de la nue-proprieté. De plus un abattement est prévu de 100 000€ par parent et par enfant pour toute periode de 15 ans.

Les frais de succession seront donc réduits. 

On peut au contraire transmettre l’usufruit à un enfant qui aurait besoin de se loger.

Préparer sa retraite

Enfin, l’achat en nu-propriété peut permettre de préparer au mieux sa retraite.

Cela peut permettre de percevoir des revenus supplémentaires avec une fiscalité avantageuse. De plus lorsque la pleine propriété sera reconstituée, il sera possible de louer le bien ou l’occuper.