La promesse de bail commercial : Explications et conditions

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Définition

Le bail commercial

Un bail commercial est conclu pour l’exploitation d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale. En outre, le bail commercial s’apparente à un contrat de location dont le rôle principal va être l’encadrement des responsabilités et des droits réciproques des parties. 

Il s’agit d’une mise à disposition d’un local par une personne, appelée le bailleur, à une autre personne, appelée le locataire ou le preneur. Ce dernier, en contrepartie, de la location du local, versera un loyer. 

Les règles régissant les baux commerciaux découlent des articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. 

En principe, le bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans minimum. À l’arrivée de son terme, le bail est reconduit tacitement, sauf si un congé a été donné 6 mois à l’avance par le preneur du local.

Toutefois, il convient de préciser qu’il est possible, par exception, de conclure un bail de courte durée. Il s’agit de la conclusion d’un bail précaire commercial. Sa durée est toutefois fixée à 3 ans maximum. Ainsi, il ne sera pas possible de prolonger celui-ci à l’arrivée de son terme. 

La promesse de bail commercial 

Une promesse de bail est conclue lorsque les parties, à savoir le bailleur et le preneur, s’engagent réciproquement à la location d’un local. En ce sens, le bailleur s’engage à donner en location le local et le preneur, quant à lui, s’engage à louer le local. 

Dans la pratique, on distingue deux types de promesses de bail commercial : 

• La promesse unilatérale de bail commercial : Ce type de promesse n’engage qu’une seule partie. Cet engagement peut être pris par le bailleur ou par le preneur. Il convient de préciser, toutefois, que la promesse unilatérale de bail commercial n’est qu’une simple offre. En effet, elle ne constitue pas à proprement parler un engagement concret de la part du promettant. Le promettant est celui qui s’engage. Cette promesse ne deviendra un engagement définitif que lorsque le bénéficiaire aura signé un contrat définitif. En outre, l’engagement deviendra définitif que lorsque le bénéficiaire aura choisi de lever l’option. 

• La promesse synallagmatique de bail commercial : à l’inverse de la promesse unilatérale de bail commercial, la promesse synallagmatique est engagement réciproque de la part des deux parties. Ainsi, le bailleur s’engage à louer son local et le preneur s’engage à prendre en location ledit local. Ce type de promesse constitue un réel engagement. Elle devient un contrat de bail commercial dès lors que le prix et la durée de location sont fixés par les parties. 

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Les conditions obligatoires pour conclure une promesse de bail commercial 

Comme dans la plupart des contrats, la présence de certaines mentions dans la promesse de bail commercial est obligatoire. Ainsi doivent notamment être obligatoirement mentionnés : 

• Les éléments permettant l’identification des parties (noms, prénoms du bailleur et du preneur) ; 
• Les informations relatives au local mis à disposition ; 
• Le prix et la durée doivent être déterminés ; 
• La destination du bail ; 

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Quel est le formalisme à respecter pour que la promesse de bail soit valable ? 

La promesse de bail commercial peut être présentée sous deux formes : 

• Sous forme de document unique : il est possible que certaines conditions suspensives soient inclueses dans un bail commercial. Dans cette hypothèse, le bail prendra automatiquement effet à partir de la date de réalisation de ces conditions. Toutefois, il peut également prendre effet à partir de la date prévue dans le contrat. 

• Sous forme d’une promesse de bail commercial à laquelle est annexée un projet de bail commercial : une promesse de bail commercial peut être accompagnée d’un projet de bail. Cette promesse contient à la fois une condition suspensive et les détails concernant sa réalisation. Elle prévoit, également, une confirmation de l’intention du bailleur et du preneur de signer ultérieurement le contrat de bail commercial définitif. Sous cette forme, il y a donc deux documents distincts, à savoir la promesse de bail commercial et le projet de bail annexé à celle-ci.  

L’insertion d’une clause de promesse de renouvellement de bail commercial 

Une clause de promesse de renouvellement de bail commercial s’apparente à une disposition contractuelle insérée dans le contrat de bail commercial entre le bailleur et le preneur. Cette clause prendra effet à l’expiration du contrat de bail. 

Remarque : Il convient de préciser que selon la jurisprudence, les clauses et autres arrangements qui ont pour objet de faire obstacle au droit de renouvellement du bail commercial sont réputées nulles.

Quels sont les effets d’une clause de promesse de renouvellement de bail commercial ? 

Tout d’abord, la clause de promesse de renouvellement de bail commercial entraîne un renouvellement automatique du bail. Ce renouvellement s’opère aux conditions définies dans la promesse de bail, sans que les parties n’aient besoin de donner de congé. 

Ensuite, en insérant une clause de promesse de renouvellement de bail commercial, le bailleur renonce à son droit de donner congé en fin de bail avec une offre d’indemnité d’éviction.