Le non renouvellement du bail commercial

Le blog du dirigeant vous propose de revenir en détail sur le non-renouvellement du bail.

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Le non renouvellement du bail commercial : quelle est la procédure ?

Le non renouvellement du bail commercial peut résulter :

• D’un congé délivré par le bailleur,
• D’une réponse négative à une demande de renouvellement du locataire.

Le congé doit être donné au moins six mois avant le terme du bail commercial.

Celui-ci doit indiquer les motifs du non renouvellement dans l’hypothèse où le bailleur n’entend pas verser d’indemnité d’éviction.

Pour ce qui est de la réponse négative à une demande de renouvellement, le bailleur dispose d’un délai de trois mois à compter de la notification de la demande, pour faire connaître au locataire, par acte extrajudiciaire, sa décision de refuser le renouvellement, en précisant les motifs.

En outre, l’acte doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend dispose de la possibilité saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

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Le non renouvellement du bail commercial avec indemnité d’éviction

En principe, le bailleur qui ne justifie pas d’un motif légitime ou d’un droit de reprise doit verser au locataire une indemnité d’éviction qui doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Pour bénéficier de cette indemnité, le locataire doit toutefois remplir les conditions du droit au renouvellement du bail commercial (existence d’un immeuble, immatriculation, exploitation d’un fonds de commerce…).

Le bailleur qui a refusé le renouvellement du bail commercial en offrant une indemnité d’éviction a le droit de revenir sur sa décision en offrant le renouvellement (droit de repentir).

L’exercice du repentir suppose que le congé avec refus de renouvellement délivré par le bailleur au locataire soit valable. 

Le droit de repentir peut être exercé jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision fixant l’indemnité d’éviction est passée en force de chose jugée.

Le droit de repentir peut être exercé par lettre recommandé avec accusé de réception et doit être univoque.

Le bailleur ne peut exercer son droit de repentir qu’à la condition que le locataire occupe encore les lieux.

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Le non renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction

Le bailleur peut refuser au locataire le renouvellement du bail sans lui verser d’indemnité d’éviction à condition de justifier :

• d’un motif grave et légitime à l’encontre de son locataire,
• ou que l’immeuble loué est insalubre ou dangereux.

La privation de l’indemnité d’éviction sanctionne, dans un cas, un comportement fautif du locataire et résulte, dans l’autre, de la prise en considération de l’état de l’immeuble.

La faute peut notamment résulter d’une infraction au bail commercial.

Par exemple, la jurisprudence a pu décider que la sous-location, interdite par une clause du bail, constituait un motif grave et légitime.

Outre les infractions au bail, des agissements du locataire liés à sa conduite et à sa moralité, sans lien direct avec le contrat, peuvent être retenus comme des motifs graves et légitimes.

Tel peut être par exemple le cas en cas de violences ou d’injures du locataire à l’égard du bailleur.

La preuve de la faute incombe au bailleur.

Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation quant à la gravité et à la légitimité des motifs invoqués à l’appui du refus de renouvellement du bail commercial sans indemnité.

Conclusion

Compte tenu de ses conséquences importantes tant pour le bailleur (versement d’une indemnité d’éviction) que pour le locataire (changement du lieu d’exploitation), la décision de ne pas renouveler le bail commercial ne doit pas être prise à la légère et se doit de faire l’objet d’une importante réflexion en amont. A ce titre, il est conseillé d’avoir recours à un professionnel pour sécuriser l’opération sur le plan juridique.