La cession du droit au bail

Par Laurent Dufour, le 19/09/2019

La cession du droit au bail est un contrat par lequel le locataire (vendeur) transfère à un tiers, le cessionnaire (acquéreur), le bénéfice du bail dont il est titulaire.

La cession du droit au bail

Compte tenu de l’importance du droit au bail, des règles spécifiques trouve à s’appliquer lors de sa cession. Le blog du dirigeant vous propose de revenir en détail sur les principales étapes de la procédure à respecter.

CESSION DU DROIT AU BAIL : LES PRÉCAUTIONS À PRENDRE

Avant d’envisager une cession du droit au bail, il convient de vérifier qu’aucune clause ne vienne l’interdire. Le bail peut en effet prévoir une interdiction de céder ou la nécessité d’obtenir une autorisation préalable du bailleur.

D’autres clauses prévues dans le bail peuvent également avoir un impact sur la réalisation de l’opération (obligation de régler l’ensemble des loyers avant la cession, versement d’une indemnité au bailleur par le locataire…). Une analyse approfondie du bail s’avère donc nécessaire avant d’envisager la cession.

Remarque :
La cession du droit au bail ne doit pas être confondue avec la cession du fonds de commerce, laquelle suppose notamment que la clientèle soit également vendue. Lorsque la cession porte sur le fonds de commerce, le bailleur ne peut pas s’opposer à la transmission du droit au bail.

L’ÉTAT DES LIEUX

L’article L 145-40-1 du Code de commerce impose l’établissement d’un état des lieux entre le bailleur et l’acquéreur lors de l’entrée en possession des locaux. Cette étape s’avère primordiale pour limiter les litiges ultérieurs portant sur une éventuelle dégradation des locaux.

LA PURGE DU DROIT DE PRÉEMPTION DES COMMUNES

La commune peut disposer d’un droit de préemption. Il convient donc de se rapprocher du service de l’urbanisme pour connaître l’existence ou non de ce droit et, le cas échéant, les modalités à respecter pour le purger.

L’OPPOSABILITÉ DE LA CESSION AU BAILLEUR

Le locataire doit, a minima, informer le bailleur de la cession du droit au bail. Le locataire doit également, lorsque cela est prévu, obtenir l’accord du bailleur. En pratique, la signification se réalise par un exploit d’huissier.

L’inobservation des formalités de la cession a pour conséquence l’inopposabilité de celle-ci au bailleur. Ces manquements peuvent aussi entraîner la résiliation judiciaire de la cession et peuvent également constituer un motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.

Il convient donc d’être particulièrement vigilant sur le respect de la procédure.

LE CONTRAT DE CESSION

La cession de contrat doit être constatée par écrit à peine de nullité. Comme tout contrat, une cession de bail doit porter sur un contenu licite et certain. Le consentement des parties doit également être réal et exempt de vice (erreur, dol, violence…).

Le contrat de cession comprend généralement les mentions suivantes :

  • Identité du vendeur et de l’acquéreur,
  • Rappel concernant le bail (date, nom du propriétaire, montant du loyer, clauses impactant la cession…),
  • Le cas échéant, rappel des termes du compromis de vente,
  • Description des locaux,
  • Date de la cession,
  • Conditions de la cession (paiement du loyer, des assurances…)
  • Prix de la cession et modalités de paiement,
  • Sort du dépôt de garantie,
  • Déclarations diverses du vendeur et de l’acquéreur,
  • Séquestre,
  • Autorisation de la cession.
Attention :
Chaque contrat est différent et correspond aux spécificités de la cession.

L’ENREGISTREMENT

Le contrat de cession du droit au bail doit être enregistré aux impôts. Les droits d’enregistrement à acquitter sont calculés comme suit :

  • De 0 à 23 000 euros : 0 %
  • De 23 000 euros à 200 000 euros : 3 %
  • Au-delà de 200 000 euros : 5 %

LA PUBLICITÉ LÉGALE

En vue d’informer les tiers de la réalisation de l’opération, un avis doit être déposé dans un journal d’annonces légales. Celui-ci doit notamment contenir :

  • Lieu et date du contrat de cession,
  • Identité des parties,
  • Date d’effet de la cession,
  • Adresse des locaux,
  • Prix,
  • Nom et adresse du séquestre pour les oppositions

CONCLUSION

Compte tenu du formalisme légal à respecter et des importantes conséquences qui en découle, la cession du droit au bail ne peut s’improviser et doit être appréhendée avec l’aide de professionnels, lesquels permettront notamment d’optimiser et de sécuriser l’opération.

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