Introduction

Lorsqu’un bail commercial arrive à terme, le preneur a un droit au renouvellement de celui-ci. En cas de refus de la part du bailleur, ce dernier doit payer une indemnité d’éviction pour compenser le manque à gagner du preneur. Cette indemnité a pour intérêt de compenser les avantages du renouvellement du bail commercial. 

indemnité d'éviction bail commercial

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Éléments de définition 

Bail commercial 

Le bail commercial s’apparente à un contrat de location d’un local où va être exercée une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Généralement, cette activité est exercée pour une durée de 9 ans. Le contrat de bail commercial est régi par le statut des baux commerciaux. 

En contrepartie de la mise à disposition du local par le bailleur, le preneur doit verser un loyer. 

Remarque : Étant donné que leur activité n’est pas considérée comme commerciale, les professions libérales ne peuvent pas signer de bail commercial.

C’est quoi l’indemnité d’éviction d’un bail commercial ? 

L’indemnité d’éviction d’un bail commercial est une contrepartie financière versée au preneur par le bailleur en cas de refus de renouvellement du bail. Il convient de préciser que le bailleur est en droit de refuser le renouvellement du bail commercial au preneur. Toutefois, en cas de refus de sa part, il sera contraint de verser une indemnité. Ainsi, l’indemnité d’éviction d’un bail commercial doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. 

L’article L.145-14 du Code de commerce précise, par ailleurs, les éléments compris dans l’indemnité d’éviction. Celle-ci comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce. Déterminée par les usages de la profession, elle peut être augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. 

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Le droit au renouvellement du bail commercial 

À l’échéance du bail commercial, le preneur bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail commercial. Toutefois pour bénéficier de ce droit, certaines conditions doivent être remplies par le preneur.

En effet, il doit : 

  • Être propriétaire du fonds de commerce ; 
  • Être immatriculé au Registre du commerce et des sociétés (RCS) s’il s’agit d’un commerçant ou au Registre national des entreprises (RNE) s’il s’agit d’un artisan ; 
  • Exploiter le fonds de commerce de manière effective ; 

Il convient de préciser que le droit au renouvellement du bail commercial ne peut être écarté par une clause contraire. En effet, ce droit est notamment protégé par le droit de propriété, qui constitue un droit fondamental. 

Toutefois, le bailleur peut refuser de renouveler le bail commercial au preneur dans trois cas. Ceux-ci sont notamment posés par l’article L.145-17 du Code de commerce. C’est notamment le cas, lorsque : 

  • Le bailleur souhaite reprendre son local pour construire ou habiter à l’intérieur ; 
  • Un motif grave et légitime justifie ce non-renouvellement du bail commercial. C’est notamment le cas, par exemple, lorsque le preneur ne paye pas son loyer chaque mois ou lorsqu’il n’exploite pas le fonds ; 
  • Le local est insalubre ; 

Ainsi, si le bailleur refuse le renouvellement du bail commercial au preneur, dans le cadre de ces hypothèses, il ne sera pas tenu de verser une indemnité d’éviction. 

Il convient de préciser que le renouvellement du bail commercial peut être fait de manière tacite. Ainsi, si vous souhaitez y mettre un terme, il est possible de donner congé. Mais selon l’article L.145-10 du Code de commerce, celle-ci doit être réalisée 6 mois à l’avance. Évidemment, en cas de demande de congé de la part du bailleur, ce dernier devra verser une indemnité d’éviction au preneur. 

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Les conditions pour bénéficier d’une indemnité d’éviction dans un bail commercial 

Pour bénéficier d’une indemnité d’éviction en cas de refus, de la part du bailleur, du renouvellement du bail commercial, les conditions sont les mêmes que celles posées pour le droit au renouvellement. En ce sens : 

  • Le preneur doit être immatriculé au Registre du commerce et des sociétés (RCS) (il peut également être immatriculé au registre des métiers s’il s’agit d’un artisan) ; 
  • Il doit être propriétaire d’un fonds de commerce ; 

Comment calculer l’indemnité d’éviction d’un bail commercial ? 

Les éléments pris en compte pour évaluer l’indemnité d’éviction d’un bail commercial 

L’indemnité d’éviction d’un bail commercial doit couvrir l’intégralité du préjudice causé au preneur par le non-renouvellement du bail par le bailleur. 

Certains éléments sont pris en considération dans l’évaluation de cette indemnité. Il s’agit notamment : 

  • La valeur marchande du fonds de commerce qui sera déterminée par les usages de la profession ; 
  • Des frais de déménagement et de réinstallation ; 
  • Des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur (exemple : frais de négociation d’un nouveau bail commercial) ;

Le calcul de l’indemnité d’éviction 

L’indemnité d’éviction d’un bail commercial peut être fixée à l’amiable par les parties. Généralement, celle-ci fait l’objet d’une expertise réalisée par un professionnel. Également, si les parties ne parviennent pas à trouver un accord, elles peuvent demander au juge du tribunal judiciaire d’en fixer le montant. 

À noter : En application de l’article R.145-23 du Code de commerce, le juge du tribunal judiciaire est le seul compétant pour les litiges en matière de baux commerciaux.

L’évaluation du montant de l’indemnité d’éviction se fait à la date du départ du locataire. Toutefois, si ce dernier est maintenu dans les lieux, la date d’évaluation sera celle où les juges ont fixé l’indemnité. 

Remarque : Une fois le montant de l’indemnité d’éviction d’un bail commercial fixé, le bailleur dispose d’un délai de 15 jours pour se rétracter. Il peut notamment se rétracter s’il n’est pas d’accord sur le montant de l’indemnité ou sur le renouvellement du contrat de bail commercial. Une fois le délai de rétractation écoulé, le bailleur disposera d’un délai de 3 mois pour effectuer le versement de l’indemnité d’éviction au preneur. 

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Sommaire
  • Éléments de définition 
  • Le droit au renouvellement du bail commercial 
  • Les conditions pour bénéficier d’une indemnité d’éviction dans un bail commercial 
  • Comment calculer l’indemnité d’éviction d’un bail commercial ? 
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Commentaires
2 commentaires
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  1. DA ROS Patrick
    14 septembre 2016, 07:23
    et les inconvénients!!!
    • Clément Baudry
      14 septembre 2016, 08:18
      Bonjour, En effet il existe un certain nombre d'inconvénients à passer du statut de l'entreprise individuelle à celui de société. Cet article avait plus comme vocation de présenter les avantages de cette mutation mais, en tout état de cause vous avez raison : ce doit être le fruit d'une réflexion et d'une analyse approfondie sur les avantages et inconvénients de cette transformation. Il est alors conseillé de se rapprocher d'un professionnel du droit (avocat, expert-comptable,...) qui saura conseiller et analyser au mieux votre situation et vous accompagner dans votre démarche. Cordialement, L’équipe création d’entreprise LBdD